רשות מקרקעי ישראל מתירה לשלם דמי רכישה עבור קרקע בבעלותה.
ברגע שמשולמים דמי הרכישה, החוכר משנה את מעמדו לבעלים.
בפועל, החוכר מתנתק מרשות מקרקעי ישראל והקרקע נרשמת על שם החוכר בטאבו.
כאשר מדובר על נכסים מסחריים, קיימות הוראות מסודרות המתוות את חישוב הרכישה.
מחיר רכישת הזכויות בקרקע מרשות מקרקעי ישראל משתנה בהתאם לגודל המגרש.
במגרשים עד 1,000 מ"ר ישולם לרמ"י 9% משווי המגרש בשוק החופשי.
במגרשים מגודל של 1,000 מ"ר ועד 5,000 מ"ר התשלום הינו 31% מפער הזכויות המוחכרות לבין שווי שוק המגרש.
שווי שוק המגרש – שווי המגרש כולל הפוטנציאל התכנוני.
יחד עם זאת, התשלום לא יפחת מ – 12% משווי שוק המגרש בכולל את הפוטנציאל התכנוני.
כאשר שמאי מקרקעין בראשון לציון מבצע אמדן תשלום דמי רכישה, עליו לבצע שתי חלופות.
חלופה א':
פער בין הזכויות החוזיות לבין כל הפוטנציאל התכנוני של הקרקע כפול 31%.
חלופה ב':
שווי הקרקע עם כל הפוטנציאל התכנוני כפול 12% (תשלום מינימלי).
Table of contents [Close]
דוגמה לחישוב דמי רכישה על ידי שמאי מקרקעין בראשון לציון:
נתון מגרש בשטח של 4,500 מ"ר.
על המגרש בנוי מבנה משרדים דו קומתי עם זכויות בנייה של 30% לקומה בשתי קומות.
הבינוי הקיים מנצל את כל זכויות הבנייה.
לאחרונה, אושרה תכנית אשר מוסיפה זכויות בנייה ומגדילה את הבינוי לקומה ל – 40%.
נתונים:
שווי מ"ר מבונה למ"ר 6,000 ₪.
עלויות פיתוח לקרקע 200 ₪ למ"ר, לבנוי 400 ₪ למ"ר.
שווי קרקע 500 ₪ למ"ר.
החוכר מבקש לבצע הקניית בעלות ולרכוש את הזכויות מרמ"י.
תחשיב חלופה א':
מצב קודם:
4,500 (שטח מגרש) * 60% (זכויות בניה בשתי קומות) * 6,000 ₪ למ"ר מבונה = 16,200,000 ₪.
4,500 (שטח מגרש) * 0.7 (יתרת תכסית הקרקע) * 500 ₪ למ"ר קרקע = 1,575,000 ₪.
שווי המגרש במצב הקודם הינו 17,775,000 ₪.
בניכוי פיתוח (200 ₪ * 4,500 שטח מגרש) למרכיב הקרקע = 900,000 ₪.
בניכוי פיתוח (400 ₪ * 2,700 שטח הבנוי) למרכיב הקרקע = 1,080,000 ₪.
סה"כ שווי הקרקע ללא פיתוח במצב קודם 15,975,000 ₪.
מצב חדש:
4,500 (שטח מגרש) * 80% (זכויות בניה בשתי קומות) * 6,000 ₪ למ"ר מבונה = 21,600,000 ₪.
4,500 (שטח מגרש) * 0.6 (יתרת תכסית הקרקע) * 500 ₪ למ"ר קרקע = 1,350,000 ₪.
שווי המגרש במצב הקודם הינו 22,950,000 ₪.
בניכוי פיתוח (200 ₪ * 4,500 שטח מגרש) למרכיב הקרקע = 900,000 ₪.
בניכוי פיתוח (400 ₪ * 3,600 שטח הבנוי) למרכיב הקרקע = 1,440,000 ₪.
סה"כ שווי הקרקע ללא פיתוח במצב קודם 20,610,000 ₪.
על פי נהלי רמ"י, מצב קודם נכפיל ב – 91% ונפחית ממנו את השווי במצב החדש.
91% * 15,975,000 – 20,610,000 = 6,072,000 ₪.
את הסך של 6,072,000 נכפיל ב – 31% ונקבל 1,880,000 ₪.
תחשיב חלופה ב':
חלופה ב' הינה קלה לחישוב. נכפיל את שווי המגרש לפי התב"ע החדשה ב -12%.
20,610,000 ₪ * 12% = 2,473,000 ₪.
לסיכום:
לאחר בחינת כל החלופות, ראינו שתשלום המינימום העומד על 12% זה הסכום שישולם לרמ"י.
בדיקות של תשלומים לרשות מקרקעי ישראל צריכים להיעשות בזהירות רבה.
אנו ממליצים לכם להיעזר בשמאי מקרקעין בראשון לציון המתמחה בתחום.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
