תחשיב איחוד וחלוקה כאשר קיים מבנה בנוי

איחוד וחלוקה מתבצעת בהסכמת בעלי הקרקע וללא הסכמת בעלי הקרקע.

מטרת איחוד וחלוקה, בדרך כלל, הינה למטרת שינוי ייעוד בקרקע וביצוע הקצאה מיטבית.

במקרים רבים על החלקות קיימים מבנים. בתחשיב הבא נראה מה קורה עם מבנים אשר מיועדים להריסה ומבנים שאינם מיועדים להריסה.

שמאי איחוד וחלוקה נדרש לשליטה מלאה בכל הקשור לתקן 15 לתקינה שמאית וחוק התכנון והבנייה.

Table of contents [Close]

דוגמה לחישוב תמורה במצב יוצא על ידי שמאי מקרקעין איחוד וחלוקה:
- שלבי העבודה בביצוע חלוקה ללא תשלומי איזון:
- לסיכום:

דוגמה לחישוב תמורה במצב יוצא על ידי שמאי מקרקעין איחוד וחלוקה:

שמאי מקרקעין בירושלים (לדוגמה) נתבקש לבצע טבלת חלוקה ללא תשלומי איזון.

נתונים כלכליים:

קיימות 3 חלקות על מגרש חקלאי בשטח של 10,000 דונם.

חלקה 1, שטחה 3,000 מ"ר. על חלקה זו קיים מבנה להריסה שתורם שלווי במצב נכנס.

חלקה 2, שטחה 4,000 מ"ר. המבנה הקיים בקרקע זו נשאר גם בחלוקה במצב יוצא.

וחלקה 3, שטחה 3,000 מ"ר. על חלקה זו אין מבנה.

ייעוד הקרקע הינו קרקע חקלאית.

מצב חדש: על המתחם יקומו 80 יח"ד. שווי של כל יח"ד הינו 800,000 ₪.

תרומת המבנה שייהרס בחלקה 1 הינו 5,000,000 ₪.

שלבי העבודה בביצוע חלוקה ללא תשלומי איזון:

בשלב הראשון, שמאי מקרקעין בירושלים יפחית את שווי המבנה המיועד להריסה משווי הקרקע העתידי.

80 יח"ד * 800,000 ₪ ליח"ד = 64,000,000 ₪. תרומת המבנה כאמור הינה 5,000,000 ₪.

5,000,000 ₪ – 64,000,000 ₪ = 59,000,000 ₪. סכום זה יהווה את שווי התכנית לחלוקה.

בשלב הבא נחשב את משקלה של כל חלקה במצב הנכנס ובמצב היוצא.

על מנת לבצע חלוקה בין החלקות כך, שלא יהיו תשלומי איזון, נדרש לתת לכל חלקה מספר יח"ד על פי משקלה בקרקע במצב הנכנס.

שווי הקרקע במצב יוצא (בניכוי הבית המיועד להריסה) = 59,000,000 ₪.

מצב יוצא ללא תשלומי איזון שמאי מקרקעין בירושלים

לסיכום:

לבעלים של חלקה 1 יינתנו 24 יח"ד ופיצוי של 5,000,000 ₪ על המבנה להריסה.

לבעלים של חלקה 2 יינתנו 32 יח"ד ולא יינתן פיצוי בגין המבנה היות והמבנה ימשיך לשמש אותו בייעוד החדש.

בעלים של חלקה 3 יקבל 24 יח"ד.

חשוב להבין כי אם קיים מבנה להריסה אשר יש לו תרומה במצב הנכנס, נפחית את שוויו מסך שווי הקרקע העתידי. נקצה לצדדים זכויות על פי שווי הקרקע בניכוי שווי המבנה שנהרס.

רק בסוף, נשלים למי שהרסו לו את המבנה את שוויו של המבנה.