באילו מקרים תצטרכו הערכת שמאי לדירה?

הערכת שמאי לדירה היא שירות הנדרש בכל עסקת נדל"ן, אם זו רכישה ואם מכירה של דירה והיא מהווה תנאי הכרחי לקבלת הלוואת משכנתא. על מה מתבססת הערכת השמאי ומתי היא נדרשת? כל המידע בהמשך!

ערכו של נכס מקרקעין, כמו דירה למשל, לא יכול להיקבע רק לפי מראית עין ולכן נדרש איש מקצוע מומחה, כמו שמאי מקרקעין, כדי לבצע הערכה מושכלת.

ענף שמאות המקרקעין בישראל מוסדר בחוק, המסמיך את מועצת שמאי המקרקעין לפקח על פעילותו, בין היתר, את ניהול פנקס שמאי המקרקעין.

שומת המקרקעין עצמה אמנם אינה מוגדרת בחוק שמאי מקרקעין, אך תקנות החוק קובעות, שדו"ח שומה, חייב לכלול פרטים כמו זיהוי הנכס (דירה, בית חנות וכדומה), תיאור הנכס וסביבתו, הזכויות המוערכות על הנכס, המצב התכנוני החל עליו, מטרת השומה ומועד ביקור השמאי בנכס.

מתי נדרשת הערכת שמאי לדירה?

הערכת שמאי לדירה נדרשת כאשר רוכשים דירה ומבקשים לקבל הלוואת משכנתא, או כאשר מוכרים דירה ורוצים לדעת את שווי השוק המדויק שלה. תפקידו של שמאי המקרקעין הוא ביצוע הערכה מדויקת ככל האפשר, בהתאם לנתונים שונים של הנכס ושל סביבתו.

שמאי דירות אמור לבצע בדיקה יסודית ונרחבת, הכוללת בירור המצב המשפטי של הנכס, בירור זהות הבעלים הרשומים, בדיקה של כל הקשור בהיתרי בנייה, לצד בדיקות ליקויים הנדסיות של המבנה, בסיוע מהנדס.

בתום התחקיר, יגיש השמאי למזמין העבודה דו“ח שמאות. להערכת שווי דירה באופן אמיתי ומדויק, יכולה להיות השפעה מכרעת על ההחלטה האם להמשיך לבצע את העסקה או לוותר עליה.

דו"ח שמאות, יכול לשמש את מי שהזמין אותו גם בפעולות עתידיות הקשורות בנכס, מול הרשויות או גורמים אחרים.

מה כוללת הערכת שמאי לדירה?

חשוב לציין שהערכת שמאי לדירה היא הליך קצר יחסית, שנמשך לרוב יומיים עד שבוע. ההערכה כוללת שקלול של גורמים רבים, החל מהמחירים בשוק, דרך מיקום הדירה, שטחה על פי חוק המכר (כולל ממ"ד, מחסנים, שטחי שירות, מרפסות ועוד) ועד למצבה ההנדסי והתחזוקתי.

בנוסף, נבדקים נושאים כמו חוקיות הבנייה שנעשתה בנכס, המיסים שיש לשלם על העסקה, התאמת התנאים בשטח לתוכנית המתאר של הנכס, קיומם של היתרי בנייה המאפשרים לבנות עוד בנכס, או מאידך קיום של מגבלות כלשהן, עיקולים או צווי הריסה, הערות טאבו, או היטלים עתידיים.

סוגיה נוספת שבודק השמאי באמצעות עיון בתוכניות בניין עיר, היא אפשרות לבנייה עתידית באזור, שיכולה להסתיר את הנוף, ליצור צפיפות ומצוקת חנייה ולהוריד את ערך הנכס. בנוסף השמאי בודק האם קיים מפגע סביבתי עכשווי בסמיכות לדירה, כמו מוקדי רעש או זיהום סביבתי, אנטנות סלולריות וכדומה.

הערכת שמאי לדירה כוללת בנוסף, בדיקות משפטיות, לוודא שהדירה לא מעוקלת או משועבדת לבנק או לגורם אחר. כאשר מדובר בדירה בבית משותף, תכלול הבדיקה גם עיון בתקנון הבניין, לבחינת היקף הרכוש המשותף לדייריו והתקנות המחייבות אותם.

הערכת שמאי לדירה לצורך קבלת משכנתא

הערכת שמאי היא תנאי הכרחי, לקבלת הלוואת משכנתא בבנק והלווה נדרש לפנות לאחד משמאי המקרקעין של הבנק, להערכת שווי הנכס שעבור רכישתו מבוקשת המשכנתא. סכום המשכנתא, יהיה תלוי בהערכת שווי הנכס שקבע השמאי. שכר הטרחת לשמאי, נקבע על פי תעריפי הבנק המלווה ומשולם על ידי הלווה.

רשימת שמאי המקרקעין המוסמכים על ידי הבנק, תימסר ללווה במעמד מתן האישור העקרוני להלוואת המשכנתא. עליו לבחור באחד מהם עצמאית וליצור קשר בהקדם האפשרי ולהמציא עבורו מסמכים כמו רישום הנכס בטאבו, חשבון הארנונה, שרטוטים ותוכניות של המבנה, חוזה הרכישה של הנכס ועוד.

הערכת השמאי, תועבר על ידו ישירות לבנק. בהתבסס עליה, ייקבע סכום המשכנתא שהבנק יעניק ללווה. במקרים בהם הערכת השמאי של הבנק נמוכה משמעותית מהערכה של שמאי עצמאי, מהמחיר שנרכשה או ממחירי דירות דומות באותו אזור, ניתן לבקש הערכת שמאי נוספת, מטעם הבנק.

בנוסף, ניתן רשאי להשתמש בהערכת שמאי זו, במסגרת בקשת משכנתא מבנק אחר, אם לא חלפו 90 יום ממועד הערכת השמאי הראשונה.