איך שמאי מקרקעין מחשב שימוש לא חוקי בקרקע

שימוש לא חוקי בקרקע הוא נושא מהותי במערכת היחסים שבין חוכרי קרקעות לבין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

לא מעט בעלי זכויות בקרקע מוצאים עצמם במצב שבו השימוש בפועל חורג מהשימוש שהותר להם על פי חוזה החכירה או על פי ייעוד הקרקע בתב"ע.

שימוש כזה עלול להוביל להטלת חיובים כספיים משמעותיים מצד רמ"י, אשר רואה בו ניצול כלכלי של נכס ציבורי בניגוד לכללים.

הסדרת התשלום בגין שימוש לא חוקי מעוגנת בנהלי רמ"י, ובפרט פרק כז' לקווים המנחים, שם נקבעו הוראות ברורות לגבי אופן חישוב השווי.

על פי הנחיות אלו, שווי הקרקע שנקבע לצורך החישוב מתבסס על ההפרש בין השווי הרשום בחוזה החכירה לבין השווי הכלכלי בפועל הנובע מהשימוש הבלתי חוקי. ההפרש הזה מהווה את הבסיס לתשלום.

כאשר מדובר בקרקע עם חוזה חכירה, רמ"י גובה 6% לשנה מהפער בין שווי המקרקעין בחוזה לבין השווי שנובע מהשימוש הלא חוקי. במילים אחרות – ככל שהשימוש בפועל מייצר ערך גבוה יותר ביחס לזכויות שנרכשו במקור, כך גדל גם החיוב השנתי.

בקרקע למגורים קיימת גמישות מסוימת. אם מדובר בשימוש חורג כמו תוספת בנייה, ניתן לשלם דמי היתר ובכך לקבל פטור מהתשלום בגין כל שנות השימוש הלא חוקי. חלופה זו אפשרית רק כאשר התב"ע בתוקף מתירה את תוספת הבנייה, כך שהשימוש אינו סותר את הייעוד התכנוני אלא רק את היקף הזכויות שנרכשו במקור.

בסופו של דבר, מנגנון זה נועד לאזן בין האינטרס הציבורי לשמירה על קרקע מדינה לבין האפשרות להכשיר שימושים קיימים, תוך מתן פתרון כלכלי ברור ושקוף לחוכרים.

Table of contents [Close]

דוגמה לחלופות שיש לחשב שווי קרקע לרמ"י לצורך גביית תשלום בגין שימוש לא חוקי
- איך שמאי מקרקעין יחשב שווי מגרש כאשר בסביבה עלויות פיתוח שונות
- סיכום:

דוגמה לחלופות שיש לחשב שווי קרקע לרמ"י לצורך גביית תשלום בגין שימוש לא חוקי

שווי הקרקע כפי שמוגדר בחוזה החכירה הינו 2,000,000 בייעוד מלאכה.

על פי התב"ע, השימוש המותר הינו מלאכה בלבד.

אדם החליט לעשות שימוש לא חוקי בקרקע ממלאכה למסחר.

שווי המגרש בייעוד (רעיוני) למסחר הינו 4,500,000 ₪.

שווי הנכס הבנוי (קרקע כולל בניה) הינו 6,800,000 ₪.

יזמות: 15%.

חלופה 1:

שווי הנכס כבנוי מחלקים בשיעור היזמות.

1.15 / 6,800,000 ₪. = 5,910,000 ₪.

מרכיב הרווח היזמי הינו: 5,910,000 – 6,800,000 = 890,000 ₪.

כאמור, שווי הקרקע בשימוש למסחר הינו 4,500,000 ₪.

מחברים את רכיב היזמות ואת רכיב שווי הקרקע ומקבלים 5,390,000 ₪

סך זה הינו שווי הקרקע אשר ישמש כבסיס לחישוב תשלום בגין שימוש לא חוקי בקרקע.

חלופה 2:

שווי הקרקע על פי השימוש החוקי כפי שנתון, 2,000,000 ₪.

לאחר בחינת שתי החלופות, נבסס את החישוב על החלופה הגבוה יותר.

לפיכך, אם נעשה שימוש לא חוקי בקרקע במשך 5 שנים מתעשייה למסחר יחול על המבצע התשלום הבא:

5,390,000 ₪ (החלופה הגבוה יותר) * 6% (שיעור תשלום בגין שימוש לא חוקי) * 5 (שנים) = 1,617,000 ₪.

בדרך כלל כל חישובי רמ"י מבוססים על תשלום שנתי של 5%.

לפיכך, בגין שימוש חורג רמ"י גובה תשלום גבוה יותר בשיעור של 6% כסנקציה.

איך שמאי מקרקעין יחשב שווי מגרש כאשר בסביבה עלויות פיתוח שונות

במקרים רבים, עסקאות ההשוועא של המגרשים אשר נמכרו בסביבה כוללות עלויות פיתוח שונות. באומדן שווי הקרקע לצורך תשלומים לרמי, שמאי מקרקעין צריך לעשות התאמות לעלויות הפיתוח של העסקאות בסביבה.

קיים מגרש לא מפותח בשטח של 500 מ"ר. עלויות הפיתוח למגרש שלנו הינם 200,000.

שמאי מקרקעין מצא עסקת השוואה אשר בה עלויות הפיתוח שונות מהנכס הנישום.

מגרש ההשוואה נמכר במחיר של 1,500,000 ₪ ועלויות הפיתוח במגרש הנישום הינן 250,000 ₪.

יחד עם זאת, ידוע שמגרש ההשוואה ממוקם במקום פחות טוב מהמגרש הנישום.

לצורך הדוגמה, מקדם למיקום נקבע על 10%.

בשלב הראשון יש להפחית את עלויות הפיתוח ממגרש ההשוואה ולהוסיף את עלויות הפיתוח של המגרש הנישום.

250,000 ₪ – 1,500,000 ₪ = 1,250,000 ₪ שווי עסקת ההשוואה ללא פיתוח.

לסכום זה נוסיף את הפיתוח של המגרש הנישום (200,000 ₪).

200,000 ₪ + 1,250,000 ₪ = 1,450,000 ₪.

רק על השווי כולל פיתוח ניתן להפעיל את המקדם למיקום.

לפיכך, שווי המגרש הנישום יעמוד על 1,595,000 ₪ כולל פיתוח.

בשלב האחרון, נפחית את עלויות הפיתוח, היות והמגרש שלנו לא מפותח.