פרוייקט פינוי בינוי או תמ"א 38 בניה והריסה הינו פרוייקט בניה מיוחד אשר מצריך בדיקת כדאיות כלכלית.
בפרוייקטים בהם יש צורך בפינוי דיירים קיימות עלויות נוספות כגון:
- שכירת דירה חלופית לתקופת הבנייה.
- הוצאות העברה מהדירה שתיהרס לדירה המושכרת וחזרה.
- עלויות בניית דירות הדיירים ועוד.
בדיקת כדאיות כלכלית הינה בדיקה חשובה מאוד. הבדיקה תאפשר לייזם להבין האם הפרוייקט בעל ייתכנות כלכלית.
בחינת הרווח הייזמי חשובה גם לייזם וגל לגוף המממן. במקרה בו שמאי מקרקעין יקבע כי הרווח הייזמי אינו מספיק ייתכן ובנק לא יסכים לממן את הפרוייקט.
Table of contents [Close]
דוגמה לחישוב כדאיות כלכלית בפרוייקט פינוי בינוי / תמ"א 38 הריסה ובנייה:
נתונים:
קיים מתחם הכולל 3 בניינים וותיקים בני 16 יח"ד כל אחד. סה"כ 48 יח"ד.
על פי הוראות התכנית רווח יימילהתחדשות עירונית מותרת הקמה של 128 יח"ד סה"כ.
שווי דירה חדשה בשוק החופשי 2,340,000 ₪ כולל מע"מ.
עלויות בנייה לדירה אחת הינה 1,000,000 ₪.
עלויות פינוי דיירים הכוללות שכירות לתקופה של 3 שנים והעברות הינה 150,000 ₪ לדייר.
פתרון לפי שלבים:
בשלב הראשון נפריד בין הדירות שניתן למכור לבין הדירות שיש "להחזיר" לדיירים המפונים.
יוצא כי 48 יח"ד יוקצו לדיירים ו – 80 יח"ד יימכרו בשוק החופשי.
בשלב השני נחשב את הרווח ממכירת דירות הייזם ללא מע"מ:
17% / 2,340,000 ש"ח = 2,000,000 ₪ לדירה. 80 דירות ייזם * 2,000,000 = 160,000,000 ₪.
בשלב השלישי נחשב את הוצאות הייזם:
עלות הקמת דירות דיירים: 48 * 1,000,000 = 48,000,000 ₪.
תשלומים בגין העברת הדיירים ושיכון חלופי: 150,000 ₪ * 48 = 7,200,000 ₪.
עלות הקמת דירות ייזם: עלות הקמת דירות ייזם: 80 * 1,000,000 = 80,000,000 ₪.
סה"כ עלויות: 135,200,000 ₪.
בשלב הרביעי נבחן את שיעור הרווח על העלויות:
135,200,000 ₪ – 160,000,000 ₪ = 24,800,000 ₪ רווח הייזם.
שיעור הרווח הייזמי מתוך העלויות הינו 135,200,000 ₪ / 24,800,000 ₪ = 18.3%.
מה המסקנות ששמאי מקרקעין פינוי בינוי / תמ"א 38 צריך להסיק מהבדיקה הכלכלית:
לאחר ביצוע חישוב הכדאיות הכלכלית וקבלת רווח צפוי של כ – 18% הייזם צריך לקבל החלטה.
על פי תקן 21 החדש המתייחס לפינוי בינוי, הרווח המינימלי במרכז הארץ יעמוד על 16%. ביתרת אזורי המדינה יעמוד הרווח היזמי המינימלי על 17%.
בתל אביב הרווח המינימלי יעמוד על 14%.
ייזם יכול להסיק, כי בפרוייקט ששמאי מקרקעין בתל אביב הגיע לרווח ייזמי של 18% ניתן יהיה לקבל מימון בנקאי.
החישוב שהוצג בדוגמה הינו חישוב פשוט לצור ההבנה הכללית. בפרוייקטים של פינוי בינוי עלויות הבנייה הינן מורכבות ומפורטות.
בנוסף, בדוגמה לא התייחסנו לתשלומי היטל השבחה. שמאי היטל השבחה יכול להגיע למסקנה כי תשלום היטל ההשבחה פוגע בכדאיות הפרוייקט.
הפתרונות להפיכת פרוייקט פינוי בינוי / תמ"א 38 לכלכלי הינו פטור מהיטל השבחה או מתן זכויות בנייה לדירות נוספות שהייזם יוכל למכור.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
