איך שמאי מקרקעין מחשב עלויות פיתוח

עלויות פיתוח קרקע הן אחד המרכיבים המרכזיים בתמחור כל פרויקט נדל"ן, ולעיתים מהוות את הפער שבין עסקה רווחית לכזו שאינה כלכלית.

המונח "עלויות פיתוח" מתייחס לכלל ההוצאות הנדרשות כדי להפוך מגרש גולמי לקרקע בנויה המוכנה לניצול – החל מיישור השטח ועבודות עפר, ועד הקמת תשתיות חיוניות כגון כבישים, מדרכות, חיבור לחשמל, מים, ביוב וניקוז.

הבדלי העלויות יכולים להיות דרמטיים ותלויים במספר גורמים:

• סוג הקרקע – קרקע סלעית תחייב עבודות קידוח ופיצוץ, בעוד קרקע רכה תחייב חיזוקים וייצוב.

• הטופוגרפיה – מגרש מישורי ידרוש פיתוח מינימלי יחסית, לעומת מגרש במדרון חד שבו נדרשות קירות תומכים, מילוי ועבודות חפירה מורכבות.

• תשתיות סביבתיות – מגרש הצמוד לרחוב מפותח כבר כולל חלק מהחיבורים, בעוד מגרש מנותק יחייב סלילת דרך חדשה והרחבת רשתות.

לדוגמה, פיתוח מגרש לבנייה רוויה במרכז עיר יעלה משמעותית פחות מפיתוח מגרש חקלאי בשיפולי הר או מגרש בפריפריה נטולת תשתיות.

עלויות פיתוח הינן עלויות המשתנות מקרקע לקרקע ומאזור לאזור.

בסיס החיוב בגין הקרקע שמוכרת רמ"י הינו קרקע ללא מע"מ וללא פיתוח.

לדוגמה: שווי שוק של מגרש לבניית בית פרטי הינו 3,000,000 ₪.

עלויות הפיתוח הן: 450,000 ₪.

מה שווי הקרקע שיקבע על ידי רמ"י לצורך החכרת/מכירת המגרש:

450,000 ₪ (עלויות פיתוח) – 3,000,000 ₪ = 2,550,000 ₪ כולל מע"מ.

1.17 / 2,550,000 ₪ = 2,180,000 ₪ שווי קרקע לחיובי רמ"י לרבות בסיס לחישוב דמי היוון.

מעלויות הפיתוח לא ניתן לקזז מע"מ. לפיכך, אנו נפחית את עלויות הפיתוח לפני שנחלץ את שווי הקרקע ללא מע"מ.

דוגמה להערכת שווי קרקע על ידי שמאי מקרקעין בהתחשב בעלויות פיתוח שונות

שמאי מקרקעין התבקש להעריך שווי של מגרש לבניית בית פרטי המגרש ממוקם בשכונה חדשה – הקרקע בשכונה נוחה עם טופוגרפיה מישורית..

שטח המגרש: 600 מ"ר.

עלויות הפיתוח שנקבעו על ידי רמ"י: 400,000 ₪.

עסקאות ההשוואה:

עסקה 1:

בשכונה סמוכה נמכר מגרש ריק תמורת 1,450,000 ₪.

עלויות הפיתוח ששולמו: 360,000 ₪.

המגרש ממוקם באזור הררי, ולפיכך קיימות הוצאות נוספות של יישור הקרקע.

אומדן ההוצאה הנוספת: 80,000 ₪.

שווי הקרקע בשכונה זו, נמוך ב – 5% מהשכונה בה הנכס הנישום.

עסקה 2:

בשכונה אחרת סמוכה נמכר מגרש ריק תמורת 1,380,000 ₪.

עלויות הפיתוח ששולמו: 340,000 ₪.

המגרש ממוקם באזור חולי, ולפיכך קיימות הוצאות נוספות של ביסוס הקרקע.

אומדן ההוצאה הנוספת: 100,000 ₪.

שווי הקרקע בשכונה זו, נמוך ב – 8% מהשכונה בה הנכס הנישום.

להלן התחשיב:

הסבר לתחשיב עלויות פיתוח ומע"מ

נתון שהקרקע שמעריך שמאי מקרקעין נוחה ואין לה הוצאות נוספות מעבר להוצאות הפיתוח.

לכן, למחיר השוק של עסקאות ההשוואה נוסיף את ההוצאות הנוספות.

אני מניחים, כי מי שרוכש את הקרקע עם הטופוגרפיה הבעייתית מודע להוצאה הנוספת. בעצם ההוצאה הנוספת מהווה חלק ממחיר הקרקע.

בשלב השני, נבצע התאמה למיקום 5%, 8% על מנת לבטא את ערך הקרקע הנישומה בצורה הטובה ביותר.

בשלב השלישי נפחית את עלויות הפיתוח, היות, והן כוללות מע"מ שלא ניתן לקיזוז.

והשלב האחרון, נפחית מע"מ ונקבל שווי קרקע ללא מע"מ וללא פיתוח.

שווי קרקע ללא עלויות פיתוח ומע"מ משמשת את רשות מקרקעי ישראל לבסיס החישוב של תשלומי המס והמכרזים.

כמו כן, על בסיס זה מחושבים דמי היוון, דמי הסכמה, דמי היתר ועוד.

אם קבלתם דרישת תשלום מרשות מקרקעי שיראל, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין לבחינת סבירות החיוב. אם החיוב אינו סביר, ניתן להגיש עליו ערר.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.