מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בבאר שבע?

בבחירת שמאי מקרקעין בבאר שבע מומלץ לוודא שהשמאי מתמחה בכל סוגי הנכסים בעיר.

באר שבע עיר מגוונת מאוד. בבאר שבע קיימות שכונות מגורים וותיקות, בחלקן תכניות פינוי בינוי ושכונות חדשות עם בניינים חדישים.

כמו כן, בבאר שבע יש כמה אזורי תעשיה שהמתועש מביניהם הוא אזור תעשיה עמק שרה.

שמאי מקרקעין בבאר שבע אשר בקיא בכל סוגי שמאויות המקרקעין ידע לספק ללקוח מעטפת מלאה תוך ראיה כוללנית רחבה.

אם לשמאי המקרקעין שבחרתם יש גם שליטה במיסוי מקרקעין, הדבר יכול שימושי מאוד אם תצטרכו חישובי מס או הגשת דוחות ערר על דרישות תשלום לרשויות המס.

בתים פרטיים, חנויות ומשרדים הם נכסים החשופים למיסי מקרקעין. המסים הנפוצים הם מס שבח, היטל השבחה ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל (המנהל).

במאמר זה נתן דוגמה להערכת שווי בית על ידי שמאי מקרקעין בבאר שבע, דוגמה להערכת שווי חנות ונדבר על מיסוי מקרקעין.

Table of contents [Close]

איך שמאי מקרקעין בבאר שבע מעריך שווי בית פרטי:
דוגמה לחישוב היטל השבחה בחנות בבאר שבע:
- סיכום:
התחדשות העיר העתיקה בבאר שבע?
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בבאר שבע על בנייה חדשה?
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על התחדשות עירונית בבאר שבע בשכונות הוותיקות:

איך שמאי מקרקעין בבאר שבע מעריך שווי בית פרטי:

בהערכת שווי בית פרטי, שמאי מקרקעין בבאר שבע צריך לעשות כמה פעולות חשובות מאוד.

הפעולה הראשונה שהשמאי צריך לבצע היא הביקור בנכס. ביקור בנכס הינו שלב קריטי בעבודתו של שמאי מקרקעין בבאר שבע. בביקור בנכס השמאי יכול לזהות שטחים שבנויים בחריגה מהיתר הבנייה.

בביקור בבית, השמאי צריך לתעד את סביבת הבית, פיתוח החצר, הריצוף, המטבח, חדרי הרחצה, מיזוג ועוד.

לפני הביקור בנכס, מומלץ ששמאי המקרקעין ידפיס מראש את תכניות הבית על מנת להקל את עבודת זיהוי חריגות הבניה. מומלץ שהשמאי יבצע מדידות בקרה בעזרת סרגל לייזר על גבי התכניות לצורך אימות המידות בתשריט. את ממצאי הביקור והתרשמותו מהבית והסביבה ירשום השמאי בחוות הדעת.

בדיקה משפטית בהערכת שווי בית על ידי שמאי מקרקעין בבאר שבע:

הפעולה השנייה ששמאי מקרקעין בבאר שבע צריך לבצע היא בדיקה משפטית יסודית של טיב הבעלות בבית. לצורך ביצוע בדיקה זו, שמאי מקרקעין יזמין את נסח הטאבו המשויך לחלקה. במידה והחלקה אינה רשומה כבית משותף, יפנה השמאי לרשם הזכויות. במגרשים אשר מוחכרים מרשות מקרקעי ישראל, ניתן לקבל את אישורי הזכויות באתר רשות מקרקעי ישראל.

קיימים מקרים שבבתים דו משפחתיים בוחרים השכנים לעשות חלוקה ולרשום אותה בטאבו, בין אם בעזרת הסכם שיתוף ובין בעזרת רישום כבית משותף.

אם הבית רשום כבית משותף, שמאי מקרקעין בבאר שבע יכול להזמין את תשריט הבית המשותף ממשרד המשפטים ולבדוק את נכונות נסח הטאבו.

לאחר ניתוח הבעלות או החכירה בבית, יבדוק השמאי האם על הבית קיימים עיקולים או הערות אזהרה. "הערות אזהרה" אלה הערות שבאות להזהיר קונה פוטנציאלי מביצוע עסקה בנכס.

קיימות הערות על כוונה לביצוע הפקעה, על אכיפה בגין חריגות בניה, עיקולים מגופי ממשלה ועוד. שמאי מקרקעין בבאר שבע צריך לבדוק ביסודיות את כל המגבלות וההתחייבויות הנגזרות מנסח הטאבו ולציין בחוות הדעת ממצאים אשר עלולים להשפיע על שווי הבית.

במסגרת הבדיקה המשפטית, שמאי מקרקעין בבאר שבע יכול לבדוק האם השטחים שמצהיר המוכר שצמודים לבית (חניות ומחסנים) אכן בבעלות המוכר. כמו כן, הבדיקה המשפטית יכולה לסייע לקונה להבין בדיוק איפה עוברים גבולות המגרש. במקרים רבים, החומות שמקיפות מגרשים אינן ממוקמות במקומן המדויק.

בנכסים אשר מוחכרים מרשות מקרקעי, שמאי מקרקעין צריך לנתח ביסודיות את חוזה החכירה. לחוזה החכירה השפעה ישירה על שווי הזכויות בבית. בחוזה החכירה רשומה קיבולת הבנייה מותרת, תקופת החכירה, תנאים להארכת החכירה, השימוש המותר במגרש ועוד.

לנתונים המשפטיים האלה המופיעים בחוזה החכירה השפעה מכרעת על היקף תשלום המס שישלם המוכר.

בדיקת היתרי בנייה בהערכת שווי בית על ידי שמאי מקרקעין בבאר שבע:

בהערכת שווי בית פרטי שמאי מקרקעין בבאר שבע צריך להזמין את כל היתרי הבניה הקשורים לבית. ייתכן והבית הורחב בשלבים וקיימים כמה היתרים.

בהיתרים ניתן לראות את השטח שהותר ולהשוות לשטח הבנוי בפועל. היתר בניה מורכב בדרך כלל משני מסמכים. תכנית ההגשה – זו ה"גרמושקה" הארוכה עם כל התרשימים ודף היתר הבניה.

מלבד השטחים המותרים, במקרים מסוימים קיימות בהיתר הבניה גם הערות לאופן הבינוי והחיפוי. שמאי מקרקעין בבאר שבע צריך לוודא שתוספת הבניה בוצעה בדיוק על פי ההיתר.

במקרים רבים נתקלנו שלתוספות הבנייה אין כלל היתר בניה. כאשר אין היתר בניה לתוספת הבניה השמאי צריך לבדוק האם חריגת הבניה ניתנן לכשרה. במידה וקיימת יתרת זכויות בנייה והתוספת עומדת במגבלת קווי בניין השמאי יכול לתת משקל לחריגת הבניה.

אם אין יתרת זכויות בנייה והחריגה עומדת בסתירה מקווי הבניין, השמאי צריך לשקול לתת לחריגה ערך נמוך יותר אם הכלל.

בביצוע חוות דעת שמאי לצורך משכנתא, שמאי מקרקעין בבאר שבע צריך לקחת בחשבון רק את השטחים הבנויים על פי היתר בניה. שטחים שנבנו בחריגה להיתר לא יילקחו בחשבון והשמאי אף נדרש לבצע הפחתה משווי הדירה.

את ההפחתה השמאי יתמחר על פי עלות החזרת הדירה למצבה המקורי.

קרדיט תמונה: אתר עיריית באר שבע.

חשיבות בדיקת זכויות בנייה על ידי שמאי מקרקעין בבאר שבע:

בדיקת זכויות בנייה זה שלב חשוב מאוד בהערכת שווי בית על ידי שמאי מקרקעין בבאר שבע. לזכויות הבנייה יש השפעה ישירה על שווי הנכס ועל המסים שאתם צפויים לשלם.

לצורך ניתוח זכויות בנייה במגרש, שמאי מקרקעין בבאר שבע צריך לאתר את כל התכניות שחלות על החלקה בכל גורמי התכנון. מומלץ לאתר את התכניות באתר רשות מקרקעי ישראל, אתר מנהל התכנון והועדה המקומית באר שבע.

לאחר ניתוח כל התכניות השמאי יכמת את כל זכויות הבנייה מכל התכניות הרלוונטיות במגרש. לדוגמה: קיים מגרש בשטח של 500 מ"ר עם בית בשטח 100 מ"ר שניצל את כל זכויות הבנייה.

תכנית מספר 199 שאושרה בשנת 1990 אישרה הקמת קומה נוספת בשטח של 100 מ"ר.

תכנית מספר 200 שאושרה בשנת 2000 אישרה הקמת חדר בגג בשטח של 50 מ"ר.

ותכנית מספר 201 שאושרה בשנת 2010 אישרה הקמת מרתף בשטח קומת הקרקע.

לאחר ששמאי מקרקעין בבאר שבע מצא את כל זכויות הבנייה הרלוונטיות למגרש, השמאי יכול לכמת את כל הערכים ולקבל מספר אקוויוולנטי.

100 מ"ר בקומה א' * 100% מקדם תועלת + 50 מ"ר חדר בגג * 70% מקדם תועלת + 100 מ"ר מרתף * 50% מקדם תועלת + 400 מ"ר יתרת חצר * 15% מקדם תועלת = 245 מ"ר אקוויוולנטי.

מקדמי תועלת מגלמים את התועלת מהשטח הנוסף. מ"ר של חצר זה לא שווה ערך כמו מ"ר שטח עיקרי.

מבדיקה זו ניתן לראות כי לבית יש זכויות בנייה משמעותיות מאוד. זכויות הבנייה מעלות את שווי הבית אבל גם מחייבות בתשלום מיסי מקרקעין.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בבאר שבע על מס שבח:

מס שבח הוא מס שמשולם על השבח שנוצר בין מחיר הרכישה הממודד לבין מחיר המכירה. רשות המסים מבדילה בין שני מגזרים. המגזר העסקי והמגזר הפרטי.

בדירות ובבתים פרטיים קיימות הטבות מס שבח. סעיף הפטור הנפוץ ביותר ממס שבח בנכסי מגורים הוא הפטור במכירת דירה יחידה, סעיף 49ב. סעיף זה מתיר למוכר בית פרטי למכור את ביתו ולקבל פטור ממס שבח עד לתקרה של 4,500,000 ש"ח.

הטבה נפוצה נוספת במס שבח היא הטבת חישוב השבח הליניארי. מי שמוכר בית או דירה ויש לו דירה נוספת, ייהנה מפטור ליניארי ממס שבח. החישוב הליניארי הוא חישוב אשר פוטר מכל השבח שנצבר עד שנת 2014. משנת 2014 חל חיוב במס שבח של 25%.

לדוגמה: רכשנו בית בשנת 2000 והיום בשנת 2024 אנחנו מוכרים את הבית. החזקנו בבית סך הכל 24 שנים. המס אותו אנחנו חייבים לשלם הוא רק על החלק היחסי משנת 2014 עד שנת 2024, דהיינו 10 שנים.

לפיכך נשלם מס שבח רק על 10/24 (41%) מהתקופה. 41% * 25% מס שבח = 10.25% מס שבח בלבד.

קיימים מקרים כמו שניתנו בדוגמה לעיל שנמכר בית וותיק עם מגרש הרווי בזכויות בניה. במקרים אלה רשות המסים יכולה שלא להעניק את הפטור ממס שבח עד לתקרה של 4,500,000 ש"ח. במקרה זה יש לפעול על פי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין. מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין בבאר שבע על אופן הטיפול במקרה מסוג זה.

חישוב מס שבח בחנויות ומשרדים בבאר שבע:

בנכסים מסחריים כמו חנויות ומשרדים חישוב השבח נעשה בצורה השונה מנכסי מגורים.

בנכסים מסחריים השבח מתחלק בין שתי שלוש תקופות.

משנת 1961 עד שנת 2001 השבח הוא 47%.

משנת 2001 עד שנת 2012 השבח הוא 20%

ומשנת 2012 עד היום השבח הוא 25%.

יוצא שככל שרכשת את החנות לפני זמן רב יותר, השבח שתשלם יהיה גבוה יותר ועם הזמן זה אמור להתאזן.

נכס שנרכש בשנת 1980 תמורת 1,000,000 ש"ח ממודדים ונמכר היום בשנת 2024 תמורת 2,000,000 ש"ח, מס השבח בעסקה זו יחושב בצורה הבאה:

החזקנו בנכס 44 שנים והשבח הוא 1,000,000 ש"ח.

שנות חזקה משנת 1980 עד שנת 2001, 21 שנים. 21/44 = 48% * 47% מס = 22%.

שנים שעברו משנת 2001 עד שנת 2012, 11 שנים. 11/44 = 25% * 20% = 5%.

שנים שעברו משנת 2012 עד היום, 12 שנים. 12/44 = 27% * 25% = 7%.

סך מס השבח שמתקבל מחישוב שמאי מקרקעין בבאר שבע הוא 34%. אם השבח הוא 1,000,000 ש"ח, מס השבח יעמוד על 340,000 ש"ח.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בבאר שבע על היטל השבחה:

היטל השבחה חל גם על נכסים למגורים כמו דירות ובתים פרטיים וגם על נכסים מסחריים כמו חנויות ומשרדים.

בנכסי מגורים יש כמה הטבות והקלות בתשלום היטל השבחה. אחד הפטורים הנפוצים מהיטל השבחה ששמאי מקרקעין בבאר שבע צריכים לדעת זה פטור בהרחבת דירה על לשטח של 140 מ"ר.

מי שמרחיב את ביתו לשימושו וקרובו ועומד בתנאי החוק, רשאי להוסיף בניה ללא תשלום של היטל השבחה עבור זכויות אלה. פטורים נפוצים אחרים הם פטור מהיטל השבחה בהקמת ממ"ד ותוספות מכח תמ"א 38, תוספת בניה בהקלה על לשטח של 110 מ"ר ועוד.

בהערכת היטל השבחה צפוי או בהגשת ערר על חיוב בהיטל השבחה שמאי מקרקעין צריך לשים לב לכמה עקרונות מרכזיים.

בסיס החיוב בהיטל השבחה הוא לפי ערכי התכנית ביום אישורה. אם התכנית שאישרה את זכויות הבנייה נכנסה לתוקף בשנת 2010, היטל ההשבחה יהיה בערכי שווי הקרקע בשנת 2010 ולא לפי הערכים היום.

היטל ההשבחה ישולם רק עבור השטחים אשר תורמים לשווי הקרקע ועל פי ערכם הכלכלי. המושג ערך כלכלי זה מושג שבשפה השמאים נקרא "אקוויוולנטי מבונה". הכוונה היא שאם הוועדה תאשר לי תוספת של הגדל סלון אני אשמח מאוד. אבל אם הועדה תאפשר לי להרחיב את המרתף בעוד 20 מ"ר אני לא אראה בזה כל תועלת כלכלית.

שווי הקרקע שיילקח בתחשיב השווי יהיה שווי הקרקע ללא מרכיב היזמות המע"מ ועלויות הבנייה. השמאי יבצע חילוץ של שווי מ"ר בנוי על מנת להגיע לשווי הקרקע.

דוגמה לחישוב היטל השבחה בחנות בבאר שבע:

קיימת חנות חד קומתית בשטח של 150 מ"ר על מגרש של 480 מ"ר. החנות נרכשה בשנת 1990 וניצלה את כל זכויות בנייה. לצורך הנוחיות, כל הסכומים צמודים. שיעור ההיוון 8%.

בשנת 1995 אושרה תכנית שהתירה הקמה תוספת של 30 מ"ר בקומת הקרקע. דמי שכירות לחודש 50 ש"ח לתקופה. עלויות בנייה למ"ר 3,000 ש"ח.

בשנת 2003 אושרה תכנית שהתירה הקמה של 100 משרדים בקומה א'. דמי שכירות למשרדים לחודש 40 ש"ח לתקופה. עלויות בנייה למ"ר 5,000 ש"ח.

ובשנת 2016 אושרה תכנית שהתירה הרחבה של קומת הקרקע ב – 20 מ"ר נוספים. דמי שכירות לחודש 130 ש"ח לתקופה. עלויות בנייה למ"ר 8,000 ש"ח.

כיום, בעל החנות רוצה למכור את החנות ופנה לשמאי מקרקעין בבאר שבע לצורך חישוב היטל השבחה.

בשלב הראשון, השמאי צריך לבדוק איזו תכנית באמת תורמת כלכלית למגרש. אם תכנית המתירה משרדים אינה כלכלית ואינה תורמת, השמאי יכול להתעלם מההשבחה שהתכנית "יוצרת".

שמאי מקרקעין מקצועי בבאר שבע ידע להסתובב בסביבה ולבדוק האם מישהו ניצל את זכויות הבנייה מכח התכנית. בהנחה והתכנית אינה משביחה, השמאי יכול להתעלם מהתכנית.

לאחר שתכנית נפסלה כי היא לא משביחה, ימצא שמאי המקרקעין את שווי הקרקע מתוך דמי השכירות למ"ר.

תכנית משנת 1995: ימצא השמאי את שווי מ"ר בנוי: 50 ש"ח * 12 חודשים / 8% = 7,500 ש"ח. בניכוי רווח יזמי 15% ועלויות בנייה 3,000 ש"ח, שווי מ"ר קרקע הוא 3,500 ש"ח.

תכנית משנת 2016: ימצא השמאי את שווי מ"ר בנוי: 130 ש"ח * 12 חודשים / 8% = 19,500 ש"ח. בניכוי רווח יזמי 15% ועלויות בנייה 8,000 ש"ח, שווי מ"ר קרקע הוא 9,000 ש"ח.

בשלב הבא השמאי יכפיל את ערכי הקרקע במ"ר שאושר בניכוי החצר שנגרעה. הרי, כל מ"ר נוסף תופס מהחצר. אם שווי מצר היו 20% משווי מ"ר עיקרי, אז שמאי מקרקעין בבאר שבע צריך לתת מקדם של 80% לתוספת הזכויות.

סיכום:

3,500 * 30 מ"ר * 50% מס היטל השבחה = 52,500 ש"ח היטל השבחה לתשלום על תכנית משנת 1995.

9,000 * 20 מ"ר * 50% מס היטל השבחה = 90,000 ש"ח היטל השבחה לתשלום על תכנית משנת 2016.

שימו לב שהסכומים צמודים למדד תשומות הבנייה או המדד לצרכן – הנמוך מבניהם.

התחדשות העיר העתיקה בבאר שבע?

בבאר שבע קיימים פרויקטים רבים המנוהלים על ידי החברה הכלכלית. מנהלת העיר העתיקה החלו בביצוע שדרוג רחוב קק"ל בעיר העתיקה.

במסגרת עבודות ההתחדשות בבאר שבע הוותיקה, יבוצע שדרוג משמעותי של תשתיות הרחובות במטרה, להפוך את העיר העתיקה למרכז תיור וקולינריה.

אילוסטרציה של ההתחדשות ברחוב קק"ל (מאת אתר החברה הכלכלית בבאר שבע):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בבאר שבע על בנייה חדשה?

שמאי מקרקעין בבאר שבע נדרש להכיר את מתחמי הבניה לדיור. בבאר שבע עתידות לקום דירות מגורים רבות במסגרת הקמת שכונות חדשות והסכם הגג.

כידוע, מחירי הדירות משתנים ומושפעים מההיצע בשוק ומרמות הביקוש. שמאי מקרקעין בבאר שבע נדרש לנתח באופן מעמיק את השפעת הבנייה העתידית והשפעתה על הסביבה.

להלן מספר השכונות החדשות והמתחמים שבתכנון (מאת אתר החברה הכלכלית בבאר שבע):

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בבאר שבע?

שכונת הרקפות (מאת אתר החברה הכלכלית בבאר שבע):

שכונת פארק נחל באר שבע (מאת אתר החברה הכלכלית בבאר שבע):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על התחדשות עירונית בבאר שבע בשכונות הוותיקות:

בבאר שבע מתבצעת התחדשות עירונית ביוזמת העירייה, משרדי הממשלה ויזמות פרטית. ההתחדשות כוללת שיפור בתשתיות, טיפוח גינון ושטחי ציבור, פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38.

בבואו לבצע הערכת שווי דירה או בית פרטי, שמאי מקרקעין בבאר שבע צריך לבדוק את הפוטנציאל הגלום בהתחדשות העירונית.

בסביבה בה קיימת התחדשות עירונית, יש לבדוק את שלבי התכנון. במידה וקיימת תכנית בקשה להיתר, יש לבדוק במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה האם התכנית עומדת בדרישות ומה מדיניות הוועדה והיתכנות לאישורה.

במקרים מסוימים, ניתן להעריך שווי של דירה קיימת על פי מחיר דירת התמורה העתידית.

שיקול זה יתקבל על ידי שמאי מקרקעין הבקיא בבאר שבע ובהתייחס לסבירות היתכנות לביצוע פרויקט ההתחדשות העירונית.

להלן תצלום אוויר של השכונות הוותיקות (מאת אתר החברה הכלכלית בבאר שבע):