איך שמאי מקרקעין מחשב דמי רכישה במסחר

רשות מקרקעי ישראל מאפשרת לחוכרים לבצע רכישת קרקע בבעלותה, הליך שמעניק לחוכר את הזכות להפוך לבעלים בפועל ולהירשם בטאבו.

מעבר למעמד המשפטי, תהליך זה כרוך בחישובי תשלומים מורכבים, במיוחד כאשר מדובר במגרשים מסחריים, שבהם ההערכה הכלכלית צריכה לשקף את פוטנציאל התכנון והבנייה העתידי של הקרקע.

השווי שנקבע מהווה בסיס לחישוב דמי הרכישה, ובפועל נקבע באמצעות ניתוח מעמיק של פער הזכויות המוחכרות מול כל הפוטנציאל התכנוני, תוך התייחסות למצב הקיים ולשינויים שאושרו בתב"ע.

לשמאי מקרקעין תפקיד מרכזי בהליך זה, שכן עליו לבצע שתי חלופות חישוב: הראשונה מתמקדת בפער בין זכויות החכירה לבין כל הפוטנציאל התכנוני, והשנייה בוחנת את שווי הקרקע עם הפוטנציאל התכנוני כפול אחוז מינימלי שנקבע על ידי רמ"י.

בנוסף, השמאי מבצע התאמות עבור עלויות פיתוח, בינוי קיים ומרכיבי קרקע, וזאת כדי להבטיח חישוב מדויק ושקוף של הסכום שיידרש לתשלום.

מחיר רכישת הזכויות בקרקע מרשות מקרקעי ישראל משתנה בהתאם לגודל המגרש.

במגרשים בייעוד מסחרי עד 1,000 מ"ר ישולם לרמ"י 9% משווי המגרש בשוק החופשי.

במגרשים מגודל של 1,000 מ"ר ועד 5,000 מ"ר התשלום הינו 31% מפער הזכויות המוחכרות לבין שווי שוק המגרש.

שווי שוק המגרש – שווי המגרש כולל הפוטנציאל התכנוני.

יחד עם זאת, התשלום לא יפחת מ – 12% משווי שוק המגרש הכולל את הפוטנציאל התכנוני.

כאשר שמאי מקרקעין מבצע אמדן תשלום דמי רכישה, עליו לבצע שתי חלופות.

חלופה א':

פער בין הזכויות החוזיות לבין כל הפוטנציאל התכנוני של הקרקע כפול 31%.

חלופה ב':

שווי הקרקע עם כל הפוטנציאל התכנוני כפול 12% (תשלום מינימלי).

דוגמה לחישוב דמי רכישה על ידי שמאי מקרקעין

נתון מגרש בשטח של 4,500 מ"ר.

על המגרש בנוי מבנה משרדים דו קומתי עם זכויות בניה של 30% לקומה בשתי קומות.

הבינוי הקיים מנצל את כל זכויות הבניה.

לאחרונה, אושרה תכנית אשר מוסיפה זכויות בניה ומגדילה את הבינוי לקומה ל – 40%.

נתונים:

שווי מ"ר מבונה למ"ר 6,000 ₪.

עלויות פיתוח לקרקע 200 ₪ למ"ר, לבנוי 400 ₪ למ"ר.

שווי קרקע 500 ₪ למ"ר.

החוכר מבקש לבצע הקניית בעלות ולרכוש את הזכויות מרמ"י.

תחשיב חלופה א':

מצב קודם:

4,500 (שטח מגרש) * 60% (זכויות בניה בשתי קומות) * 6,000 ₪ למ"ר מבונה = 16,200,000 ₪.

4,500 (שטח מגרש) * 0.7 (יתרת תכסית הקרקע) * 500 ₪ למ"ר קרקע = 1,575,000 ₪.

שווי המגרש במצב הקודם הינו 17,775,000 ₪.

בניכוי פיתוח (200 ₪ * 4,500 שטח מגרש) למרכיב הקרקע = 900,000 ₪.

בניכוי פיתוח (400 ₪ * 2,700 שטח הבנוי) למרכיב הקרקע = 1,080,000 ₪.

סה"כ שווי הקרקע ללא פיתוח במצב קודם 15,975,000 ₪.

מצב חדש:

4,500 (שטח מגרש) * 80% (זכויות בניה בשתי קומות) * 6,000 ₪ למ"ר מבונה = 21,600,000 ₪.

4,500 (שטח מגרש) * 0.6 (יתרת תכסית הקרקע) * 500 ₪ למ"ר קרקע = 1,350,000 ₪.

שווי המגרש במצב הקודם הינו 22,950,000 ₪.

בניכוי פיתוח (200 ₪ * 4,500 שטח מגרש) למרכיב הקרקע = 900,000 ₪.

בניכוי פיתוח (400 ₪ * 3,600 שטח הבנוי) למרכיב הקרקע = 1,440,000 ₪.

סה"כ שווי הקרקע ללא פיתוח במצב קודם 20,610,000 ₪.

על פי נהלי רמ"י, מצב קודם נכפיל ב – 91% ונפחית ממנו את השווי במצב החדש.

91% * 15,975,000 – 20,610,000 = 6,072,000 ₪.

את הסך של 6,072,000 נכפיל ב – 31% ונקבל 1,880,000 ₪.

תחשיב חלופה ב':

חלופה ב' הינה קלה לחישוב. נכפיל את שווי המגרש לפי התב"ע החדשה ב -12%.

20,610,000 ₪ * 12% = 2,473,000 ₪.

לסיכום

לאחר בחינת כל החלופות, ראינו שתשלום המינימום העומד על 12% זה הסכום שישולם לרמ"י.

לסיכום, בדיקות תשלומים תשלומים לרשות מקרקעי ישראל הן מורכבות ודורשות מומחיות מקצועית.

שמאי מקרקעין המתמחה בתחום הוא הכלי המרכזי להבטחת חישוב הוגן ומדויק, המגן על החוכר ומוודא עמידה בדרישות הרשות.

שימוש בשמאי מקצועי מאפשר חישוב שקוף, מבוסס ונאמן למציאות הכלכלית של הקרקע.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.