מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בבת ים?

בבחירת שמאי מקרקעין בבת ים עליכם לוודא שהשמאי בקיא בכל סוגי הערכות שווי מקרקעין.

שמאי מקרקעין בבת ים נדרש להתמקצעות מעמיקה בכל הקשור לענייני מיסוי מקרקעין ולהיות מעודכן בפסיקה.

העיר בת ים מהווה את הטבעת הקרובה ביותר למטרופולין תל אביב ומושפעת ממנה בצורה רבה ביותר. כיום העיר בת ים הינה עיר מבוקשת ביותר, וזאת, בעקבות שינויים רבים שהעיר חווה לאחרונה.

במאמר זה, נדבר על כמה מהנושאים החשובים ביותר אשר דורשים את התייחסותו ואת של שמאי מקרקעין בבת ים.

Table of contents [Close]

מה צריך שמאי מקרקעין לבדוק בהערכת שווי דירה או בית פרטי:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בבת ים על הערכת שווי חנות או משרד:

מה צריך שמאי מקרקעין לבדוק בהערכת שווי דירה או בית פרטי:

בהערכת שווי דירה על ידי שמאי מקרקעין בבת ים, השמאי צריך לפעול על פי הוראות התקינה השמאית. תקן מספר 1 לתקינה השמאית מגדיר לשמאי אילו פרקים לכלול בשמאות מקרקעין.

הפרקים שאותם צריך לכלול שמאי מקרקעין בבת ים בכל שמאות מקרקעין להערכת שווי דירה הם:

מטרת השומה, פרטי זיהוי הנכס, תיאור הנכס, תיאור המצב המשפטי, תיאור המצב התכנוני וסיכום.

תיאור המצב המשפטי הינו פרק חשב מאוד בכל שומת מקרקעין במתבצעת על ידי שמאי מקרקעין בבת ים. בתיאור המצב המשפטי שמאי מקרקעין צריך לבחון את טיב החזקה המשפטית בנכס, לחפש אי התאמות וליקויים משפטיים.

גם אם הדירה רשומה בטאבו ובנסח מצוינים כל השטחים הצמודים לדירה כמו חניות או מחסנים, שמאי מקרקעין בבת ים צריך לאמת את רישום השטחים על פי תשריט הבית המשותף. תשריט הבית המשותף זה תרשים המהווה מסמך משפטי. את תרשים הבית המשותף ניתן להזמין באתר משרד המשפטים. התשריט מגיע כקובץ גדול ובו מסומנים כל השטחים הצמודים לכל דירה.

במקרים רבים, דירות בבניני מגורים אינן רשומות כבית משותף. במקרה זה שמאי מקרקעין יכול לפנות ל"רשם הזכויות" ולקבל פלט בעלי הזכויות בנכס. הזכויות הרשומות ברשם הזכויות הן באחוזים מהקרקע. דבר זה יוצר מצב של שותפות בנכס בין כל בעליו. אחד הפתרונות לשפר את זכות הבעלות הינה הכנת הסכם שיתוף. את הסכם השיתוף ניתן להפקיד בטאבו ואז תהיה לו גם פומביות על פי החוק.

דירות אשר אינן רשומות כבית משותף, הזכויות יכולות להיות רשומות בחברה המשכנת או מנהל מקרקעי ישראל.

בדיקה משפטית נוספת ששמאי מקרקעין בבת ים צריך לעשות זה לבדוק את האם רשומות על הדירה או הבית הפרטי הערות אזהרה. הערות אזהרה יכולות להיות בדבר עיקולים הרובצים על הדירה, הפקעות או הערות על חריגות בניה.

דוגמה לתרשים קומה מתוך תשריט בית משותף טיפוסי:

למה חשוב לבדוק זכויות בניה בהערכת שווי בית פרטי בבת ים:

בהערכת שווי בית פרטי, שמאי מקרקעין בת ים צריך לדעת לנתח תכניות בניין עיר. בדרך כלל, על מגרשים לבניה צמודת קרקע קיימות זכויות בנייה שטרם נוצלו. שמאי מקרקעין בבת ים צריך לבדוק את כל התכניות המקנות זכויות בנייה למגרש ולכמת את כל זכויות הבנייה הרלוונטיות.

ניתוח נכון של זכויות בנייה על ידי שמאי מקרקעין בבת ים חשוב מאוד מכמה סיבות. הסיבה הראשונה היא שאנחנו רוצים לדעת את הפוטנציאל המקסימלי של הבית בשביל למכור אותו במחיר מקסימלי. הסיבה השנייה היא מיסוי מקרקעין.

אם הבית מצוי בחכירה מאת רשות מקרקעי ישראל, ושטחו עולה על 280 מ"ר, ייתכן ותהיו חשופים לתשלום דמי היוון של 31% משווי זכויות הבנייה ואף תשלמו 91% בדין זכויות בנייה שלא נרכשו במועד ההקצאה.

דוגמה: בשנת 1970 החכרתם מגשר בשטח של 300 מ"ר עם זכויות בנייה של 160 מ"ר. כיום אתם מוכרים את הבית הוותיק ועל המגרש על פי עיריית בת ים ניתן לבנות בית בשטח כולל של 250 מ"ר.

רשות מקרקעי ישראל תבקש ממך לשלם 31% משווי 90 מ"ר שזה הפער בין השטח המוחכר בחוזה החכירה לבין מה שמותר כיום לבנות במגרש.

אם שווי של מ"ר מבונה ללא פיתוח הוא 10,000 ש"ח, תשלמו למנהל 90 מ"ר * 10,000 ש"ח * 31% מס = 279,000 ש"ח על התשלומים לרמ"י צפוי לחול מע"מ ומס רכישה.

מה צריך לדעת שמאי נדל"ן בבת ים על היטל השבחה:

סיבה נוספת מדוע מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין בבת ים לצורך הערכת זכויות בנייה היא התשלום הצפוי בגין היטל השבחה.

היטל השבחה עומד על 50% משווי זכויות הבנייה. אם נפעיל את הדוגמה שניתנה קודם גם על היטל ההשבחה אז לחישוב יהיו שני הבדלים.

השווי של מ"ר מבונה יכלול פיתוח ולא יהיה בערכים של היום, בניגוד לתשלומים לרשות מקרקעי ישראל. לצורך חישוב היטל השבחה, שמאי מקרקעין בבת ים צריך לאתר את ערך הקרקע נכון ליום אישור התכנית ולהצמידו במדד מתאים.

אם שוויו של מ"ר מבונה ללא פיתוח נכון להיום הוא 10,000 ושוויו עם פיתוח הוא 12,000 ש"ח, נניח שהתכנית שהתירה תוספת בניה, אושרה בשנת 2018 ושווי למ"ר מבונה היה 8,000 ש"ח.

לפיכך, היטל ההשבחה יהיה 8,000 ש"ח למ"ר * 90 מ"ר * 50% מס = 360,000 ש"ח.

מה צריך לדעת שמאי נדל"ן בבת ים על פטור ממס שבח במכירת מגרש עם בית פרטי:

סיבה נוספת, למה חשוב מאוד לפנות לשמאי מקרקעין בבת ים המתמחה בזכויות בניה היא מס שבח. כידוע במכירת דירה או בית פרטי על ידי מוכר שאין ברשותו נכס מקרקעין אחר, ייהנה המוכר מפטור ממס שבח על לתקרה של 4,500,000 ש"ח.

במקרים רבים הפטור הנפוץ אינו מספק. אם המגרש שנמכר הוא מגרש עם זכויות בנייה רבות, רשות המסים יכולה לפצל את רכיבי המכירה. מקרים אלה נפוצים כאשר נמכרים בתים וותיקים על מגרשים באזורי ביקוש.

במקרה זה רשות המסים תאפשר פטור ממס שבח לרכיב הבית והחצר אבל עבור זכויות הבנייה תחייב במס שבח מלא.

ידיעת כל המסים הצפויים תאפשר לכם גם לקזז בין כל המסים מצורה חכמה וגם לדעת איך למכור את הבית ולהתכונן כלכלית.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בבת ים על הערכת שווי חנות או משרד:

בהערכת שווי חנות או משרד, שמאי מקרקעין בבת ים צריכים לעשות הערכות בשתי שיטות חישוב. גישת ההשוואה וגישת היוון ההכנסות.

גישת ההשוואה המתאימה ביותר לנכסי מגורים אינה תמיד תהיה מדויקת מספיק בנכסים מסחריים. השוק העסקי משגיב לשינויים במשק הרבה יותר מהר מהשוק הפרטי כשמדובר על נדל"ן למגורים.

מסיבה זו, שמאי מקרקעין בבת ים בהערכת שווי חנות או משרד יבצע תחשיב בשיטת היוון ההכנסות. מדובר על שיטה פשוטה בה השמאי מחלק את ההנסה הראויה משכירות בשיעור היוון נבחר. שיעור ההיוון גם מתפרסם על ידי השמאי הממשלתי וגם נקבע על ידי שמאים לפי העניין.

ככל שנכס עסקי ממוקם קרוב יותר לציר תחבורה או למוקד הולכי רגל, סביר להניח כי הסיכון לאי השכרתו יקטן. לפיכך תקטן גם התשואה מאותו הנכס כי שוויו יעלה.

בהערכת שווי משרד שמאי מקרקעין צריך לבצע זיהוי וודאי של המשרד ביחס למיקומו בקומה. בבנייני משרדים רבים קיימת חלוקה פנימית שעל בסיסה הוכן תרשים המכר או תשריט חלוקה אחר. על השמאי לזהות בעזרת מדידת לייזר כי המשרד ממוקם בצורה מדויקת ביחס למיקומו בתשריטים.

ביצוע עסקה בנכס אשר אינו ממוקם בצורה מדויקת ביחס לתשריטים יכולה לסכל את אפשרות משכונו. יכול להיווצר מצב שבנק מסחרי לא יסכים לקבל את הנכס כבטוחה למתן אשראי.

התייחסות שמאי מקרקעין בבת ים לשינויים בנגישות התחבורתית:

שמאי מקרקעין אשר מבצע הערכת שווי לכל נכס מקרקעין, בין אם מדובר בדירה ובין אם מדובר בנכס מסחרי כמו חנות או משרד נדרש לתת את המשקל הראוי לקרבתו של הנכס לתוואי הרכבת הקלה.

בהסתכלות לעשרות השנים הבאות, משרד התחבורה ו/או משרד האוצר הגיע למסקנה כי הרכבת הקלה לבדה, אינה תספק את צרכיהם השוטפים של תושבי המרכז.

לפיכך, הוחלט על הקמת קווי מטרו מתקדמים במטרופולין תל אביב על טבעותיו השוליות אשר בין היתר, יגיעו לבת ים.

שמאי מקרקעין בבת ים נדרש להכיר את תוואי המטרו, היות ולמרחקה של דירה, בית פרטי או חנות מקו המטרו ו/או הרכבת הקלה השפעה רב העל השווי העתידי של המקרקעין.

באדיבות נת"ע להלן מפת קווי הרכת הקלה העתידים לעבור בבת ים:

באדיבות נת"ע להלן מפת קווי המטרו העתידים לעבור בבת ים:

התחדשות עירונית:

בבחירת שמאי מקרקעין בבת ים עליכם לוודא כי השמאי בקיא בכל התכניות החלות על המקרקעין אותן נדרש השמאי להעריך.

רבים המקרים שבהם שמאי מקרקעין אינם מתייחסים לפוטנציאל התכנוני העתידי אשר חל על המקרקעין.

בין היתר, הפוטנציאל קם הן מכח תכניות עירוניות מאושרות והן מכח פוטנציאל להתחדשות עירונית.

לדוגמא, תכנית פינוי בינוי מספר בי/576 (מופקדת) ברחוב השקמה (קרדיט לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים):

שמאי מקרקעין נדרש לשליטה בכל 25 + תכניות הפינוי בינוי אשר מצויות בשלבי תכנון שונים בבת ים.

קיימות תכניות רבות המתירות תוספת בנייה והתחדשות עירונית מכח תכנית תמ"א 38 המפורסמת אשר משפיעות מהותית על שווי הדירות בתחום התכנית.

הערכות שווי לצרכי חלוקת ירושה על ידי שמאי מקרקעין בבת ים:

רבים מהנכסים בבת ים עוברים בירושה. טרם בחירת שמאי מקרקעין ירושה, הנכם נדרשים להשקיע על מנת לאתר את שמאי מקרקעין ירושה אשר באמת בקיא בכל נושאי מיסוי המקרקעין החלים על יורשים.

כידוע, במקרה של מכירת נכס מקרקעין אשר התקבל בירושה, רשויות המס מסתכלות על המוריש לצורך חיוב במיסוי מקרקעין ולא ביורשים.

בנוסף, אם בכלל הנכסים המורשים קיימים הן נכסי מקרקעין שונים והן מזומנים או נכסים אחרים, יש לדרוש משמאי מקרקעין בבת ים שיבצע הערכת מיסוי מקרקעין כגון:

תשלום מס שבח, הערכת תשלום היטל השבחה וכן הערכת תשלום לרשות מקרקעי ישראל (במידה והנכס מצוי בחכירה).

בהעברת נכסים במסגרת ירושה לא יחול היטל השבחה וניתן יהיה לגרור את היטל ההשבחה על מי שנשאר עם הבית. מסיבה זו חשוב מאוד כבר במסגרת החלוקה להיעזר בשמאי מקרקעין בבת ים על מנת להעריך את היטל ההשבחה ולנכותו מראש מסל הירושה על מנת לא לפגוע ביורשים.

יש לדרוש משמאי המקרקעין לבצע הערכת שווי זכויות ולא להסתפק הערכת שווי שוק! כל אלו נדרשים לצורך ביצוע איזון משאבים תקין בין היורשים אשר ימנע וויכוחים עתידיים בין היורשים ושימור על תא משפחתי מאוחד ובריא.

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בבת ים.