מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בצפון?

שמאי מקרקעין בצפון צריך להתמחות באזור הקריות, חיפה, טבריה והגליל העליון. התמחות זו נדרשת על מנת להעריך שווי של נכסי מקרקעין בצורה המדויקת ביותר לרבות משקי עזר ונחלות.

בתקופה האחרונה, אזור הצפון זוכה לתכנון עירוני מהותי. במאמר זה, נדבר על התפתחות אזורי הגליל, מישור החוף, העמקים ועל השינויים המהותיים ששמאי מקרקעין בצפון צריך לדעת.

מישור החוף, הכרמל ועמק זבולון:

חלקו המערבי של אזור הצפון, כולל את מטרופולין חיפה. אזור הקריות (קרית ים, קרית אתא, קרית ביאליק, קרית מוצקין), והערים עכו ונהריה במישור החוף.

טרם בחירת שמאי מקרקעין בצפון, עליכם לוודא כי השמאי בקיא במכלול התכניות העדכניות ביותר החלות על האזור בכלל ובכל עיר ועיר בפרט.

למרות חשיבותו המכרעת של התכנון העירוני, שמאי מקרקעין בצפון צריך להבין ולהכיר את ייחודיותה של כל שכונה. בכך שכונה צורת בינוי וצפיפות המשפיעה על שווי נכסי המקרקעין.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בצפון על זכויות בנייה ותכנון עירוני:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בצפון על תכנון כוללני:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בצפון על מיסוי מקרקעין:
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בצפון על מיסוי לרשות מקרקעי ישראל:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בצפון על זכויות בנייה ותכנון עירוני:

ניקח לדוגמא את העיר קרית ים ואת השכונה הוותיקה קרית ים ג'.

לכאורה, מדובר על שכונה וותיקה עם מבנים ישנים דו קומתיים הבנויים בבינוי טורי לרוב.

יחד עם זאת, בשכונה קיים תכנון עדכני מהותי אשר עתיד לשנות את פני השכונה בחלקה הדרומי.

התכנית המאושרת מקנה זכויות בנייה רבות, קובעת הוראות לבינוי ואף מגדירה מספר קומות שייבנו במסגרת פינוי בינוי.

במסגרת תכנית הפינוי בינוי, יפנו חלקים מהשכונה לטובת הקמת בניינים חדשים. הגובה הצפוי יהיה בין 6 עד 9 קומות ויבוצע חידוש כלל התשתיות העירוניות.

להלן תרשים נספח גובה מבנים מתוך התכנית (קרדיט לאתר מידע תכנוני של רמ"י):

על פי התכנית, ניתן לראות כי בחלקה הדרומי של שכונת קרית ים ג' נקבעו הוראות לעניין גובה מבנים. התכנון מכין את השטח לבינוי עתידי מאסיבי לחידוש חלקה הדרומי של השכונה.

להלן חלק מהוראות התכנית (קרדיט לאתר מידע תכנוני של רמ"י):

שמאי דירות בצפון אשר מבצע הערכת שווי דירה באזור, נדרש להבנה בהשפעת הבינוי הקיים על שווי הדירות בסביבה. למרות התכנון העירוני, כמו בכל פרוייקט התחדשות לשכונה יש לקיים הליכים רבים שיכולים לקחת שנים רבות על לקבלת היתר בניה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בצפון על יעילות בשכונה:

הבינוי הנפוץ בשכונה הינו בינוי טורי דו קומתי. שמאי מקרקעין בצפון צריך לדעת שהדירות הקיצוניות הן הדירות העדיפות יותר. שכן, אפשרות ניצול הבנייה בהן הינה ישימה וריאלית יותר.

זאת בעיקר כאשר מדובר על הדירות בקומה השנייה (מעל קומת הקרקע). שכן, רק הדירה הקיצונית ביותר (המרוחקת מחדר המדרגות) יכולה לנצל את זכויות הבנייה בחזית.

הדירות שאינן קיצוניות או דירות אשר בסמוך לחדר המדרגות, אינן יכולות לבצע תוספות בנייה לחזית, היות ויחסמו את מעבר הדיירים.

דוגמא לתרשים דירה שבה כן ניתן לבצע תוספת בנייה לחזית:

שוויה של דירה קיצונית, גבוה יותר משוויה של דירה אמצעית היות ואפשרויות הניצול בדירה הקיצונית עדיפות יותר ומאפשרות גמישות בהרחבתה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בצפון על תכנון כוללני:

בעפולה אושרה תכנית מתאר לאומית שמספרה 1053. על פי במסמכי התכנית, צפויה בניה של 7,800 יחידות דיור, תכנון אזור התעשייה ופארק עירוני.

התכנית מגדירה הוראות בנייה לייעוד מגורים ג' (בנייה רוויה) בדרום מערב העיר.

התכנית קובעת הוראות בינוי לבנייני מגורים בשילוב חזית מסחרית. כמו כן, עירוב שימושים עסקיים בחזית הבניינים לצירי הדרך המרכזיים.

לתכנית הוראות מפורטות המגדירות גודל מחסנים, מרתפים, כמות חניות והוראות בינוי לחנויות.

התכנית קובעת, בין היתר, כי גודלה הממוצע של דירת מגורים יעמוד על כ – 105 מ"ר וכי 20% מהדירות יהיו "דירות קטנות" כ – 80 מ"ר.

שמאי דירות בצפון נדרש לנתח את התכנית ולהסיק את השפעתה על מחירי הדירות הקיימות באזורים השונים.

להלן תרשים דרום מערב העיר מתוך התכנית (קרדיט לאתר מידע תכנוני של רמ"י):

מהדוגמאות שראינו, ניתן להבחין כי אזור הצפון והגליל זוכה ל"מתיחת פנים", עיבוי צפיפות המגורים, הגדלת שימושי המסחר ועוד.

כיום, בצל המלחמה, אשור הצפון זוכה לתכנון מקומי כמו לדוגמה היישוב לבון בו הוגשה תכנית "שינוי 40 לתמ"מ 9/2 מיום 11.4.2024. השינוי מציע תוספת של 150 יח"ד.

מפת יישוב לבון (קרדיט לאתר גובמאפ):

בביצוע הערכה של דירה, בית פרטי או מגרש עם פוטנציאל תכנוני, השמאי נדרש לבצע ניתוח של מכלול התכניות החלות על המקרקעין. השמאי כמת את זכויות הבנייה ולקבוע את תרומתן או את הפוטנציאל הגלום בהן בשווי המקרקעין.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בצפון על מיסוי מקרקעין:

בהערכת שווי דירה, בית פרטי, חנות או מגרש נדרש השמאי להתייחס למיסוי הצפוי. את המיסוי אתם תדרשו לשלם כאשר תבקשו לבצע עסקה במקרקעין.

המיסוי הנפוץ בביצוע עסקאות במקרקעין הינו היטל השבחה, מס שבח, ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל.

היטל השבחה, הינו התשלום עבור זכויות הבנייה שאושרו מכח תכנית וטרם נוצלו על ידיכם.

המס נגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ועומד על 50% משווי זכויות הבנייה הנוספות.

לדוגמה, מכרתם בית בגודל בנוי של 150 מ"ר. זכויות הבנייה לניצול (אפשרות לתוספת בנייה) הן 40 מ"ר.

שמאי המקרקעין צריך לחשב שווי של מ"ר מבונה (ערך קרקע לבנייה ללא הבנוי) ולהכפיל שווי זה בכמות המטרים הרבועים הנותרים.

למשל, במידה ושווי מ"ר מבונה עומד על 6,000, שווי זכויות הבנייה יעמוד על 240,000 ₪. כאמור, המס הינו 50%, יוצא, כי תדרשו לשלם היטל השבחה בסך של 120,000 ₪.

מס השבח הינו מס אשר משולם לרשויות המס. מס השבח מתייחס אך ורק לפער בין מחיר הרכישה הממודד, בניכוי הוצאות השבחה לבין מחיר המכירה.

שימו לב! מס שבח מתקזז על היטל ההשבחה.

לחסכון במס שבח הנכם מוזמנים לקרא את המאמר על שימוש בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בצפון על מיסוי לרשות מקרקעי ישראל:

מקרקעין אשר מוחכרים על ידי רשות מקרקעי ישראל, במקרים מסוימים חייבים במס עבור זכויות בנייה אשר אושרו מכח תכניות בניין עיר עירוניות. מדובר על זכויות בניה אשר לא נרכשו על ידיכם מהמנהל.

קיימות מספר חלופות לתשלום המס. עליכם לוודא כי שמאי המקרקעין בצפון מכיר נושא רחב זה לעומקו. שמאי מומחה בצפון ידע לבחור עבורכם את החלופה הזולה ביותר לצורך חסכון בהוצאות.

אי התייחסות נכונה לעניין מיסוי המקרקעין יכולה לגרום לכם לנזקים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בביצוע עסקה במקרקעין.

טרם ביצוע עסקה במקרקעין עליכם לפנות לשמאי מומחה ומקצועי בצפון. שמאי מומחה ידע ללוות אתכם לאורך הדרך תוך שליטה מעמיקה במיסוי מקרקעין, בפן המשפטי ובפן התכנוני.

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית קריות.

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית עפולה.