בבחירת שמאי מקרקעין במרכז ובגוש דן עליכם לוודא שהשמאי בעל נסיון רב, בעל ראייה כוללנית ומנוסה בכל סוגי מיסי המקרקעין.
מרכז הארץ, הינו אגד ערים שמהווה את טבעות מטרופולין תל אביב. הרצף העירוני של ערי המרכז הינו הגדול והמרכזי בישראל.
יש האומרים שמרכז הארץ הינו השטח התחום בין "גדרה לחדרה" כולל את העיר אשדוד.
בבחירת שמאי מקרקעין במרכז אשר בקיא בכל מגמות הנדל"ן ידע להעריך טוב יותר נכסים המצויים באזורים גובלים.
מפת מרכז הארץ (קרדיט לאתר "גובמאפ"):
לאחרונה, במרכז הארץ חלים שינויים תכנוניים רבים המשפיעים על שווים של הנכסים העסקיים ונכסי המגורים.
שמאי מקרקעין במרכז נדרש לשליטה מלאה בכל השינויים המהותיים שחלים על הקרקעות ומעקב מתמיד אחר התכניות העירוניות העדכניות.
לא מעטים הם המקרים בהם, בעלי נכסי מקרקעין מבצעים עסקאות מקרקעין שלא במחיר הראוי, וכך, מפסידים מאות אלפי שקלים ואף מיליוני שקלים.
הסיבה לכך, הינה מיסוי המקרקעין הצפוי אשר לא נלקח בחשבון על ידי המוכר.
Table of contents [Close]
שינויים תכנוניים ששמאי מקרקעין במרכז נדרש לדעת:
חנויות ומשרדים:
אחד השינויים המרכזיים ששמאי מקרקעין במרכז צריך לדעת זה את תוואי הרכב הקלה ותוואי המטרו המתוכנן.
אזורים בהם מתוכננות תחנות הרכבת הקלה יזכו לתנופת פיתוח רבה. לרכבת הקלה תהיה השפעה רבה על נכסים עסקיים כמו חנויות.
שמאי חנויות בתל אביב צריך לבחון את מיקום תחנות הרכבת הקלה ולהעריך את השפעת הנגישות על שווי החנות.
גם תחום המשרדים יושפע רבות ממערכת הסעת ההמונים החדשה. הגברת הנגישות למשרד יכולה לשפר את איכות חיי העובדים וליצור העדפה מצד שוכרים.
שמאי משרדים בבואו להעריך שווי משרד, צריך לבחון את מיקום הבניין ביחס למשרדים אחרים.
בנוסף, שמאי משרדים בתל אביב, במסגרת בחינת כדאיות כלכלית ברכישת משרד או השכרת משרד, צריך לבחון את יחס הברוטו נטו.
דירות ובתים פרטיים:
בנכסי מגורים קיימת העדפה לפרטיות. לפיכך, למיקום הדירה או הבית הפרטי ביחס לתחנת הרכבת הקלה השפעות שונות.
ככל ולא מדובר על מפגע רעש רב, שיפור נגישות, בדרך כלל, תורם לעליית שווי המקרקעין.
שיפור בנגישות מתורגם על ידי רבים בכסף. יכולת הניידות המשופרת מתירה לוותר על רכב במשפחה ובכך לחסוך זמן וכסף.
מפת קווי הרכבת הקלה (באדיבות נת"ע):
במקביל להשפעות מערכת הסעת ההמונים, באזור המרכז מקודמות תכניות בניין עיר רבות.
התכניות מוסיפות זכויות בנייה לבתים פרטיים, חנויות ומשרדים.
במקרים רבים, שווי מגרשים רבים מושפע מזכויות הבנייה ולא מהבנוי בפועל.
תכניות בניין עיר מפורסמות באתרי הוועדות המקומית, אתר התכנון הממשלתי ואתר רשות מקרקעי ישראל.
כל תכנית קובעת זכויות בנייה, גובה בניינים, צפיפות ועוד.
איך שמאי מקרקעין במרכז מנתח תכנית בניין עיר:
לצורך הדוגמה, ננתח את תכנית תמ"ל/3001 החלה על מתחם שדה דב.
בדרך כלל, תכנית בניין עיר מלווה בהוראות מילוליות ותשריט צבעוני.
שמאי מקרקעין במרכז לצריך לבחון את התשריט הצבעוני המסייע לזהות את ייעוד השטחים.
בנוסף, על השמאי לקרא את ההוראות המילוליות המפרטות את אפשרויות הניצול של הקרקע.
בתום קובץ ההוראות קיימת טבלת עזר המסכמת את ייעוד השטחים ואת זכויות בנייה על פי ייעודים.
להלן דוגמה לתרשים תכנית בניין עיר תמ"ל/3001 במתחם "שדה דב":
על פי תרשים התכנית, שמאי מקרקעין במרכז צריך להסיק את תאי השטח השונים ואת זכויות בנייה המוקנות לכל תא שטח.
לצורך הדוגמה, תא שטח 104 מיועד למגורים מסחר ותיירות.
לצורך בחינה מהירה של זכויות הבנייה שמקנה התכנית, שמאי מקרקעין במרכז יכול לגשת ישר לטבלת זכויות הבנייה.
להלן חלק מטבלת זכויות הבנייה מתוך מסמכי תכנית תמ"ל 3001:
על פי הטבלה, ניתן לראות שלתא שטח מספר 104 284 יח"ד ו – 420 מ"ר עיקרי בייעוד מסחר.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז על מיסוי מקרקעין:
אזור המרכז מאופיין בערכי קרקע גבוהים ואינו נמנה על אזורי עדיפות לאומית.
אזורי עדיפות לאומית הינם אזורי פריפריה אשר הוחלט לגביהם שיזכו להטבות במיסוי מקרקעין.
ערכי קרקע גבוהים במרכז הארץ מגדילים את החשיפה של המוכר למיסוי מקרקעין גבוה.
שמאי מקרקעין במרכז צריך להיות בקיא בכל תחומי המס ולדעת לבצע אומדן מיסוי מקרקעין מדוייק.
בחלק זה של המאמר נדבר על המסים הנפוצים שבהם נתקל שמאי מקרקעין במרכז.
כמו כן, נדבר על הדרכים בהן ניתן לנצל את הפטורים וההטבות המס שמקנה החוק.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז על מס שבח:
מס השבח הינו מס נפוץ המשולם לקופת המדינה. החיוב במס שבח מתבצע על פיר הרכישה הממודד לבין מחיר המכירה.
החוק מקנה דרכים רבות לצמצום מס השבח וכן אף פטור מוחלט מתשלומו.
כמו כן, חוק מיסוי מקרקעין (סעיף 39) מתיר לנכות את כל ההוצאות אשר הוצאנו לצורך המכר, כגון:
שכ"ט עורך דין, מתווך, שמאי, מס רכישה, הוצאות שיפוץ ובנייה ועוד.
פטור נפוץ ממס שבח הינו הפטור מכח סעיף 49ב' לחוק מיסוי מקרקעין. הסעיף מתיר למכור דירה מזכה יחידה בפטור ממס שבח.
לצורך קבלת הפטור יש לעמוד בתנאים ותקרת הפטור הינה כ – 4,500,000 ש"ח.
מוכרים רבים ועורכי דין רבים חושבים שפטור זה אוטומטי. יחד עם זאת קיים מקרה בו סעיף הפטור אינו נותן מענה מספק.
במקרים רבים הממכר הינו בית וותיק עם זכויות בנייה רבות. במקרה שבו רשות המסים תראה כי התמורה הושפעה מזכויות הבנייה, תבצע רשות המסית חלוקה רעיונית.
רשות המסים יכולה לקבוע כי הפטור יחול רק על הרכיב הסוציאלי, דהיינו, הבית עם החצר במצבו. זכויות הבנייה, מנגד, יחויבו במס שבח מלא.
על פי סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין, הפטור מקנה תקרה של כ – 1,800,000 ש"ח (משתנה מעת לעת) שעד תקרה זו, ניתן יהיה "להעמיס" חלק מזכויות הבנייה על הבית.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז על היטל השבחה:
שמאי היטל השבחה במרכז צריך להכיר על בוריה את תכנית הרבעים של תל אביב. כמו כן, על השמאי להכיר את מגוון תכניות המתאר מחדרה עד גדרה ואשדוד.
הכרת התכנון המתארי תסייע לשמאי מקרקעין במרכז להבין את מגמות הנדל"ן והחשיפה הכללית למיסוי מקרקעין.
מס היטל השבחה משולם עבור זכויות בנייה אשר טרם נוצלו על ידי המחזיק.
החיוב בהיטל השבחה חל במועד "מימוש זכויות".
על פי החוק, מימוש הינו מפגש עם הכסף (מכירה) או בקשה למימוש הבנייה.
שמאי מקרקעין במרכז יכול לבצע חישוב ולתת הערכת היטל השבחה.
היטל ההשבחה מחושב בצורה הבאה:
תוספת המטרים הכלכליים שאושרו * שווי מ"ר מבונה * 50% (שיעור המס) * מקדם הצמדה = המס לתשלום.
לדוגמה, קיים מגרש בשטח של 500 מ"ר עם מבנה חד קומתי בשטח של 100 מ"ר.
בשנת 2010 אושרה תכנית המתירה לבצע תוספת בניה של 20 מ"ר בקומת הקרקע וקומה נוספת בתכסית הבית.
בשלב הראשון שמאי מקרקעין צריך לבחון את תרומתן הכלכלית של זכויות הבנייה. לכאורה, יש להו 20 מ"ר בקומת הקרקע ו – 120 מ"ר בקומה א'.
במסגרת בחינת התרומה הכלכלית של זכויות הבנייה, שמאי מקרקעין במרכז ייתן מקדמי תועלת לכל מ"ר.
לדוגמה: הבינוי בקומת הקרקע בשטח של 20 מ"ר גורע גם 20 מ"ר חצר. לפיכך לתוספת בניה זו, יינתן מקדם של 80% המגלם הפחתה של חצר.
לקומה הנוספת שמאי מקרקעין במרכז ייתן מקדם הפחתה בגין מורכבות בינוי חדש על בינוי קיים. המקדם ינוע בין 70% – 80%.
בהנחה שהמקדם הינו 80%, השטח האקוויוולנטי אשר מקנה התכנית הינו:
120 מ"ר בקומה א' * 80% + 20 מ"ר בקומת הקרקע * 80% = 112 מ"ר אקוו'.
איך שמאי היטל השבחה במרכז מחשב שווי מ"ר מבונה:
המושג "מטר רבוע מבונה" הינו מושג שמאי. משמעות המושג הינה כמות מ"ר לבנייה.
לדוגמה:
קיים מגרש בשטח של 500 מ"ר.
ייעודו של המגרש היה חקלאי. בשנת 2010 אושרה תכנית אשר הפשירה את הקרקע.
זכויות הבנייה במגרש הינם 30% בשתי קומות, 60% סך הכל.
תועלת למ"ר עיקרי: 100%. תועלת חצר: 20%.
כמה מ"ר מבונה יש במגרש?
60% * 500 = 300 מ"ר עיקרי + 150 מ"ר חצר * 20% = 330 מ"ר אקוו' מבונה.
בהנחה שעסקאות ההשוואה הן למ"ר בנוי, שמאי מקרקעין יבצע חילוץ שווי מ"ר מבונה.
מ"ר בנוי כולל: עלויות בנייה, פרמיית יזמות ומע"מ.
דוגמה לחישוב שווי מ"ר מבונה:
במידה ושווי מ"ר בנוי במועד אישור התכנית היה הינו 20,000 ש"ח.
רווח ייזמי שחוק: 10%.
מע"מ: 17%.
מחיר עלויות בנייה למ"ר: 7,000 ש"ח.
נפחית מהשווי הבנוי (בחלוקה) את רכיב המע"מ והרווח הייזמי ונקבל סך של 15,540 ש"ח.
משווי זה נפחית את עלויות הבנייה בסך 7,000 ש"ח ונקבל ששווי מ"ר בנוי הינו 8,540 ש"ח.
בשלב השני שמאי מקרקעין במרכז צריך לבצע תחשיב דחייה לקבלת היתר על השווי למ"ר מבונה שהתקבל.
הדחייה מגלמת את הזמן שיש להמתין על שנקבל היתר בניה ותושלם הבניה בפועל.
בנוסף, שמאי מקרקעין במרכז צריך להצמיד את שווי המר מבונה לשנת 2010 במדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה.
בהנחה שהמדד הינו 115% והדחייה הינה ל – 6 שנים במקדם היוון של 8%, שוויו של מ"ר מבונה יעמוד על כ – 6,200 ש"ח.
החיוב בהיטל השבחה יעמוד על: 6,200 ש"ח למ"ר מבונה מתואם ממודד * 300 מ"ר מבונה (בניכוי שווי חקלאי קודם) = 930,000 ש"ח.
שמאי מקרקעין במרכז צריך להכיר בצורה יסודית ביותר את רזי מס היטל ההשבחה.
החוק מתיר במקרים מסוימים להקטין את החבות בהיטל ההשבחה לרבות הפטור הנפוץ של 140 מ"ר ועוד.
שמאי מקרקעין יצירתי ידע לבצע דחייה לזכויות בנייה אשר אינן זמינות במיידי ולאמות את התרומה הכלכלי האמיתית של התכנית המשביחה.
קישור למערכת תכנון זמין – משרד האוצר.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
