היטל השבחה בגין שימוש חורג בתעשייה על ידי שמאי מקרקעין

שימוש חורג במקרקעין הוא מצב שבו נעשה שימוש בנכס באופן שאינו תואם את הייעוד שנקבע לו בתכנית בניין עיר החלה עליו.

למשל, כאשר הקרקע מוגדרת לתעשייה בלבד אך בעל הנכס מבקש להפעיל בה חנות, נדרש אישור מיוחד ל"שימוש חורג".

נניח שחלקה מוגדרת לתעשייה בלבד, אך בעליה מעוניין לפתוח בה חנות, משרד או נגרייה. מאחר והתכנית המאושרת אינה מאפשרת זאת, יש להגיש בקשה לוועדה המקומית לשימוש חורג בהתאם לאופי הפעילות.

לעיתים השימוש החורג משמש כ"פתרון ביניים" עד לקידום תכנית לשינוי ייעוד קבוע.

יתרונות השימוש החורג

• מאפשר גמישות תכנונית וכלכלית – בעל הנכס יכול להפיק הכנסה גם כאשר הייעוד המקורי אינו מתאים.

• מעלה את ערך הנכס, שכן הוא ממצה שימושים שלא היו אפשריים לפי הייעוד המקורי.

• מעניק יתרון עסקי משמעותי, בעיקר באזורים בהם יש ביקוש למסחר או שירותים ולא רק לתעשייה.

היטל השבחה על שימוש חורג
הוועדה המקומית גובה היטל השבחה גם בגין אישור שימוש חורג, שכן מדובר בהשבחת הנכס.

אם ההיתר ניתן לתקופה מוגבלת – גם ההיטל יחושב בהתאם למשך הזמן שבו הנכס מושבח בפועל. בעל הנכס משלם רק עבור ההטבה הכלכלית שנוצרה כתוצאה מהשימוש החורג.

ברוב המקרים, ניתן שימוש חורג לתקופה של 5 שנים שניתן להארכה.

דוגמה לחישוב היטל השבחה בשימוש חורג על ידי שמאי מקרקעין:

נתוני המקרקעין:

שטח המגרש: 1,000 מ"ר.

שטח המבנה הבנוי: 500 מ"ר.

ייעוד נוכחי: תעשייה.

ייעוד מבוקש: מסחר לצורך הפעלת חנות.

נתונים כלכליים:

דמי שכירות לתעשייה: 40 ₪.

דמי שכירות למסחר: 80 ₪.

שיעור היוון לתעשייה: 8%.

שיעור היוון למסחר: 7.5%.

עלויות התאמה מתעשייה לחנות: 400,000 ₪.

תקופת האישור החורג: 5 שנים.

להלן תחשיב היטל השבחה על ידי שמאי מקרקעין בחיפה לעשיית שימוש חורג במקרקעין

בשלב הראשון, השמאי יבצע היוון התקבולים הצפויים מהשימוש לתעשייה לתקופה של 5 שנים.

את תחשיב ההיוון נעשה במחשבון פיננסי שבו נזים את הנתונים הבאים בפונקציית ה – CMPD.

שיעור ההיוון: 8%.

הכנסה שנתית: 40 ₪ * 12 (חודשים) * 500 מ"ר מבנה.

תקופה בשנים: 5 שנים.

ערך נוכחי: 958,000 ₪.

יוצא, שהתקבולים המהוונים על פי השימוש הנוכחי והמותר הינו כ – 958,000 ₪.

בשלב השני, השמאי יהוון את התקבולים שיתקבלו בשימוש החורג לחנות לתקופה של 5 שנים

שיעור ההיוון: 7.5%.

הכנסה שנתית: 80 ₪ * 12 (חודשים) * 500 מ"ר מבנה.

תקופה בשנים: 5 שנים.

קבלנו שהתקבולים המהוונים על פי השימוש החורג המבוקש הינו כ – 1,942,000 ₪.

ההשבחה שנוצרה (הפרש) הינה 984,000 ₪.

מההשבחה נפחית את עלויות ההתאמה על סך של 400,000.

נקבל שהשבחה הינה 584,000 ₪ והיטל ההשבחה (50%) הינו 292,000 ₪.

אם קבלתם דרישת תשלום היטל השבחה בגין שימוש חורג, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין לבדיקת דרישת התשלום בגין השימוש החורד או שינוי הייעוד.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.