שמאי מקרקעין ברחובות נדרש לבצע הערכת שווי חנות בתום שנת השכירות השניה כאשר בתקופת השכירות הראשונה התשלום מבוסס על פדיון עסקי.
בשכונת מגורים ברחובות קיים מרכז מסחרי.
שטח המבנה הינו 1,200 מ"ר.
המבנה מושכר לחנות בגדים לתקופה של חמש שנים.
לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות לשתי תקופות נוספות של חמש שנים כל אחת.
להלן תנאי חוזה השכירות:
תקופת השכירות הראשונה:
דמי השכירות יעמדו על 80 ש"ח למ"ר ודמי הניהול יעמדו על 20 ש"ח למ"ר.
בתקופת השכירות הראשונה, דמי השכירות ודמי הניהול לא יעלו על 13% מסך הפדיון העסקי השנתי של החנות.
במקרים רבים משולמים דמי השכירות על פי הפדיון של העסק, וזאת, על מנת להגן על השוכר.
גביית דמי שכירות מפדיון נהוגה בעסקים חדשים ובחנויות עוגן.
תקופת האופציה:
דמי השכירות יעמדו על 80 ש"ח למ"ר ודמי הניהול יעמדו על 20 ש"ח למ"ר.
נתון כי הפדיון העסקי השנתי של החנות הינו 5,200,000 ש"ח ואינו צפוי להשתנות.
כמו כן, עלות ניהול המרכז המסחרי לא צפוייה להשתנות.
נתוני שוק:
דמי השכירות הראויים הינם 80 ש"ח למ"ר לחודש.
שיעור ההיוון של דמי השכיורת הראויים הינו 7.5%.
שיעור ההיוון של דמי השכיורת הנמוכים מראויים הינו 6.8%.
כל הנתונים ללא מע"מ.
מה שווי שוק החנות שיחשב שמאי מקרקעין ברחובות בתום שנת השכירות השניה המשולמת על פדיון עסקי:
מנתוני השאלה עולה כי בעל המבנה מסבסד את השוכר בתקופה הראשונה.
בנוסף לסבסוד של דמי השכירות, מסבסד המשכיר את השוכר גם בדמי הניהול.
בפועל, לניהול המבנה יש עלויות ואותן סופג בעל המבנה (המשכיר).
לפיכך, משווי החנות שהתקבל, יש להפחית את הפסד המשכיר בשל אי גביית דמי הניהול.
להלן תחשיב אבדן דמי הניהול:
שטח החנות: 1,200 מ"ר.
עלות דמי ניהול למ"ר: 20 ש"ח.
לפיכך, מההכנסה של המשכיר בתקופה הראשונה העומדת על 556,000 ש"ח יש להפחית:
20*1200*12 = 288,000 ש"ח.
על פי התחשיב, הכנסתו תעמוד על 268,000 ש"ח בלבד בקיזוז דמי הניהול.
להלן תחשיב נכון הלוקח בחשבון את הפסד גביית דמי הניהול:
לפיכך, בהתחשב בכל הנתונים, שווי הזכויות בחנות בתום שנת השכירות הראשונה הינו כ – 13,070,000 ש"ח.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
