בוחרים שמאי מקרקעין בשרון – מה צריך לדעת? נפת השרון שייכת למחוז המרכז. אזור השרון מורכב מארבע מועצות אזוריות ושתיים עשרה מועצות מקומיות.
הערים והיישובים בשרון הינם: הרצליה, כפר סבא, הוד השרון, רעננה, נתניה, רמת השרון, אלעד, בת חפר, בצרה, כפר יונה, כפר שמריהו, פרדסיה, תל-מונד ועוד.
לאחרונה, הערים המרכזיות בשרון כמו: הרצליה, רעננה ועוד, זוכות לשינויים תכנוניים רבים. השינויים התכנוניים מקנים זכויות בנייה רבות למגוון השימושים במקרקעין.
שמאי מקרקעין בשרון נדרש לשליטה מלאה בכל השינויים המהותיים שחלים על הקרקעות ומעקב מתמיד אחר התכניות העירוניות העדכניות.
לא מעטים הם המקרים, בהם, בעלי נכסי מקרקעין מבצעים עסקאות מקרקעין שלא במחיר הראוי, וכך, מפסידים מאות אלפי שקלים ואף מיליוני שקלים.
מנגד, רוכשים המעוניינים לרכוש מקרקעין אינם בקיאים בכל נתוני העסקה, בעיקר בנהלי רשות מקרעי ישראל ובכך, יכולים להיתקל בהוצאות של מאות אלפי שקלים בבואם לממש זכויות בנייה.
Table of contents [Close]
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בשרון על התחדשות עירונית?
שכונת נווה עמל בהרצליה. לפני שנים רבות, מנהל מקרקעי ישראל החכיר מגרשי מגורים למשתכנים.
עם השנים, הרצליה התפתחה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה הגתה תכניות רבות אשר משביחות את המקרקעין, מוסיפות שימושים וזכויות בנייה.
מפת שכונת נווה עמל, הרצליה:
שמאי מקרקעין מקצועי בשרון, נדרש לנתח את שווי המקרקעין בהתייחס לתכנון העירוני העדכני.
בשנת 2015, אושרה תכנית הר/2029. מטרתה, חידוש עירוני של שכונת נווה עמל. התכנית מקנה זכויות בנייה למגרשי מגורים, ואף מחלקת את השכונה לטיפוסי בינוי.
תרשים טיפוסי הבינוי על פי התכנית:
בחלק מטיפוסי הבינוי, התכנית מתירה בנייה בשטח עיקרי של 70% מהמגרש והקמה של 2 עד 4 יחידות דיור.
בעלים של מגרש שעליו בנוי בית בודד, בפועל, מחזיקים בנכס שהתכנון העירוני הקנה זכויות בנייה משמעותיות ששוות הרבה כסף.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בשרון על רעננה?
דוגמה נוספת היא שכונת קרית שרת ברעננה.
השכונה הינה שכונה וותיקה שבדומה לשכונת נווה עמל בהרצליה, מצויה בהליך של שיפור תכנוני המקרה זכויות בנייה למגרשי המגורים.
מפת שכונת קרית שרת, רעננה:
בשנת 2016, אושרה תכנית כוללנית לרעננה שמספרה רע/3000.
התכנית מתווה מסגרת תכנונית להגדלת אוכלוסיית העיר לכ – 120,000 תושבים, הגדלת מוקדי תעסוקה, שימור המרקם העירוני ופיתוח המרקם הציבורי. התחדשות העיר ועוד.
להלן תרשים התכנית:
התכנית החדשה מביאה התחדשות עירונית ושיפור תכנוני לשכונה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על תכנון עירוני ברמת השרון?
בבואכם לבצע עסקה במקרקעין ברמת השרון, מומלץ להסתייע בשמאי מקרקעין הבקיא בסביבה ולו שליטה מוחלטת בשינויים הקיימים והמתוכננים.
ברמת השרון קיימות תכניות רבות אשר מצויות בשלבי הפקדה. חלקן עתידות לקבל אישור ממוסדות התכנון ולהשביח את המקרקעין.
שמאי מקרקעין ברמת השרון ידע לבצע מחקר מעמיק על כל תכנית מופקדת ולהכין אתכם מבעוד מועד לביצוע עסקה במקרקעין. חשוב מאוד לגלם את כל זכויות הבנייה בעסקה בכדי לא להפסיד כסף.
יחד עם זאת, עם התרומה לשווי שיש לתכנון העירוני, קיים גם מס שנקרא היטל השבחה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בשרון על מיסוי מקרקעין – מס שבח והיטל השבח:
מיסוי מקרקעין וניצול זכויות בנייה – בואו נעשה רגע סדר בין מס שבח לבין היטל השבחה.
מס שבח – משולם לרשויות המס ומחושב כך: ההפרש בין שווי הרכישה הממודד לבין מחיר המכירה.
יחד עם זאת, קיימים פטורים שבהם ניתן להשתמש, ובכך, לחסוך מהותית בתשלומי מס השבח.
היטל השבחה – היטל ההשבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. מס היטל ההשבחה אינו קשור למחיר הרכישה ומחיר המכירה של נכס המקרקעין.
היטל השבחה משולם בגין תכניות אשר השביחו את המקרקעין למועדי פרסום התכניות הקבועים בחוק. חשוב לדעת, כי ניתן לחייב בהיטל השבחה רק בגין תכניות שאושרו משנת 1975.
ניצול זכויות הבנייה וקבלת היתר, במקרים רבים יגרור חיוב בהיטל השבחה וזאת, כתנאי לקבלת היתר הבנייה.
במקרים רבים, החיוב בהיטל ההשבחה שמנפיקה לכם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אינו צודק וגבוה מהראוי.
שמאי מקרקעין ברמת השרון ידע לנתח את חיוב היטל ההשבחה שקבלתם ולאבחן מרכיבים עליהם נדרשתם לשלם יותר ממה שאתם צריכים.
בכדי לערער על תשלום היטל ההשבחה ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין מהשרון בכדי שיכין שומת מקרקעין נגדית אשר יש בה בכדי להקטין מהותית את היטל ההשבחה שהוטל עליכם.
דוגמה לחישוב היטל השבחה על ידי שמאי מקרקעין בשרון:
נמכרה חנות בשטח בנוי של 80 מ"ר. החנות נרכשה בשנת 2010. בשנת 2023 אושרה תכנית המוסיפה לחנות קומת גלריה בשטח של 30 מ"ר.
כיום, בשנת 2024 בעל החנות רוצה למכור את החנות ומעוניין ששמאי מקרקעין בשרון יבצע אומדן היטלך השבחה.
מס היטל השבחה, בניגוד לתשלומים לרשות מקרקעי ישראל מחושב על בסיס שווי הקרקע במועד אישור התכנית. אם היום שווי מ"ר בנוי הוא 30,000 ש"ח ושווי מ"ר בנוי עיקרי בשנת 2010 היה 20,000 ש"ח, בחישוב מס היטל השבחה, שמאי מקרקעין בשרון יתבסס על השווי בשנת אישור התכנית.
השלב הבא בעבודת השמאי היא להגיע לשווי הקרקע משווי מ"ר בנוי. אם עלויות הבנייה הן 7,000 ש"ח למ"ר והרווח הייזמי הוא 10%, חישוב השווי למ"ר קרקע יתבצע באופן הבא:
7,000 ש"ח – 1.10 / 20,000 ש"ח = 11,200 ש"ח.
בשלב השלישי השמאי ימצא על איזה בסיס יש להצמיד את חיוב המס. על פי חוק היטל ה/שבחה, את ההשבחה יש להצמיד למדד תשומות הבנייה או מדד הצרכן, לפי הנמוך.
אם המדד הוא 20% אז ההשבחה תחושב באופן הבא: 11,200 ש"ח למ"ר קרקע * 30 מ"ר תוספת * 1.2 מדד = 403,200 ש"ח.
חישוב זה הוא לא נכון כלכלית. השווי הבנוי שלקח השמאי הוא השווי למ"ר עיקרי. שטחי שירות כמו גלריות "זוכות" למקדם התאמה אשר יבטא את השימוש בשטחים אלה.
אם מקדם התועלת הכלכלית של הגלריה הוא 50% ומקדם בניה חדשה על גבי בניה קיימת הוא 80%, אז ההשבחה תעמוד על 403,200 * 50% מקדם גלריה * 80% מקדם בניה חדשה על בניה קיימת, ההשבחה תעמוד על 161,300 ש"ח בלבד. החוק קובע מס של 50% בגין זכויות הבנייה (היטל השבחה), לפיכך, התשלום יעמוד על כ – 80,000 ש"ח בלבד.
התפתחות מערכת הסעת המונים בשרון:
אחד הגורמים שמשפיעים על שווי נכס מקרקעין הינה הנגישות.
בשנים האחרונות אנו עדים להשקעה רבה מצד המדינה לפיתוח תחבורה ציבורית מתקדמת ומודרנית.
הרכבת הקלה וקווי המטרו עתידים להשפיע על שווי נכסי המקרקעין. שמאי מקרקעין בשרון נדרש לשליטה מלאה בכל הקשור לתוואי מערכת הסעת ההמונים ולתרומתה הרבה לשווי.
באזור השרון עתיד לעבור הקו הירוק. השפעתו של הקו על מוקדי התעסוקה, המשרדים ונכסי המגורים הינה רבה ביותר.
מחקרים בעולם הוכיחו כי קרבה למערכת הסעת המונים מעלה מהותית את שווי נכסי המקרקעין.
להלן מפת הקו הירוק (באדיבות נת"ע):
על פי התכנון, קווי הרכבת הקלה יסונכרנו עם קווי המטרו שמתוכננים לרשת את אזור גוש דן והשרון.
קווי המטרו יגיעו לכפר סבא, רעננה, הרצליה, רמת השרון והוד השרון. קווי המטרו מהווים שלב מאוחר יותר של מערכת הסעת ההמונים בשרון ובמרכז.
להלן מפת קווי המטרו המתוכננים בעתיד (באדיבות נת"ע):
מיסוי במקרקעין בבעלות רשות מקרקעי ישראל – ממבטו של שמאי מקרקעין בשרון:
בישראל מעל ל – 90% מהקרקעות שייכות לרשות מקרקעי ישראל.
רשות מקרקעי ישראל מחכירה מגרשים בתנאים שונים. בחלק מהמקרים, המגרשים אינם מהוונים או שקיבולת הבנייה המוחכרת מרשות מקרעי ישראל אינה מספיקה בכדי לנצל את זכויות הבנייה שאושרו במקרקעין על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
שמאי מקרקעין בשרון צריך לשים תשומת לב יתרה למגרשים אשר שטחם עולה על 280 מ"ר. במגרשים העולים על 280 מ"ר רשות מקרקעי ישראל לחייב את החוכר עבור זכויות הבנייה שאושרו עם השנים במגרש.
דוגמה לחישוב דמי היוון על ידי שמאי מקרקעין בשרון:
חוכר החכיר מגרש בשטח של 450 מ"ר. המגרש הוחכר עם זכויות בנייה של 160 מ"ר. כיום על המגרש מותר להקים בית דו משפחתי בשטח של 350 מ"ר עיקרי.
החוכר פנה לשמאי מקרקעין על מנת לבדוק כמה כסף יישאר לחוכר אחרי תשלום דמי היוון.
בשלב הראשון שמאי מקרקעין בשרון יבחן כמה זכויות בנייה נוספו לקרקע. לצורך הפישוט, נניח שתוספת זכויות הבנייה היא 160 מ"ר – 350 מ"ר = 190 מ"ר.
בשלב השני השמאי צריך למצא את השווי למ"ר לחיוב המס שעומד על 31%.
רשות מקרקעי ישראל גובה את המס על בסיס שווי הקרקע ללא פיתוח, ללא בניה, ללא מע"מ וללא רווח ייזמי.
אם שוויו של מ"ר בנוי הוא 30,000 ש"ח, הרווח הייזמי הוא 10% ועלויות הבנייה כולל פיתוח הן 9,000 ש"ח למ"ר, שווי קרקע ללא פיתוח וללא רווח ייזמי יעמוד על 18,300 ש"ח.
ערך זה יוכפל בכמות זכויות הבנייה הנוספות ובאחוז המס.
18,300 ש"ח * 190 מ"ר * 31% = 1,080,000 ש"ח.
דוגמה לחישוב הקניית בעלות על ידי שמאי מקרקעין בשרון:
לאחר שהחוכר שילם את דמי ההיוון, החוכר רשאי לבצע הקניית בעלות ולהתנתק מרשות מקרקעי ישראל.
עבור רכישת הקרקע ישלם החוכר אחוז מוגדר משווי הקרקע בהתאם לגודלה. לצורך העניין, במגרשים ששטחם מ – 280 מ"ר ועד 540 מ"ר ישלם החוכר 4.5% משווי שוק הקרקע.
אם בקרקע ניתן לבנות 350 מ"ר, ושוויו של מ"ר קרקע הוא 18,300, ישלם החוכר סך של 289,000 ש"ח עבור הקניית בעלות מלאה המגרש.
לאחר התנתקות מרשות מקרקעי ישראל לא יחולו על החוכר הוראות המנהל..
סיכום:
טרם ביצוע עסקה במקרקעין, יש להיוועץ עם שמאי מקרקעין בשרון על מנת שינתח את מצבן המשפטי של המקרקעין לעניין תשלומים צפויים לרשות מקרקעי ישראל בכדי לממש את כל זכויות הבנייה.
כיום, קיימים נהלים מיוחדים, שעל פיהם, בתנאים מסוימים, ניתן לקבל בעלות בקרקע ללא תשלום ובכך, "להתנתק" מרשות מקרקעי ישראל ולהפוך לבעלים של הקרקע.
אם אתם מצויים בשלבי ביצוע עסקה במקרקעין, הן עם הנכס הוא למגורים, משרדים, תעשייה, מסחר ועוד.
אל תהססו לפנות לשמאי מקרקעין בשרון, וזאת על מנת לבצע הערכת שווי מקרקעין – לגלות את כל הנתונים הסמויים בעסקה, לקבל מידע על התכנון הקיים והעתידי ובכך להימנע מעוגמת נפש רבה.
קישור לוועדה המקומית לתכנון ובניה חוף השרון.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
