יחס ברוטו נטו הינו בין המשתנים החשובים כאשר יש כוונה לבצע עסקה במשרד גדול.
כמובן שבנוף ליחס הברוטו נטו קיימים משתנים רבים המשפיעים על החלטה לשכירת או השכרת משרד מסויים.
המשתנים הנפוצים הינם מיקום המשרד, רמת הבניין, נגישות ומחיר דמי השכירות למ"ר.
בבנייני משרדים לרוב, קיימות עלויות נוספות המהוות בעצם חלק ממחיר שכירת או השכרת משרד.
בין הגורמים המשפיעים על מחיר הסופי שנשלם עבור השימוש למשרד הינו מחיר ארנונה למ"ר, יחס ברוטו נטו ודמי הניהול.
במקרים מסוימים, קיים קושי לבצע השוואה כלכלית נכונה בשל מרבית הנתונים.
במאמר זה נראה איך שמאי מקרקעין משרדים מבצע השווה בין שלוש הצעות, להן תכונות שונות.
Table of contents [Close]
חישוב שמאי מקרקעין כדאיות כלכלית בשכירת השכרת משרד עם נתונים שונים:
חברה ביקשה משמאי מקרקעין לבחון את ההצעה הטובה ביותר מבין שלוש הצעות שהתקבלו.
בדוגמה זו, אנו מניחים כי מחיר הארנונה זהה למ"ר.
נתוני עסקאות ההשוואה:
עסקה 1: שטח משרד ברוטו 1,200 מ"ר. יחס ברוטו נטו: 20%. מדי שכירות למ"ר ברוטו: 120 ש"ח למ"ר. עלויות ניהול: 20 ש"ח למ"ר.
עסקה 2: שטח משרד ברוטו 1,125 מ"ר. יחס ברוטו נטו: 25%. מדי שכירות למ"ר ברוטו: 110 ש"ח למ"ר. עלויות ניהול: 26 ש"ח למ"ר.
ועסקה 3: שטח משרד ברוטו 1,260 מ"ר. יחס ברוטו נטו: 20%. מדי שכירות למ"ר ברוטו: 130 ש"ח למ"ר. עלויות ניהול: 24 ש"ח למ"ר.
כפי שניתן לראות, כל הנתונים מוגדרים בברוטו. לכן, בשלב הראשון יש לבצע ניתוח של עסקאות ההשוואה לצורך חילוץ התשלום למ"ר לחודש נטו.
בשלב הראשון נמיר את השטחי מברוטו לנטו בכל אחת מעסקאות ההשוואה:
עסקה 1: 1.2 / 1,200 מ"ר = 1,000 מ"ר נטו.
עסקה 2: 1.25 / 1,125 מ"ר = 900 מ"ר נטו.
ועסקה 3: 1.2 / 1,260 מ"ר = 1,050 מ"ר נטו.
בשלב השני, נחשב את תשלום דמי הניהול החודשיים לפי שטח ברוטו:
עסקה 1: 1,200 מ"ר * 20 ש"ח למ"ר = 24,000 ש"ח ברוטו.
עסקה 2: 1,125 מ"ר * 20 ש"ח למ"ר = 22,500 ש"ח ברוטו.
ועסקה 3: 1,260 מ"ר * 20 ש"ח למ"ר = 25,200 ש"ח לחודש ברוטו.
בשלב השלישי, נחשב את תשלום דמי השכירות החודשיים לפי שטח ברוטו:
עסקה 1: 1,200 מ"ר * 120 ש"ח למ"ר = 144,000 ש"ח ברוטו.
עסקה 2: 1,125 מ"ר * 110 ש"ח למ"ר = 123,750 ש"ח ברוטו.
ועסקה 3: 1,260 מ"ר * 130 ש"ח למ"ר = 163,800 ש"ח לחודש ברוטו.
סיכום ניתוח כדאיות בהשכרת משרד לפי יחס ברוטו נטו:
שימוש ביחד ברוטו נטו הינו נחוץ על מנת לזקק ולחלץ את התרומה הכלכלית נטו של המשרד.
בשלב האחרון, נחלק את דמי השכירות בערכים של ברוטו בשטח נטו ונראה מה המשרד הכדאי ביותר.
עסקה 1: 1,000 מ"ר נטו / (144,000 ש"ח + דמי ניהול של 24,000 ש"ח למ"ר ברוטו) = 168 ש"ח לחודש נטו.
עסקה 2: 900 מ"ר נטו / (123,750 ש"ח + דמי ניהול של 22,500 ש"ח למ"ר ברוטו) = 162 ש"ח לחודש נטו.
ועסקה 3: 1,050 מ"ר נטו / (163,800 ש"ח + דמי ניהול של 25,200 ש"ח למ"ר ברוטו) = 180 ש"ח לחודש נטו.
על פי הדוגמה, נראה שהמשרד הקטן ביותר (עסקה 2) הינו המשתלם ביותר (השול ביותר למ"ר).
יחד עם זאת, במקרים רבים, בעלים של משרדים קטנים מעלים את השווי למ"ר היות וניצול המשרד הינה יותר אפקטיבית.
כמובן שקיימות חברות אשר צורכות שטחים גדולים וחללים נרחבים הינו צורך בסיסי.
לפיכך, כל חברה עם הצריכים שלה ועם מנגנוני ההתייעלות התפעוליים הייחודיים רק לה.
כפי שראיתם, נושא הברוטו נטו הינו נושא חשוב מאוד להתייחסות בשכירת או השכרת משרד.
יחס ברוטו נטו גדול מעיד על חללים משותפים נרחבים בבניין.
יחס ברוטו נטו קטן מעיד על בניין עם לובי קטן יותר ושטחים משותפים מועטים יותר.
איזה יחס ברוטו נטו לבחור בהשכרת שכירת משרד?
התשובה הנכונה הינה בהתאם לסביבה.
אם בסביבה יש יתרון לבניינים חדישים עם לובי מודרני, אזי, צפוי יחס ברוטו נטו גבוה.
אם בסביבה יש יתרון לבניינים וותיקים יותר, צפוי כי יחס ברוטו נטו יהיה נמוך יותר.
כמו כן, מיתוג העסק וסוג פעילותו מהווה שיקול לבחירת מיקום המשרד.
במשרדים, להם, קיים ערך מיתוגי, תהיה העדפה להוצאה על משרד בבניין מפואר יותר וכן תהיה נכונות לשלם עבור יחס ברוטו נטו גבוה יותר.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
