איתור ליקויים בדירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין

רכישת נכס מקרקעין מסחרי, דירה או בית פרטי היא אחת ההשקעות הגדולות ביותר בחיי רוב האנשים.

לכן, לפני שמבצעים עסקה כזו, יש חשיבות רבה לבצע בדיקות יסודיות לאיתור ליקויים פיזיים ומשפטיים בנכס.

שמאי מקרקעין מקצועי מבצע את בדיקות שמטרתן להבטיח שהנכס המתואר בחוזה נמצא במצב תקין ושהעסקה היא לטובת הצדדים המעורבים.

כאשר שמאי מקרקעין מבצע את הבדיקות, הוא לא רק בודק את המצב הפיזי של הנכס, אלא גם את מצבו המשפטי, כולל רישום הנכס והזכויות הקנייניות עליו.

ליקויים בתכנון, חריגות בנייה או בעיות משפטיות יכולות לפגוע בשוויו של הנכס, להיפסל כבטוחה למשכנתא ולגרום נזקים כלכליים בעתיד.

במאמר זה, נסקור את סוגי הליקויים הנפוצים הנמצאים בנכסי מגורים ובתים פרטיים, ונראה איך ניתן להימנע מהם על ידי בדיקות מקיפות שמבומעות על ידי שמאי מקרקעין מנוסה.

כמו כן, בסוף המאמר נדבר על מה צריך להיזהר כאשר קונים בית פרטי / צמוד קרקע אשר נמצא בבעלות רשות מקרקעי ישראל.

על פי התקינה השמאית של משרד המשפטים,בהערכת שווי דירה שמאי דירות נדרש לבצע כמה שלבי בדק מרכזיים.

בין הבדיקות היסודיות שנדרש לבצע שמאי מקרקעין לאיתור ליקויים בדירה:

בדיקה פיזית (לא פולשנית) של השטחים הבנויים מול היתרי הבנייה
בדיקה משפטית של רישום הדירה (נסח טאבו ותשריט בית משותף).
בדיקת חוזה חכירה (רלוונטי לנכסים המוחכרים על ידי המנהל).

שמאי מקרקעין אשר לא יבצע את הבדיקות הנדרשות בצורה יסודית ביותר עלול להתרשל ולגרום לנזק כלכלי רב לצדדים בעסקה.

Table of contents [Close]

למה חשוב לבצע בדיקה מוקדמת מקיפה לאיתור ליקויים בדירה על ידי שמאי מקרקעין
- הסיבה הראשונה - מימון
  - דוגמה:
- הסיבה השנייה - מגבלת סחירות
סוגי הבדיקות לאיתור ליקויים בדירה והשלבים בפועל שנדרש לבצע שמאי מקרקעין
- מה ההתייחסות לאשרור (הכשרת) חריגות בניה על ידי שמאי דירות
הבדיקה המשפטית ששמאי מקרקעין צריך לעשות לאיתור ליקויים בדירה

למה חשוב לבצע בדיקה מוקדמת מקיפה לאיתור ליקויים בדירה על ידי שמאי מקרקעין

מעבר לעובדה שאנו לא רוצים נכסים לקויים בחזקתנו, קיימות שתי סיבות עיקריות לחשיבות הבדיקות היסודיות המוקדמות.

הסיבה הראשונה – מימון

במרבית המקרים עסקת רכישת נכס מקרקעין מצריכה נטילת הלוואת משכנתא.

הבנקים, בדרך כלל ישמחו לתת לכם משכנתא, יחד עם זאת, הבנק יבדוק את כשירותו של נכס המקרקעין לשמש כבטוחה למתן אשראי.

דוגמה:

מצאתם דירה או בית פרטי אשר לטעמכם. קבלתם אישור עקרוני מהבנק והגיע הזמן לעשות חוזה.

חשוב! זכרון דברים מהווה חוזה לכל דבר ואף רשות המסים יכולה לראות בזכרון דברים את מועד ביצוע העסקה בפועל.

במרבית החוזים קיימים סעיפים אשר מדגישים את העובדה כי הקונה יודע מה הוא רוכש. דוגמה:

"הקונה מצהיר כי ראה את הדירה וכי ניתנה לו ההזדמנות לבחון את מצבה המשפטי והתכנוני על ידי מומחים מטעמו, ולא יהיו לקונה כל טענות כלפי המוכר בקשר למצבה התכנוני והמשפטי של הדירה".

מרבית עורכי הדין אשר מלווים עסקאות מכר יציינו בחוזה המכר כי העורך דין לא בדק את מצבה התכנוני של הדירה והקונה (הלקוח) לא יבוא בטענות לעורך הדין במידה ויתגלו ליקויים בדירה.

ההסתייגויות אלו, מטרתן, שהקונה יבצע את הבדיקות הנדרשות בפועל על ידי שמאי מקרקעין.

נכס אשר יתגלו בו ליקויים כגון, חריגות בניה, מצב משפטי לקוי או מגבלות בחוזה החכירה – ייתכן ולא יוכלו לשמש את הבנק במתן הלוואת משכנתא.

אי קבלת משכנתא כלל או קבלת משכנתא חלקים עלולה לגרום להפרת חוזה המכר ולתשלום קנס נפוץ של 10% משווי העסקה למוכר.

דירה ששוויה 1,500,000 ₪, בהפרת חוזה תביא לנזק של 150,00 ₪. סכום לא מבוטל לכל הדעות.

הסיבה השנייה – מגבלת סחירות

מגבלת סחירות בנכס יכולה להיגרם ממצב שבו רכשתם דירה ומימנתם אותה מהון עצמי או ששמאי הבנק לא שם לב לליקוי הקיים בדירה.

העסקה יצאה לפועל ולכאורה הכל נראה תקין.

ביום שתרצו למכור את הדירה או הבית הפרטי, קונה פוטנציאלי אשר נדרש להלוואת משכנתא לא יוכל לרכוש את הנכס היות ויש בו ליקוי.

מצב זה יוצר מציאות שבה שוק הקונים שלכם מצטמצם לקונים אשר לא נדרשים למימון.

קונה אשר בכל זאת יסכים לרכוש מכם את הנכס, יצביע על הליקוי ויהיה מוכן לשלם סכום נמוך יותר משווי שוק הדירה אילו הייתה תקינה.

על מנת להימנע מכל אלו, יש להיעזר בשמאי מקרקעין לצורך ביצוע בדיקות מקיפות לאיתור ליקויים בדירה.

סוגי הבדיקות לאיתור ליקויים בדירה והשלבים בפועל שנדרש לבצע שמאי מקרקעין

הבדיקה הפיזית – רישוי:

בדיקת הרישוי (היתרי הבניה) הינה בדיקה קריטית ביותר. שמאי מקרקעין נדרש לבצע בדיקה זו בזהירות רבה.

היתר בניה הינו מסמך מילולי אשר מאשר את התכנית ההנדסית (תכנית הבקשה להיתר).

מטרתה של הבדיקה לאתר חריגות בניה, למדוד ולאמת את השטח הבנוי בפועל.

דוגמה לחלק מהתכנית ההנדסית שמאושרת על ידי היתר בניה:

לבדיקה זו משמעות רבה הן בפן המימוני, הכלכלי ואף הפלילי.

שטחים אשר אינם בנויים כחוק לא יקבלו מימון ואף מדובר על עבירה פלילית, הגם אם המוכר הוא זה שביצע את הבניה הלא חוקית.

סיבה נוספת לביצוע מדידת השטח הבנוי בפועל הינה במסגרת ביצוע שומה לצורך דיווח מס שבח על פי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

על פי סעיף זה, החלק הבנוי בפועל ייהנה מהטבות שמקנה חוק מיסוי מקרקעין לעניין מס השבח. יתרת זכויות הבניה יחויבו במס שבח. שימוש בסעיף זה מאפשר "להעמיס" חלק מזכויות הבנייה על שווי הבית וזאת, עד לתקרת פטור הקבועה בחוק.

שמאי מקרקעין צריך להתייחס לרמת גימור הבית ולתת לו משקל בהערכתו השמאית.

בבדיקה הפיזית שמאי מקרקעין צריך לשים לב לפלישות, חריגות בתיחום מגרשים ועוד.

מה ההתייחסות לאשרור (הכשרת) חריגות בניה על ידי שמאי דירות

בתקופה האחרונה מגמת הכשרת חריגות הבניה אינה מקובלת על ידי כל וועדה מקומית ואחת הדרישות לקבלת היתר בניה הינה להרוס את הבינוי הקיים ללא היתר.

למרות האתור, קיימים שני מצבים של חריגות בניה.

חריגת בניה אשר חורגת ממכלול זכויות הבניה המותרות במגרש.
חריגת בניה אשר אינה חורגת ממכלול זכויות הבנייההמותרות במגרש.

במידה וחריגת הבניה חורגת ממכלול זכויות הבניה במגרש, אזי, שוויה נמוך עד אפסי. וזאת מהסיבה, שלא ניתן להגיש בקשה להיתר לאשרה בדיעבד.

חריגת בניה אשר ניתנת להכשרה היות וקיימות זכויות בניה תקבל מקדם שווי גבוה יותר.

יחד עם זאת, הוועדה או המועצה המקומית אינה חייבת להסכים לאישור חריגות בניה בדיעבד.

ייתכן והוועדה תבקש להרוס את הבינוי הלא חוקי, להגיש בקשה להיתר ואז תתיר להקים מחדש את המבנה או התוספת.

הבדיקה המשפטית ששמאי מקרקעין צריך לעשות לאיתור ליקויים בדירה

הבדיקה המשפטית אשר מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין היא בדיקה בעלת חשיבות רבה ביותר.

בין היתר, מטרת הבדיקה המשפטית הינה לבחון את סוג החזקה בנכס ואת תקינותה.

קיימות כמה סוגי חזקות במקרקעין, הנפוצות הן:

זכות בעלות:

בעלות הינה זכות קניינית. זכות הבעלות בצורתה הקניינית רשומה בנסח הטאבו, המהווה מסמך רשמי פומבי.

יחד עם זאת, ייתכן מצב של בעלות במושע. מושע – בעלות במשותף עם אחרים.

במקרה של בעלות משותפת, החזקה המשפטית אינה "מסויימת" ואינה מושלמת.

מצב הבעלות האידאלי, הוא, כאשר רשומה תת חלקה על המגרש או על הדירה.

תת חלקה מהווה יחידת רישום ספציפית אשר עליה רשומה הבעלות.

תת חלקה נוצרת מכח רישום בית משותף. רישום בית משותף בעצם מהווה תשרים של כל היחידות במגרש וכל יחידה מקבלת מספר (תת חלקה).

להלן דוגמה של תשריט בית משותף:

זכות חוזית:

זכות חוזית הינה זכות חזקה אשר אינה קניינית. דוגמה: זכות מכח חוזה שעוד לא נרשם באופן מלא בטאבו.

מכרתם דירה, קבלתם תשלום ראשוני – הקונה רשאי לרשום הערת אזהרה בטאבו. ההערה מהווה זכות חוזית במקרקעין.

לאחר שתשלימו את מלוא התשלום, הדירה תירשם על שמיכם ותהפוך את הזכות לזכות קניינית (בעלות).

זכויות חוזיות נפוצות הן זכויות חזקה במקרקעין מכח הערת אזהרה בלבד או חוזה חכירה.

במקרים של חזקה מכח הערת אזהרה, בדרך כלל מדובר על מקרקעין שטרם עברו פרצלציה או רישום כבית משותף.

זכות חוזית מכח חכירה מתחלקת בעיקר לשני מצבים. 1. חכירה מאדם או גוף. 2. חכירה מהמדינה.

יש לשים לב כי תנאי החכירה מול גופים שאינם רשות מקרקעי ישראל יכולים לכלול תנאים שונים בתכלית מהמקובל על ידי רמ"י.

ליקויים בנסח הטאבו יכולים לפגוע בשווי הנכס

ליקוי ברישום בנסח הטאבו או תשריט הבית המשותף יכולים לפגוע בסחירות הנכס.

הכוונה, היא כי לא ניתן יהיה לממן את רכישתו בעזרת משכנתא. שכן, בנק מלווה לא יסכים לקבל כבטוחה נכס לקוי.

קיים סיכון כי לא תקבלו משכנתא ותשלמו קנס / פיצוי מוסכם בגובה מאות אלפי שקלים.

גם אם אתם לא נדרשים למשכנתא ותרצו למכור את הנכס בעתיד, תתקלו במציאות שבה מי שצריך משכנתא לא יוכל לרכוש מכם את הדירה.

חוג הרוכשים יצטמצם ושוויו של הנכס ירד בעשרה עד חמישה עשרה אחוזים לערך.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על נכסים המוחכרים על ידי רשות מקרקעי ישראל

בשלב ניתוח הזכויות בפרק המשפטי של שמאות המקרקעין, שמאי מקרקעין נדרש לנתח את הסכם החכירה ואת אישור הזכויות העדכני אשר הוצג בפניו.

נבדיל בין כמה סוגי נכסים. הפיצול חשוב היות ולכל זוג נכס רמ"י קבע מדיניות שונה ומיסוי שונה.

דירות מגורים בבניה רוויה
בתים צמודי קרקע
נכסים עסקיים
נכסים חקלאיים

דירות מגורים בבניה רוויה:

כיום על פי"הרפורמה" ברשות מקרקעי ישראל, דירות בבניה רוויה ניתן להעביר לבעלות החוכרים ללא כל תשלום.

עובדה זו, מאיינת את פערי השווי בין דירה מוחכרת לבין דירה בבעלות. עדיין, קיים נושא הרישום והעלויות הנלוות, אשר, מתבטאות בעיקר בזמן וטרחה.

בתים צמודי קרקע:

רשות מקרקעי ישראל מבדילה בין מגרשים בשטח של עד 280 מ"ר לבין מגרשים העולים על שטח זה.

במידה ואתם חוכרים מגרש בשטח שאינו עולה על 280 מ"ר בייעוד בניה צמודת קרקע הנכם רשאים לבקש ביצוע הקניית בעלות – ללא תשלום כמו שמתבצע בדירות מגורים.

במגרשים בייעוד בניה צמודת קרקע אשר עולים על 280 מ"ר, לצורך הקניית בעלות יש לשלם את התשלומים הבאים:

במגרשים אשר שטחם בין 281 מ"ר לבין 540 מ"ר, ישלם החוכר 4.5% משווי הקרקע בבעלות מלאה. בסיס שווי הקרקע ייקבע ללא בינוי, ללא פיתוח ויכלול את כל זכויות הבנייה הקיימות.

במגרשים אשר שטחם בין 541 מ"ר לבין 1,000 מ"ר, ישלם החוכר 9% משווי הקרקע בבעלות מלאה. בסיס שווי הקרקע ייקבע ללא בינוי, ללא פיתוח ויכלול את כל זכויות הבנייה הקיימות.

במגרשים אשר שטחם בין 1,001 מ"ר לבין 16,000 מ"ר, ישלם החוכר 31% בין פער שווי הזכויות המוחכרות לבין שווי הקרקע בבעלות מלאה. בסיס שווי הקרקע ייקבע ללא בינוי, ללא פיתוח ויכלול את כל זכויות הבנייה הקיימות.

דוגמה לחישוב תשלום לרמ"י על ידי שמאי מקרקעין כאשר יש תוספת זכויות בניה:

קיים מגרש בשטח של 1,200 מ"ר. על פי חוזה החכירה ניתן לבנות בית בודד בשטח של 350 מ"ר.

על פי התב"ע, על המגרש ניתן לבנות 3 בתי מגורים בשטח של 250 מ"ר כל אחד.

תחשיב השווי על פי חוזה החכירה:

שווי למ"ר בנוי: 15,000 ₪.

שווי מ"ר חצר בבית פרטי בסביבה: 2,500 ₪.

עלויות פיתוח למגרש: 250 ₪ למ"ר.

עלויות בניה הכוללות רווח יזמי: 8,000 ₪ למ"ר.

לאחר שיש לנו את כל הנתונים בואו ננסה לבצע חישוב שווי הקרקע על פי חוזה החכירה.

350 מ"ר בנוי * 15,000 ₪ = 5,250,000 ₪.

יתרת חצר 850 מ"ר * מקדם של 70% (הפחתה לגודל) * 2,500 ₪ = 1,487,500 ₪.

סה"כ שווי מגרש 5,250,000 + 1,487,500 ₪ = 6,737,000 ₪ במעוגל.

מסך זה, נפחית את עלויות הבניה ואת עלויות הפיתוח.

350 מ"ר בנוי * 8,000 ₪ עלויות בניה = 2,800,000 ₪.

250 ₪ למ"ר פיתוח * 1,200 מ"ר שטח מגרש = 300,000 ₪.

שווי הקרקע על פי חוזה החכירה ללא יזמות, בניה ופיתוח הינו 3,637,000 ₪.

תחשיב השווי על פי התב"ע:

250 מ"ר * 3 בתים בנויים * 15,000 ₪ = 11,250,000 ₪.

יתרת חצר 450 מ"ר * 2,500 ₪ = 1,125,500 ₪.

סה"כ שווי מגרש 11,250,000 + 1,125,500 ₪ = 12,375,000 ₪ במעוגל.

מסך זה, נפחית את עלויות הבנייה ואת עלויות הפיתוח.

250 מ"ר * 3 בתים בנויים * 8,000 ₪ עלויות בניה = 6,000,000 ₪.

250 ₪ למ"ר פיתוח * 1,200 מ"ר שטח מגרש = 300,000 ₪.

שווי הקרקע על פי חוזה החכירה ללא יזמות, בניה ופיתוח הינו 6,075,000 ₪.

סיכום התחשיב ומסקנות

לפיכך, 3,637,000 ₪ – 6,075,000 ₪ = 2,438,000 ₪ * 31% = 755,750 ₪.

לצורך הקניית בעלות במגרש זה ישלם החוכר כ – 750,000 ₪. על התשלומים לרמי יתווסף מע"מ ומס רכישה.

לתשומת לבכם, קיימים כמה חריגים בנושא זה. התשלום המינימלי לרמ"י יעמוד על 12% משווי הקרקע במגרשים העולים על 1,001 מ"ר.

הסכמי חכירה על בסיס בינוי בפועל

בנוסף על השמאי לבחון קיומו של בינוי בפועל. בינוי בפועל הינו מצב בו רכשתם זכויות בניה הקטנות מהמותר בתב"ע במועד ההקצאה. על זכויות בנייה אלה, תדרשו לשלם 91%.

יש לבצע אמדן מיסוי צםוי בקרקע אשר לצורך ניצול זכויות הבנייה יש לשלם תשלומים לרמ"י.

הסכמי חכירה באזורי עדיפות לאומית

כמו כן, בביצוע חלק מהתשלומים לרשות מקרקעי ישראל יש לבדוק את הנחות האזור המגיעות לך.

לסיכום

ההשקעה בנכס נדל"ן, בין אם מדובר בדירה או בבית פרטי, מצריכה הרבה יותר מאשר רק ניתוח עלות תועלת.

הבדיקות שנדרש שמאי מקרקעין לבצע הן קריטיות לא רק להבטחת תקינות העסקה, אלא גם להימנע ממפח נפש כלכלי בעתיד.

כאשר מתגלים ליקויים בתכנון, חריגות בנייה או בעיות משפטיות, תהליך המכירה עשוי להיתקל בקשיים, בין אם בכך שלא ניתן יהיה לממן את הנכס דרך משכנתא ובין אם ירידה בערכו בשוק עקב ליקויים שאינם ניתנים לתיקון.

עבר לכך, חשוב להבין כי לא כל ליקוי ניתן להכשיר או לתקן, ולעיתים יש להימנע לחלוטין מביצוע עסקה כזו. ביצוע בדיקות שמאות מקיפות לאיתור כל ליקוי משפטי ופיזי בנכס, כולל חוזי חכירה, רישום טאבו, תכניות בניה ועוד, מבטיח את זכויות הרוכש ומסייע בשמירה על השקעתו לאורך זמן.

לפני כל עסקה, תמיד כדאי להיעזר במומחים בתחום השמאות, אשר ידריכו אתכם וימנעו נזקים כלכליים בעתיד.

לנוחיותכם, קישור לאתר רשות מקרקעי ישראל.