תשלום שינוי ייעוד וניצול המחושב על ידי שמאי מקרקעין בחולון מהווה רכישה מהוונות של זכויות בנייה נוספות.
בניגוד ל"תוספת בניה", שינוי ניצול וייעוד משולמים במקרים שמשתנה ייעוד הקרקע או שזכויות הבנייה המבוקשות עולות על פי 2 מזכויות הבנייה הקיימות בחוזה החכירה המקורי.
תשלום בגין שינוי יעוד וניצול מחושב על פערי השווי בין המצב הקודם למצב החדש.
ככל שהמצב הקודם גבוה יותר, תשלום שינוי ייעוד וניצול יהיה קטן יותר.
רשות מקרקעי ישראל, בהחלטותיה, מתירה לחוכר ליהנות מזיכוי מוטב עבור תשלומי דח"ר.
דח"ר – דמי חכירה ראשונים. הדח"ר מהווה בעצם מקדמה ששולמה עבור חוזה החכירה המקורי.
על פי החלטות רשות מקרקעי ישראל, חוכר אשר שילם דח"ר הנמוך מ – 40%, יראו אילו שילם דח"ר של 40%.
לדוגמה, שולם דח"ר של 25%, הזיכוי שרמ"י תתיר בגין מצב קודם יעמוד על 40%.
במידה ושולם על ידי החוכר דח"ר העולה על 40%, הזיכוי שרמ"י תתיר בגין מצב קודם יעמוד על 80%.
לדוגמה, שולם דח"ר של 50%, הזיכוי שרמ"י תתיר בגין מצב קודם יעמוד על 80%.
חוזה חכירה מהוון (לא משולמים תשלומים שנתיים), יזכה את החוכר ב – 91% משווי המצב הקודם.
בסיס התשלום הינו בגין קרקע ללא פיתוח וללא מע"מ.
Table of contents [Close]
דוגמה לחישוב דמי שינוי ניצול וייעוד על ידי שמאי מקרקעין בחולון:
נתונה קרקע בשטח של 5,000 מ"ר. בגין חוזה החכירה שולם דח"ר של 30%.
זכויות הבנייה במצב הקודם (חוזה חכירה) הינן 50% לקומה ב -3 קומות. ייעוד הקרקע תעשייה ומלאכה.
לאחרונה אושרה תכנית בניין עיר המתירה בינוי בשש קומות באופן הבא:
50% בקומת הקרקע בייעוד מסחר ו – 50% לקומה בייעוד משרדים ב 5 קומות.
עלות פיתוח בייעוד מלאכה ותעשייה: 300,000 ₪ לדונם.
עלות פיתוח בייעוד משרדים ומסחר: 500,000 ₪ לדונם.
ערכי קרקע ומקדמים אקוויוולנטיים (מגלמים חצר):
שווי מ"ר מבונה למסחר 5,000 ₪ למ"ר.
שווי מ"ר מבונה למשרדים 2,500 ₪ למ"ר.
מ"ר מבונה לתעשייה ומלאכה 2,800 ₪ למ"ר.
על פי נהלי רשות מקרקעי ישראל, שמאי מקרקעין בחולון ישתמש בנוסחה הבאה:
שווי מצב קודם * אחוז הדח"ר – מצב חדש. את ההפרש כופלים ב – 31%.
תחשיב תשלום לרמ"י בגין שינוי ייעוד וניצול:
שווי מצב קודם:
2,500 מ"ר ( 50% לקומה) * 3 (קומות) * 2,800 ₪ (שווי מ"ר מבונה) = 21,000,000 ₪.
בניכוי עלויות פיתוח של 300,000 לדונם (5 דונם) = 19,500,000 ₪.
שווי מצב חדש:
מרכיב המסחר:
2,500 מ"ר ( 50% לקומה) * 1 (קומה) * 5,000 ₪ (שווי מ"ר מבונה) = 12,500,000 ₪.
מרכיב המשרדים:
2,500 מ"ר ( 50% לקומה) * 5 (קומות) * 2,500 ₪ (שווי מ"ר מבונה) = 31,250,000 ₪.
בניכוי עלויות פיתוח של 500,000 לדונם (5 דונם) = 41,250,000 ₪.
היות ושולם דח"ר של 30%, רמ"י יזכה את החוכר במצב קודם בשיעור של 40%.
שווי מצב קודם: 19,500,000 ₪ * 0.4 = 7,800,000 ₪.
שווי מצב חדש: 41,250,000 ₪.
ההפרש: 33,450,000 ₪.
התשלום לרמ"י בגין שינוי ייעוד וניצול הינו 33,450,000 * 31% = 10,369,500 ₪.
על הסכומים יש להוסיף מע"מ ומס רכישה.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
