איך שמאי מקרקעין מחשב היטל השבחה בגין שטחי שירות

במקרקעין מקובל להבחין בין שטח עיקרי – שטחים שמיועדים לשימוש המרכזי של הנכס (לדוגמה: סלון, חדרי שינה, שטחי מסחר), לבין שטחי שירות – שטחים נלווים כמו מחסנים, ממ"דים, חניות, מרפסות מקורות, חדרי מדרגות וכדומה.

לכאורה, שטחי שירות נתפסים כפחות חשובים, אך בפועל יש להם תרומה ממשית לשווי הנכס:

• בחנות – מחסן שירות הוא שטח קריטי. ללא המחסן, בעל העסק היה נאלץ להקדיש חלק מהשטח העיקרי לאחסון, מה שפוגע בפונקציונליות ובפדיון הפוטנציאלי. לכן למחסן יש ערך כלכלי מובהק.

• בדירה – ממ"ד אינו רק חובה רגולטורית, אלא מוסיף תחושת ביטחון לדיירים ותורם לביקוש.

• מחסן פרטי לדירה מעלה את ערכה בשוק, שכן הוא מאפשר אחסון יעיל של ציוד יומיומי – יתרון שהופך לנכס חשוב במיוחד בערים עם מצוקת שטחים.

גם רשויות התכנון מכירות בתרומה הזו, ולכן היטל השבחה חל גם על שטחי שירות. כאשר שטח שירות מתווסף לנכס במסגרת תוכנית, נוצרה השבחה, והשמאי נדרש לחשב את התרומה היחסית של אותו שטח לשווי הכולל.

בחישוב היטל השבחה מקובל לתת לשטחי השירות מקדמים שונים לפי תרומתם הכלכלית של השטחים. אם בנכס יש מצוקת מחסנים, מקדם שטחי השירות יהיה גבוה.

דוגמה לאמדן שמאי מקרקעין של מס היטל השבחה של שטחי שירות

נתון מגרש בשטח של 3,000 מ"ר שנרכש בשנת 1986.

על המגרש חלה תכנית משנת 1985 אשר קובעת זכויות בנייה של 40% ללא התייחסות לשטחי שירות.

המגרש בייעוד מסחר ועל המגרש קיימת חנות בשטח של 1,000 מ"ר.

יתרת זכויות הבניה לניצול הינה 200 מ"ר.

בשנת 1997 אישרה הוועדה המקומית תוספת שטחי שירות בשיעור של 20%.

יוצא, ששטחי השירות הינם: 3,000 * 20% = 600 מ"ר.

בעל החנות הגיש בקשה לתוספת השטחים הבאים:

200 מ"ר עיקרי.

600 מ"ר שטחי שירות.

נתונים כלכליים:

שווי מ"ר קרקע לשטח עיקרי לשנת 2025: 8,000 ₪.

שווי מ"ר קרקע לשטח עיקרי לשנת 1997: 3,000 ₪.

מקדם שטחי שירות ביחס לשטח עיקרי: 30%.

תחשיב היטל ההשבחה:

על השטח של 200 מ"ר לא ישולם היטל השבחה. המס לא ישולם היות וזכויות אלה כבר היו במועד הרכישה.

מי ששילם את היטל ההשבחה בגין זכויות אלה זה המוכר שמכר את החנות בשנת 1986.

לפיכך, ישלם בעל החנות את היטל ההשבחה בגין שטחי השירות בלבד. התשלום יהיה על בסיס שווי הקרקע נכון למועד החלטת הוועדה המקומית משנת 1997.

600 מ"ר * 3,000 ₪ * 30% = 540,000 ₪.

את ההשבחה נכפיל בשיעור המס 50%.

יוצא, כי תשלום בגין היטל ההשבחה יעמוד על 270,000 ₪.

בהנחה והיה נקבע מקדם גבוה יותר לשטחי השירות היטל ההשבחה היה עולה בהתאם.

לסיכום:

לא משלמים על זכויות בנייה שכבר היו תקפות במועד רכישת החנות.

משלמים על שטחי שירות לפי שווי קרקע ביום אישור התכנית (1997).

במידה וקבלתם דרישת תשלום היטל השבחה על שטחי שירות, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין לבדיקת החיוב ובחינת אפשרויות הגשת ערר.

 

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.