בשנת 1992 הוגדר המושג שטחי שירות בתקנות התכנון והבניה.
לפני הגדרת המושג שטחי שירות, נהגה כל וועדה מקומית לפעול על פי שיקולה.
מצב זה, יצר אי וודאות בשוק המקרקעין, שכן, לשטחי השירות ערך כלכלי לא מבוטל.
תיקון מספר 33 לחוק התכנון והבניה נכנס לתוקפו בשנת 1992 שבעקבותיו נקבעו הוראות לעניין שטחי השירות בתקנות התכנון והבניה.
מאז, תכניות שהופקדו פירטו את היקף השטח העיקרי ואת היקף שטחי השירות המותרים.
אבל, בתכניות קודמות בהן לא פורטו שטחי השירות כלל, יראו בזכויות הבנייה מאושרות שטח עיקרי.
כאשר שמאי מקרקעין בראשון לציון יתבקש להעריך שווי נכס שהתכנית אושרה לפני שנת 1992, יניח כי קיימת אפשרות לתוספת שטחי שירות על פי המקובל בסביבה.
דוגמה למצב בו שמאי מקרקעין בראשון לציון מעריך היטל השבחה של שטחי שירות:
נתון מגרש בשטח של 3,000 מ"ר שנרכש בשנת 1986.
על המגרש חלה תכנית משנת 1985 אשר קובעת זכויות בנייה של 40% ללא התייחסות לשטחי שירות.
המגרש בייעוד מסחר ועל המגרש קיימת חנות בשטח של 1,000 מ"ר.
יתרת זכויות הבנייה לניצול הינה 200 מ"ר.
בשנת 1997 אישרה הוועדה המקומית תוספת שטחי שירות בשיעור של 20%.
יוצא, ששטחי השירות הינם: 3,000 * 20% = 600 מ"ר.
בעל החנות הגיש בקשה לתוספת השטחים הבאים:
200 מ"ר עיקרי.
600 מ"ר שטחי שירות.
נתונים כלכליים:
שווי מ"ר קרקע לשטח עיקרי לשנת 2022: 8,000 ₪.
שווי מ"ר קרקע לשטח עיקרי לשנת 1997: 3,000 ₪.
מקדם שטחי שירות ביחס לשטח עיקרי: 30%.
תחשיב היטל ההשבחה:
על השטח של 200 מ"ר לא ישולם היטל השבחה. המס לא ישולם היות וזכויות אלה כבר היו במועד הרכישה.
מי ששילם את היטל ההשבחה בגין זכויות אלה זה המוכר שמכר את החנות בשנת 1986.
לפיכך, ישלם בעל החנות את היטל ההשבחה בגין שטחי השירות בלבד. התשלום יהיה על בסיס שווי הקרקע נכון למועד החלטת הוועדה המקומית משנת 1997.
600 מ"ר * 3,000 ₪ * 30% = 540,000 ₪.
את ההשבחה נכפיל בשיעור המס 50%.
יוצא, כי תשלום בגין היטל ההשבחה יעמוד על 270,000 ₪.
לסיכום:
לא משלמים על זכויות בנייה שכבר היו תקפות במועד רכישת החנות.
משלמים על שטחי שירות לפי שווי קרקע ביום אישור הוועדה (1997).
זכויות בנייה שאושרו לפני שנת 1992 יחושבו כשטח עיקרי.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
