איך שמאי בפתח תקווה מבצע הערכת שווי חנות

ברכישת חנות עם חוזה שכירות פעיל אשר דמי השכירות כבר שולמו מראש צריך לשים לב לכמה נקודות חשובות.

כאשר דמי השכירות משולמים מראש, הכנסה זו כבר אינה משפיעה על שווי הנכס ולפיכך, שוויו של הנכס קטן היות ואין תזרים מהדמ"ש.

במאמר זה נדגים מה שמאי מקרקעין בפתח תקווה נדרש לבצע בהערכת שווי חנות כאשר שוכר שילם דמ"ש מראש.

דוגמה:

קיים מבנה מסחרי הכולל חמש חנויות.

חנות בשטח של 120 מ"ר המושכרת תמורת 17,000 ש"ח בחודש בתוספת של 3,000 ש"ח דמי ניהול.

חנות בשטח של 120 מ"ר המושכרת תמורת 20,000 ש"ח בחודש כולל דמי ניהול.

מיני חנות בשטח של 70 מ"ר המושכרת תמורת 13,000 ש"ח בחודש בתוספת של 1,000 ש"ח דמי ניהול.

חנות בשטח של 180 מ"ר המושכרת תמורת 29,000 ש"ח בחודש כולל דמי ניהול. דמי השכירות שולמו מראש עד שנת 2027.

חנות בשטח של 150 מ"ר המושכרת תמורת 21,000 ש"ח בחודש בתוספת של 3,000 ש"ח דמי ניהול.

כאשר דמי השכירות משולמים מראש והנכס נמכר לאחר, הקונה לא נהנה מדמי השכירות.

לפיכך, משווי החנויות יש לבצע הפחתה מהוונת של תקופת השכירות לתקופת החוזה.

ארבעת החוזים יסתיימו בשנת 2028 ללא אופציה להארכה.

לבעל החנויות יש הוצאות ניהול (תחזוקה, נקיון, ביטוח הנהלת חשבונות ועוד) בסך של 70,000 לשנה.

הבעלים החליט למכור את החנויות על פי התפוסה כיום ולפי ההכנסות החוזיות.

שיעור היוון מקובל בהערכת שווי חנויות דומות בסביבה הינו 7.5%.

המחירים לא כוללים מע"מ.

איך שמאי מבצע הערכת שווי חנות ומה הסכום שהרוכש הסביר יהיה מוכן לשלם על החנויות

להלן תחשיב שווי הזכויות החוזיות בחנויות ללא התייחסות לעובדה שדמי השכירות שולמו מראש בחנות מספר 4:

בשאלה לא קיימת התייחסות לזכויות בנייה.

במידה והייתה יתרת זכויות בנייה היה על השמאי לחשב שווי מ"ר מבונה ולהוסיף שווי זה למחיר החנויות.

על פי התחשיב מעלה לא נלקחה בחשבון העובדה שחנות מספר ארבע שילמה דמי שכירות מראש.

הכסף הזה כבר נמצא בידי המוכר ואינו מועבר לקונה.

לפיכך, הקונה יגלם עובדה זאת במחיר הרכישה של החנויות.

את שווי חנות מספר ארבע העומד על 4,640,000 ש"ח יש להוון "אחורה" בשיעור ההיוון המקובל.

דחייה זו תגלם את העובדה ששולמו דמי שכירות מראש.

להלן שווי החנויות בפתח תקווה בהתחשב בתשלום דמי השכירות מראש:

שווי החנות מגלם את אי קבלת דמי השכירות ששולמו מראש לשלוש השנים הקרובות.

כמו כן, שווי החנות מגלם את אי גביית גדמי הניהול לשלוש השנים הבאות אשר שולמו מראש.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.