עלויות פיתוח הינן עלויות המשתנות מקרקע לקרקע ומאזור לאזור.
הגורמים שיכולים להשפיע על עלויות הפיתוח הם: טופוגרפיה, סוג הקרקע ועוד.
רשות מקרקעי ישראל מוכרת קרקע לשימושים שונים.
בסיס החיוב בגין הקרקע שמוכרת רמ"י הינו קרקע ללא מע"מ וללא פיתוח.
לדוגמה: שווי שוק של מגרש לבניית בית פרטי הינו 3,000,000 ₪.
עלויות הפיתוח הן: 450,000 ₪.
מה שווי הקרקע שיקבע על ידי רמ"י לצורך החכרת המגרש:
450,000 ₪ (עלויות פיתוח) – 3,000,000 ₪ = 2,550,000 ₪ כולל מע"מ.
1.17 / 2,550,000 ₪ = 2,180,000 ₪ שווי קרקע לחיובי רמ"י לרבות בסיס לחישוב דמי היוון.
חשוב לדעת כי מעלויות הפיתוח לא ניתן לקזז מע"מ. לפיכך, אנו נפחית את עלויות הפיתוח לפני שנחלץ את שווי הקרקע ללא מע"מ.
Table of contents [Close]
דוגמה להערכת שווי קרקע על ידי שמאי מקרקעין ברחובות בהתחשב בעלויות פיתוח שונות:
שמאי מקרקעין ברחובות התבקש להעריך שווי של מגרש לבניית בית פרטי.
שטח המגרש: 600 מ"ר.
המגרש ממוקם בשכונה חדשה. הקרקע בשכונה נוחה עם טופוגרפיה מישורית.
עלויות הפיתוח שנקבעו על ידי רמ"י: 400,000 ₪.
עסקאות ההשוואה:
עסקה 1:
בשכונה סמוכה נמכר מגרש ריק תמורת 1,450,000 ₪.
עלויות הפיתוח ששולמו: 360,000 ₪.
המגרש ממוקם באזור הררי, ולפיכך קיימות הוצאות נוספות של יישור הקרקע.
אומדן ההוצאה הנוספת: 80,000 ₪.
שווי הקרקע בשכונה זו, נמוך ב – 5% מהשכונה בה הנכס הנישום.
עסקה 2:
בשכונה אחרת סמוכה נמכר מגרש ריק תמורת 1,380,000 ₪.
עלויות הפיתוח ששולמו: 340,000 ₪.
המגרש ממוקם באזור חולי, ולפיכך קיימות הוצאות נוספות של ביסוס הקרקע.
אומדן ההוצאה הנוספת: 100,000 ₪.
שווי הקרקע בשכונה זו, נמוך ב – 8% מהשכונה בה הנכס הנישום.
להלן התחשיב:
הסבר לתחשיב עלויות פיתוח ומע"מ:
הקרקע שמעריך שמאי מקרקעין ברחובות נוחה ואין לה הוצאות נוספות מעבר להוצאות הפיתוח.
לכן, למחיר השוק של עסקאות ההשוואה נוסיף את ההוצאות הנוספות.
אני מניחים, כי, מי שרוכש את הקרקע עם הטופוגרפיה הבעייתית מודע להוצאה הנוספת. בעצם ההוצאה הנוספת מהווה חלק ממחיר הקרקע.
בשלב השני, נבצע התאמה למיקום 5%, 8% על מנת לבטא את ערך הקרקע הנישומה בצורה הטובה ביותר.
בשלב השלישי נפחית את עלויות הפיתוח, היות, והן כוללות מע"מ שלא ניתן לקיזוז.
והשלב האחרון, נפחית מע"מ ונקבל שווי קרקע ללא מע"מ וללא פיתוח.
שווי קרקע ללא עלויות פיתוח ומע"מ משמשת את רשות מקרקעי ישראל להציע קרקעות במכרזים.
כמו כן, על בסיס זה מחושבים דמי היוון, דמי הסכמה, דמי היתר ועוד.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
