הערכת שווי חנות ע"י שמאי מקרקעין על בסיס פדיון עסקי

הערכת שמאי לחנות על בסיס פדיון עסקי מתבקשת בעיקר במצבים שבהם ערך הנכס אינו נבחן רק כשטח פיזי (מ"ר × דמי שכירות מקובלים באזור), אלא גם כתוצאה ישירה מהפעילות העסקית שמתרחשת בו. זה רלוונטי במיוחד כאשר שווי החנות או דמי השכירות נגזרים מהכנסות העסק ולא רק מהשוק הריאלי של נדל"ן מסחרי.

המקרים העיקריים:

1. חוזי שכירות מבוססי אחוזים מהמחזור – בקניונים או מתחמים מסחריים, השכירות מחושבת לעיתים כאחוז מהפדיון העסקי. השמאי נדרש לבחון את מחזור המכירות, להצליב עם שיעורי שכר דירה מקובלים, ולהעריך דמי שכירות הוגנים.

2. קביעת פיצוי בפינוי או הפקעה – אם עסק מפונה מהנכס (למשל עקב פינוי־בינוי, הפקעה לצורכי ציבור, או סיום חוזה שלא מרצון), יש להעריך את שווי הזכויות/דמי המפתח או גובה הפיצוי לפי תרומת הפדיון העסקי למיקום.

3. דמי מפתח בחנויות ותיקות – במקרים של שכירות מוגנת (עסקים ותיקים ברחובות מרכזיים), קביעת ערך דמי המפתח מתבססת פעמים רבות על נתוני מחזור מכירות ורווחיות החנות.

4. הליכי משפט / סכסוכים מסחריים – למשל סכסוך בין שוכר למשכיר על גובה דמי השכירות הראויים, או במקרה שבו נטען שדמי השכירות הנוכחיים אינם משקפים את "ערך השוק" לאור הפדיון בפועל.

5. עסקאות מכירה של עסק פעיל (Goodwill) – כשמוכרים חנות כעסק חי (לא רק הנכס אלא המותג והמוניטין), השמאי עשוי להידרש לשקלל את הפדיון העסקי לצורך הערכת מרכיב "המוניטין" והשפעתו על השווי.

6. בנקאות ומימון – כאשר עסק מסחרי מבקש אשראי ומעמיד את החנות/העסק כבטוחה, הבנק יכול לבקש חוות דעת שמאית הכוללת ניתוח פדיון עסקי, כדי להעריך את יכולת ההחזר ואת שווי ההחזקה.

דוגמה לחישוב שווי זכויות על ידי שמאי מקרקעין:

בשכונת מגורים ברחובות קיים מרכז מסחרי.

שטח המבנה הינו 1,200 מ"ר.

המבנה מושכר לחנות בגדים לתקופה של חמש שנים.

לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות לשתי תקופות נוספות של חמש שנים כל אחת.

להלן תנאי חוזה השכירות:

תקופת השכירות הראשונה:

דמי השכירות יעמדו על 80 ש"ח למ"ר ודמי הניהול יעמדו על 20 ש"ח למ"ר.

בתקופת השכירות הראשונה, דמי השכירות ודמי הניהול לא יעלו על 13% מסך הפדיון העסקי השנתי של החנות.

במקרים רבים משולמים דמי השכירות על פי הפדיון של העסק, וזאת, על מנת להגן על השוכר.

גביית דמי שכירות מפדיון נהוגה בעסקים חדשים ובחנויות עוגן.

תקופת האופציה:

דמי השכירות יעמדו על 80 ש"ח למ"ר ודמי הניהול יעמדו על 20 ש"ח למ"ר.

נתון כי הפדיון העסקי השנתי של החנות הינו 5,200,000 ש"ח ואינו צפוי להשתנות.

כמו כן, עלות ניהול המרכז המסחרי לא צפוייה להשתנות.

נתוני שוק:

דמי השכירות הראויים הינם 80 ש"ח למ"ר לחודש.

שיעור ההיוון של דמי השכיורת הראויים הינו 7.5%.

שיעור ההיוון של דמי השכיורת הנמוכים מראויים הינו 6.8%.

כל הנתונים ללא מע"מ.

שמאי מקרקעין ברחובות נדרש לבצע הערכת שווי חנות בתום שנת השכירות השניה כאשר בתקופת השכירות הראשונה התשלום מבוסס על פדיון עסקי.

מה שווי שוק החנות שיחשב שמאי מקרקעין ברחובות בתום שנת השכירות השניה המשולמת על פדיון עסקי:

מנתוני השאלה עולה כי בעל המבנה מסבסד את השוכר בתקופה הראשונה.

בנוסף לסבסוד של דמי השכירות, מסבסד המשכיר את השוכר גם בדמי הניהול.

בפועל, לניהול המבנה יש עלויות ואותן סופג בעל המבנה (המשכיר).

לפיכך, משווי החנות שהתקבל, יש להפחית את הפסד המשכיר בשל אי גביית דמי הניהול.

להלן תחשיב אבדן דמי הניהול:

שטח החנות: 1,200 מ"ר.

עלות דמי ניהול למ"ר: 20 ש"ח.

לפיכך, מההכנסה של המשכיר בתקופה הראשונה העומדת על 556,000 ש"ח יש להפחית:

20*1200*12 = 288,000 ש"ח.

על פי התחשיב, הכנסתו תעמוד על 268,000 ש"ח בלבד בקיזוז דמי הניהול.

להלן תחשיב נכון הלוקח בחשבון את הפסד גביית דמי הניהול:

לפיכך, בהתחשב בכל הנתונים, שווי הזכויות בחנות בתום שנת השכירות הראשונה הינו כ – 13,070,000 ש"ח.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.