חישוב הקניית בעלות עם בינוי בפועל על ידי שמאי מקרקעין

כאשר רשות מקרקעי ישראל מקצה מגרשים בחכירה, ישנם מצבים בהם ההקצאה (ההחכרה) נעשית בתנאי "בינוי בפועל".

הכוונה היא שהחוכר רוכש זכויות בנייה קונקרטיות, כלומר את השטח שהוא מתכנן לנצל בפועל במועד ההקצאה, גם אם על פי תכנית בניין עיר החלה על הקרקע ניתן היה לבנות יותר.

במילים אחרות – החוכר משלם עבור הזכויות שבחר לממש, אך לא עבור מלוא הפוטנציאל התכנוני של הקרקע.

כאן בדיוק טמון ההבדל המשמעותי: כל עוד החכירה מתקיימת במתכונתה המקורית, החוכר מחזיק רק בזכויות שרכש.

אך כאשר בעל המגרש מבקש לבצע הקניית בעלות – קרי, להפוך את הקרקע לבעלותו המלאה – עליו להשלים תשלום עבור הזכויות שלא נרכשו במועד החכירה.

רשות מקרקעי ישראל מחשבת את ההפרש בין הזכויות שנרכשו בפועל לבין מלוא היקף הזכויות שניתן היה לרכוש כבר אז, וגובה עליו תשלום נוסף.

שמאי מקרקעין דמי היוון או שמאי נחלות ומשקי עזר צריכים להתמקצע בתחומים ספציפיים אלה.

כך למשל, במקרה בו מגרש אפשר לבנות עליו 200 מ"ר, אך במועד ההקצאה נרכשו רק 160 מ"ר, הרי שבחכירה שולמו תשלומים עבור אותם 160 מ"ר בלבד.

אולם ברגע שהחוכר יבקש להוון את המגרש ולהשלים הקניית בעלות, יידרש ממנו לשלם מס בשיעור של 91% מערך אותם 40 מ"ר שלא נרכשו בעבר, אף שהיו זמינים בתכנית.

דוגמה נוספת:

קיים מגרש בשטח של 450 מ"ר.

תכנית משנת 1990 התירה בנייה של 25% לקומה בשתי קומות. יוצא, שזכויות הבנייה הם 225 מ"ר (50% סה"כ).

בשנת 1995 בחרנו להחכיר מהמנהל רק 160 מ"ר.

בשנת 2025 אושרה תכנית המגדילה את זכויות הבנייה ל – 30% לקומה.

שווי המגרש לפי תכנית 1990 הינו 1,800,000 ₪.

שווי מגרש לפי תכנית 2025 הינו 2,300,000 ₪.

אמדן שווי המגרש לפי חוזה החכירה הינו 1,600,000 ₪.

חישוב של תשלום לרמי בגין הקניית בעלות כאשר לא נרכשו מלוא זכויות הבנייה במועד ההקצאה

על פי חוזה החכירה רכשנו רק 160 מ"ר מתוך ה – 225 המותרים.

לפיכך, בגין 65 מ"ר (ההפרש) נדרש לשלם דמי היוון בשיעור של 91%. התשלום של ה – 91% מגלם גם היטל השבחה במידה וחל.

הפער בין שווי חוזה החכירה (1,600,000 ₪) לפין שווי המגרש על פי תכנית משנת 1990 (1,800,000 ₪) הינו 200,000 ₪.

בשלב הראשון נכפיל סכום זה ב – 91% ונקבל = 182,000 ₪. תשלום זה הינו בגין זכויות בנייה שלא נרכשו על ידינו במועד ההקצאה.

בשלב השני, נכפיל את שווי המגרש המגלם את כל הפוטנציאל התכנוני ב 4.5% (דמי רכישה).

2,300,000 ₪ * 4.5% = 103,500 ₪.

לסיכום:

שלב א': נשלם על זכויות הבניה שלא שילמנו עליהם במועד ההקצאה.

שלב ב': נשלם דמי רכישה הקבועים בנהלי רמ"י.

סה"כ נשלם סך של 285,500 ₪. לתשלום זה יש להוסיף מע"מ ומס רכישה במידת הצורך.

בפועל, סוגיה זו מעוררת לא פעם ויכוחים בין חוכרים לבין רשות מקרקעי ישראל, בעיקר סביב שאלות של שווי שוק, מועד הרכישה, והפער הכלכלי הנוצר בין בינוי בפועל לבין פוטנציאל הבנייה התכנוני.

לביצוע תחשיבי רמ"י, אני ממליצים לכם להיעזר בשמאי מקרקעין הבקיא בתחום.