במקרים רבים חלה חבות בתשלום היטל השבחה בגין שימוש חורג זמני במקרקעין.
החבות בגין היטל ההשבחה חלה בגין תוספת לשווי הקרקע ביום אישור הבקשה לשימוש חורג.
בכל אופן, היטל השבחה משלמים רק על תכניות אשר השביחו את המקרקעין. אם התכנית לא השביחה את המקרקעין – לא יחול חיוב בהיטל השבחה.
יתרה מכך, במקרים בהם שווי המקרקעין ירד, ניתן לתבוע פיצוי ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
במאמר זה, נציג דוגמה לתחשיב היטל השבחה בגין שימוש חורג ממלאכה למסחר של מבנה בשטח של 120 מ"ר.
שימו לב! היטל ההשבחה חל על תוספת השווי הכלכלית למקרקעין. במידה וליישום התכנון עלויות אשר מפחיתות מהתועלת הכלכלית, יקטן היטל ההשבחה על המקרקעין.
נתונים כלכליים:
שווי מ"ר בנוי מלאכה: 7,000 ש"ח למ"ר.
שווי מ"ר בנוי מסחר: 12,000 ש"ח למ"ר.
שיעור היוון למלאכה: 8%.
שיעור היוון למסחר: 7%.
הפער משיעור ההיוון נובע מסיכון עודף הקיים לשימוש זה בסביבה. הסיכון מתבטא בדחייה למציאת שוכרים וגמישות שימושים.
עלות התאמה ממלאכה למסחר למ"ר: 600 ש"ח.
עלות התאמה ממסחר לתעשייה: 180 ש"ח.
משך השימוש החורג המבוקש: 5 שנים.
שטח הנכס: 120 מ"ר.
עלויות בנייה לכל השימושים: 4,000 ש"ח למ"ר. רווח ייזמי: 15%.
Table of contents [Close]
תחשיב היטל השבחה בגין שימוש חורג ממלאכה למסחר על ידי שמאי מקרקעין:
בשלב הראשון נעריך את התקבולים המהוונים למ"ר על פי המצב המאושר, דהיינו, מלאכה.
לצורך מציאת נתון זה, נחלץ את ערכו מהשווי הבנוי. ככה עושים זאת:
7,000 ש"ח בנוי, חלקי 12, כפול 8% (שיעור ההיוון) = 47 ש"ח למ"ר לחודש.
בשלב השני נעריך את התקבולים המהוונים למ"ר על פי המצב המבוקש, דהיינו, מסחר.
לצורך מציאת נתון זה, נחלץ פעם נוספת את ערכו מהשווי הבנוי.
12,000 ש"ח בנוי, חלקי 12, כפול 7% (שיעור ההיוון) = 70 ש"ח למ"ר לחודש.
כאשר ידוע לנו על דמי השכירות המקובלים למ"ר, ניתן לחשב את פער התקבולים המהוון לתקופה של חמש שנים.
נתונים למחשבון פיננסי:
תקופה: 5.
היוון: 7% (שימוש עדיף).
פער התקבולים: (70-47) = 23 ש"ח למ"ר.
סה"כ פער התקבולים: 135,000 ש"ח.
תחשיב מהוון של הוצאות ההתאמה לצורך הקטנת תשלום היטל השבחה בגין שימוש חורג ממלאכה למסחר:
הוצאות ההתאמה שיש לבצע בצורה מיידית הם הוצאות התאמה ממלאכה למסחר.
על פי הנתון, ההוצאה הינה 600 ש"ח למ"ר. הוצאה זו אינה מהוונת. סה"כ הוצאה מיידית: 600 ש"ח * 120 מ"ר = 72,000 ש"ח.
ההוצאה העתידית הצפוייה, הינה החזרת המצב ממסחר למלאכה רק בעוד 5 שנים. את ההוצאה הזאת נחשב בהיוון של 5 שנים.
180 ש"ח למ"ר * 120 = 21,600 * 71% (מקדם היוון להיום) = 14,700 ש"ח.
סיכום תחשיב היטל השבחה שינוי ייעוד ממלאכה למסחר על ידי שמאי מקרקעין:
סה"כ יתרון כלכלי משינוי הייעוד: 135,000 ש"ח.
סה"כ הוצאות התאמה: 86,700 ש"ח.
יתרה ליתרון כלכלי: 48,000 ש"ח.
על סכום זה חל היטל השבחה בשיעור של 50%.
איך היה נראה התחשיב עם היטל ההשבחה היה מבוקש לצמיתות ולא תקופת זמן מוגבלת?
תחשיב היטל השבחה בגין שימוש חורג מבוסס על השווי למ"ר מבונה.
בשלב הראשון נעריך את שווי הקרקע על פי המצב המאושר, דהיינו, מלאכה.
מ"ר מבונה זה בעצם זכות משפטית. מ"ר מבונה זה שווי הקרקע ללא הבנייה והרווח הייזמי.
לצורך תחשיב מס היטל השבחה בגין שימוש חורג נחלץ את השווי המבונה מהשווי הבנוי בכל ייעוד.
תחשיב שווי מ"ר מבונה בייעוד מלאכה:
שווי מ"ר בנוי: 7,000 ש"ח בניכוי רווח ייזמי (15%) ועלויות הבנייה שהינן 4,000 ש"ח למ"ר, נקבל כי שווי מ"ר מבונה בייעוד הנ"ל הינו 2,100 ש"ח.
תחשיב שווי מ"ר מבונה בייעוד מסחר:
שווי מ"ר בנוי: 12,000 ש"ח בניכוי רווח ייזמי (15%) ועלויות הבנייה שהינן 4,000 ש"ח למ"ר, נקבל כי שווי מ"ר מבונה בייעוד הנ"ל הינו 6,400 ש"ח.
סיכום:
במקרה זה ייחשב היטל ההשבחה על הפער בין השווי של ה – מ"ר המבונה נכון ליום אישור התכנית.
אם התכנית אושרה לפני 10 שנים כאשר שווי הקרקע היה מחצית תשלם לפי השווי דאז בהצמדה למדד תשומות הבנייה או הצרכן.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
