שמאי מקרקעין המתמצא בדמי היוון זה שמאי אשר מודע לכל החלטות מנהל מקרקעי ישראל לעניין מיסוי. שמאי מקרקעין דמי היוון משתמש בהחלטות רמ"י על מנת להעריך את המיסוי הנדרש על ידי המדינה בביצוע פעולה בקרקע שבבעלותה, בין אם זה נחלה, משק עזר, בית פרטי ועוד.
במאמר זה, נדבר על עקרונות מיסוי המקרקעין שגובה רשות מקרעי ישראל בדגש על "דמי היוון". כמו כן, נבחן את מגוון האפשרויות לקבל פטור מתשלום דמי ההיוון.
Table of contents [Close]
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על דמי היוון:
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין דמי היוון בבניה רוויה:
- מה צריך לדעת שמאי דמי היוון על הקניית בעלות בנכסים צמודי קרקע:
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על דמי היוון ומיסוי רשות מקרקעי ישראל בנכסים מסחריים:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על דמי היוון:
המילה היוון, משמעותה, תשלום מראש במקום תשלום שנתי עתידי עוקב.
לדוגמה:
בדרך כלל, רשות מקרקעי ישראל גובה כל שנה 5% משווי הקרקע בגין החכרתה לתקופה של 49 שנים.
במקום התשלום השנתי העוקב, רשות מקרקעי ישראל מתירה להוון את התשלום להיום ולשלם מיד סך של 91% משווי הקרקע במקום התשלום השנתי.
למה שנרצה לשלם דמי היוון?
פעולת ההיוון מתבצעת ברכישת קיבולת בנייה מסוימת. כיום, בדרך כלל, המנהל דורש להוון את זכויות הבנייה שהחוכר החליט להחכיר מכוח בקשה לדמי היתר.
למשל, על פי התכנית העירונית במגרש של 500 מ"ר מותר לבנות בית דו קומתי של 200 מ"ר.
אם הקרקע שייכת לרמ"י, ואנו חוכרים את הקרקע, במקרים מסוימים, אנחנו רשאים להוון כמה מטרים שנרצה על מנת לנצל את זכויות הבנייה.
אם נהוון 100 מ"ר, אזי נוכל לבנות ולנצל רק 100 מ"ר בלבד. וזאת, למרות שבתכניות העירוניות ניתן לבנות 200 מ"ר.
אם נבחר להוון את מלוא זכויות הבנייה בנכס, נשלם פחות בחידוש חכירה, לא נשלם דמי הסכמה (תשלום בהעברת זכויות לאחר) ובמקרים מסיימים ניתן יהיה לרשום את הקרקע על שמך (בעלים במקום חוכר) ללא כל תשלום נוסף.
רשות מקרקעי ישראל יצאה בהחלטה אשר מטרתה להקנות בעלות מלאה על הקרקע לחוכרים. זאת אומרת, במקום חוכרים, תהפכו לבעלי הקרקע.
את הקניית הבעלות ניתן לבצע תמורת תשלום מסוים משווי הקרקע. התשלום הינו באחוזים ובתנאי שזכויות הבנייה הוונו ואתם לא משלמים דמי חכירה שנתיים.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין דמי היוון בבניה רוויה:
אם אתם בעלים של דירת מגורים בבניין רווי, וחוזה החכירה מהוון, הנכם זכאים לתקופת חכירה נוספת ללא תשלום לרמי.
אם חוזה החכירה מהוון ותקופת החכירה נגמרה, תדרשו לשלם סך של 5.5% משווי הקרקע לרמ"י תמורת תקופת חכירה נוספת.
בבנייה רוויה, בהתאם לתנאים שנקבעו, ניתן להמיר את הרישום בטאבו מחכירה לבעלות מלאה כמעט ללא תשלום. בפועל, תהפכו לבעלי הקרקע ותתנתקו מרשות מקרקעי ישראל.
מה צריך לדעת שמאי דמי היוון על הקניית בעלות בנכסים צמודי קרקע:
לצורך הקניית בעלות מלאה על נכס המקרקעין שברשותך עליכם לוודא כי הנכם עונים על התנאים הבאים:
חוזה החכירה שלכם מהוון, אין הפרה של חוזה החכירה, מטרת חוזה החכירה מומשה, עברו 7 שנים מיום שחוזה החכירה נחתם.
שמאי מקרקעין דמי היוון ומיסוי רשות מקרקעי ישראל צריך להפנות את צומת לבכם לשיעורי התשלום המשתנים שגובה רשות מקרקעי ישראל.
רשות מקרקעי ישראל גובה שיעורי מס שונים הנגזרים מגודל המגרש המוחכר. להלן טבלת השטחים ושיעורי המס. על התשלום יחול מס רכישה ומע"מ.
על פי הטבלה, ניתן לראות כי מגרשים שגודלם אינו עולה על 280 מ"ר, זכאים להקניית בעלות למרות שבפועל לא הוונו (נרכשו) כל זכויות הבנייה.
מגרשים בגדלים עד 1,000 מ"ר נדרשים לשלם את שיעור התשלום משווי המקרקעין בהתאם לקיבולת הבנייה המוגדרת בתכנית הבניין העירונית (השלמת דמי היוון).
לדוגמה: אתם בעלים של מגרש בגודל 600 מ"ר. הזכויות המוחכרות והמהוונות הן 160 מ"ר. בפועל על המגרש בנוי בית בגודל של 160 מ"ר התואם את מטרת החכירה.
על פי תכנית בניין עיר, מותר להקים על מגרש של 300 מ"ר בית חד משפחתי בגודל של 200 מ"ר בשתי קומות (100 מ"ר לקומה).
זאת אומרת, על פי התכנית העירונית, על המגרש מותר להקים 2 בתים צמודי קרקע בגודל כולל של 400 מ"ר.
להלן תחשיב לדוגמה של התשלום לרשות מקרקעי ישראל:
דוגמה נוספת, למגרשים העולים על 1,000 מ"ר:
על פי תכנית בניין עיר, מותר להקים על מגרש בגודל של 1,200 מ"ר 2 בתים חד משפחתיים בגודל של 400 מ"ר בשתי קומות (300 מ"ר בקומת קרקע לבית).
להלן תחשיב לדוגמה של התשלום לרשות מקרקעי ישראל:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על דמי היוון ומיסוי רשות מקרקעי ישראל בנכסים מסחריים:
כידוע, בבואנו למכור את הנכס העסקי שברשותנו או לרכוש זכויות בנייה נוספות (היוון) מרשות מקרקעי ישראל, אנו חשופים למסים הבאים:
דמי היוון, תשלום יובל חכירה, דמי הסכמה, דמי היתר והקניית בעלות.
בואו נעשה רגע סדר בכל המושגים ונבין איך עלינו לפעול למימוש מטרתנו. המטרה הינה לשלם את הסכום הנמוך ביותר לרשות מקרקעי ישראל.
דמי היוון:
תשלום מראש על זכויות הבנייה שמשולמים בגינם תשלומים שנתיים או רכישת זכויות בנייה נוספות על פי תב"ע (דמי היתר).
יובל חכירה:
במקרים מסויימים, כאשר יתרת תקופת החכירה קטנה מ – 7 שנים אולי קיימת כדאיות כלכלית להוון את הזכויות במקרקעין בדרך של יובל חכירה.
דמי הסכמה:
דמי הסכמה זה בעצם מס השבח שרשות מקרקעי ישראל גובה בגין עליית שווי הקרקע ביום שנבקש לבצע עסקה – יש לבדוק כדאיות תשלום היוון מול דמי הסכמה.
הערה:
אם תשלמו דמי הסכמה במכירה והרוכש בסמוך לרכישת הנכס יבקש להוון את הנכס, ייתכן ויקבל קיזוז של דמי ההסכמה.
לפיכך, עליכם לתמחר נכון את דמי ההסכמה שתשלמו במו"מ בעסקה.
דמי היתר:
היתר לשימוש (רכישת זכויות בנייה או תוספת בנייה) בזכויות בנייה נוספות על פי תב"ע.
חידוש הסכם חכירה:
לעניין תשלום בגין חידוש הסכם חכירה. שמאי מקרקעין דמי היוון צריך להבדיל בין שני מצבים:
נכסים מסחריים שיתרת תקופת החכירה עולה על 7 שנים או פחותה מ – 7 שנים.
בנכסים אשר יתרת תקופת החכירה עולה על 7 שנים:
נשלם סך של 5% משווי הנכס. וזאת, בניכוי כל סכום ששולם מראש במועד חתימת החוזה המקורי המחושב לתקופה של מספר השנים הנותרים לחוזה.
להלן דוגמה לתשלום דמי היוון (על החלק המוחכר בחוזה המקורי) בחלופה כי נותרו מעל 7 שנים לסיום תקופת החכירה:
להלן דוגמה לתשלום דמי היוון (על החלק המוחכר בחוזה המקורי) בחלופה כי נותרו פחות מ – 7 שנים לסיום תקופת החכירה:
שמאי מקרקעין דמי היוון צריך להפנות את תשומת לבכם לאפשרות לחדש את הסכם החכירה בדרך של יובל חכירה.
במסגרת ההחלטה, במקרים מסויימים ניתן להפחית מהותית את דמי ההיוון, בין היתר, ביחס לדח"ר ששולם.
דח"ר: דמי חכירה ראשונים.
על פי ההחלטה, במידה ושולמו דמי חכירה ראשונים אשר מהווים עד 39% משווי הנכס, תהיו רשאים לחדש את חוזה החכירה תמורת תשלום של 22.75% משווי הקרקע העדכני.
במידה ושולמו דמי חכירה ראשונים אשר מהווים מעל 40% משווי הנכס, תהיו רשאים לחדש את חוזה החכירה תמורת תשלום של 13.65% משווי הקרקע העדכני.
להלן דוגמה לתשלום דמי חידוש הסכם חכירה בדרך של יובל חכירה בחלופות הדח"ר השונות:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין דמי היוון בהקניית בעלות בנכסים מסחריים:
לאחר שביצענו את פעולת ההיוון וחידוש הסכם החכירה בצורה הטובה ביותר, ודאגנו לשלם את הסכום הנמוך ביותר, נבצע רכישת בעלות מלאה.
רשות מקרקעי ישראל, בדומה לנכסי מגורים, מסווגת ומתמחרת את פעולת הקניית הבעלות לפי שטח המקרקעין המוחכרים.
שמאי מקרקעין דמי היוון נדרש ליידע את הלקוח כי קיימים מקרים בהם ניתן לבצע הקניית בעלות גם ללא תשלום.
למשל, אם הקרקע אינה עולה על 2,000 מ"ר ונרכשו לגביה כל זכויות הבנייה (כולל פוטנציאל).
נכס שאינו עולה על 10 דונם המצוי באזור עדיפות לאומית א' ועוד.
שיעורי התשלום לרשות מקרקעי ישראל בגין רכישת בעלות בקרקע בייעוד עסקי:
עבור מגרשים עד דונם אחד – ישולם סך של 6% משווי הקרקע כולל פוטנציאל עתידי.
עבור מגרשים העולים על דונם – ישולם סך של 31% בין הפער של שווי הזכויות בחוזה החכירה לבין שווי המקרקעין כולל פוטנציאל.
להלן תחשיב דמי הקניית הבעלות כפי שגובה רשות מקרקעי ישראל בהתאם לגודל המקרקעין:
נקודות שחשוב ששמאי מקרקעין ידע:
בנכסים עסקיים, במקרים מסויימים ביצוע יובל חכירה מוגבל למגרשים של 5 דונם.
השיעורים הינם מתייחסים לדרישת התשלום בשנה הראשונה, בשנה השנייה ייתכן ושיעור המס לתשלום יעלה או ישתנה עם החקיקה.
התשלום המינימלי עבור הקניית בעלות הנכסים עסקיים לא יפחת מ – 9% משווי המקרקעין בשנה הראשונה.
קיימות החלטות רבות אשר מקנות הטבות אזוריות מהותיות בביצוע חלק מהתשלומים לרשות מקרקעי ישראל, כגון:
- יישוב קו עימות.
- אזור עדיפות לאומית א'.
- אזור עדיפות לאומית ב'.
- קו עוטף עזה.
- רמת הגולן ועוד.
חלק מהחלטות רמ"י הינן מגבילות ביצוע הקנית בעלות הן משיקולי גודל מגרש והן משיקולים אחרים.
כמו כן, בחלק מהמקרים ניתן להשיג על שומות רשות מקרקעי ישראל בעזרת שמאי מקרקעין מומחה.
לנוחיותכם, קישור לאתר רשות מקרקעי ישראל.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024