ניכוי היטל השבחה ממס שבח מותר על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. יחד עם זאת, קיימים מקרים יותר מורכבים בהם יש צורך בתכנון מס ייחודי תוך שימוש בכל סעיפי הפטור. במאמר זה נדבר על מצב בו נמכר בית פרטי עם זכויות בניה אשר משפיעות על התמורה. הכוונה היא לזכויות בנייה מהותיות. כידוע, במכירת דירת… קראו עוד ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז

הקניית בעלות במגרשים הינה פעולה שחוכרים רבים מבקשים לבצע. הקניית הבעלות בעצם מנתקת את החוכר מרשות מקרקעי ישראל והחוכר נרשם כבעלים במקרקעין. במקרים מסויימים רשות מקרקעי ישראל תסכים להעביר את הבעלות במקרקעין ללא תשלום. התנאי הראשון הוא חוזה חכירה מהוון. התנאי השני – אין מצב של בינוי בפועל. רשות מקרקעי ישראל מעוניינת לבצע הקניית בעלות… קראו עוד איך מחשב שמאי מקרקעין הקניית בעלות במגרשים מעל 1,000 מ"ר

לעיתים שמאי מקרקעין נדרש להעריך שווי קרקע על ידי כימות זכויות הבנייה האקוויוולנטיות בחלקה ובעסקאות ההשוואה. הערכות אלה, אופייניות בעיקר לשומות מקרקעין לבתים פרטיים ומגרשים ריקים. במקרים רבים, חישוב זכויות הבנייה מתבצע בנוסף על השטח הבנוי. זכויות בנייה לכל מגרש נגזרות מכח תכנית בניין עיר. על כל חלקה בנויה כחוק חלה תכנית או מכלול תכניות.… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מעריך שווי קרקע עם זכויות בנייה

שמאי מקרקעין בירושלים נדרש לבצע ניתוח שיעור הרווח בגין אישור פרויקט התחדשות עירונית. יזם פנה לשמאי מקרקעין בירושלים לצורך סיוע בבדיקת הרווח שנוצר מאישור פרויקט התחדשות עירונית. יזמים רבים מבצעים בדיקות של ייתכנות כלכלית על מנת לקבל מימון ממשקיעים או מבנק מסחרי. ליזם מגרש בחכירה מהמנהל בשטח של 1,500 מ"ר עם זכויות בנייה של 50%… קראו עוד תחשיב רווח מאישור פרויקט התחדשות עירונית על ידי שמאי מקרקעין

תשלום היטל השבחה על הקלה נדרש לצורך קבלת היתר בניה או אישור לטאבו להעברת בעלות בנכס מקרקעין. היטל השבחה הוא מס שאנחנו משלמים כאשר אנחנו מבצעים "מימוש זכויות" בנכס. לדוגמה, אם אנחנו מוכרים בית עם יתרת זכויות בנייה, ייתכן ונדרש לשלם היטל השבחה בגין זכויות בנייה אלו. דוגמה נוספת, החלטנו לממש את זכויות הבנייה הקיימות… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב היטל השבחה על הקלה

אמנם ביצוע חישוב שווי של פרויקט B.O.T על ידי שמאי מקרקעין יכול להישמע מוזר, אבל שמאי מקרקעין מומחה צריך להיות גם כלכלן. בביצוע חישוב של פרויקט B.O.T, שמאי מקרקעין יכול לגזור את שווי הקרקע, להעריך את תזרים המזומנים ואף לקבוע את משך ההפעלה המינימלי. אחד הפרויקטים הנפוצים בישראל הינו כביש 6. כביש 6 נבנה על… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב כדאיות פרויקט B.O.T

במסגרת הכשרתו לקבלת תעודת שמאי מקרקעין על הסטודנט לבצע התמחות בשמאות מקרקעין. במאמר זה, נדבר על חשיבותו של הליך ההתמחות על עתידו של שמאי המקרקעין. על פי תקנות משרד המשפטים, סטודנט לשמאות מקרקעין אשר עבר את שלב הבחינות המוקדמות, רשאי להירשם כמתמחה בשמאות מקרקעין. בחירת מקום התמחותו של השמאי מהווה בעצם את צעדיו הראשונים של… קראו עוד מה צריך לדעת על התמחות בשמאות מקרקעין

לצורך חישוב שווי הזכויות בהסכם קומבינציה, שמאי מקרקעין צריך לבצע כמה תחשיבים. במאמר זה, נתן דוגמאות ונדבר על התחשיבים שמבצע שמאי מקרקעין בהערכת שווי הסכם קומבינציה. הסכם קומבינציה הינו הסכם אשר קובע את התמורה שיקבל בעל הקרקע והקבלן. בגדול, בעל הקרקע מוסר חלק מהקרקע ובתמורה מקבל שירותי בניה. היתרון של עסקת קומבינציה הינו חסכון במס… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב שווי הסכם קומבינציה

תוספת קומת משרדים מהווה מימוש לעניין חוק התכנון והבנייה. הפרק השלישי לחוק מדבר על חיוב בהיטל השבחה בגין זכויות בנייה נוספות. במאמר זה נדמה בניין בן חמש קומות אשר במגרשו אושרה תכנית המתירה תוספת קומת משרדים. נדבר על השיקולים הכלכליים, נאמוד ערכי קרקע ונבצע חיזוי מיסוי מקרקעין. לצורך הדוגמה, נניח כי קיים מגרש בשטח של… קראו עוד חישוב היטל השבחה בגין תוספת קומת משרדים

במאמר קצר זה, נדבר על חיוב בהיטל השבחה בגין תוספת יחידות דיור. מספר יחידות דיור למגרש נקבע על ידי תכנית בניין עיר. כל תכנית בניין קובעת זכויות בנייה וצפיפות של יחידות דיור. הגדלת מספר יחידות דיור אפשרית מכח התקנות. תקנת "שבס" מתירה להגדיל את מספר יחידות דיור ב – 20%. יחד עם זאת ההגדלה הינה… קראו עוד חישוב היטל השבחה בגין הגדלת מספר יחידות דיור

במאמר זה נתן כמה דוגמאות וסימולציות אשר יעזרו לנו להבין איך ומתי ניתן לחסוך בדמי היוון. כמו כן, נבחן את הכדאיות הכלכלית בביצוע חלופות שונות. מטרת המאמר הינה לסייע לבעלי מגרשים מסחריים להבין באופן כללי את המיסוי הצפוי של רמ"י ועקרונותיו. בדרך כלל, מגרשים מסחריים מוחכרים לתקופה של 49 שנים. החכרת מגרשים על ידי רמ"י… קראו עוד איך ניתן לחסוך בדמי היוון כאשר קיימות זכויות בנייה בקרקע מנהל

יחס ברוטו נטו הינו בין המשתנים החשובים כאשר יש כוונה לבצע עסקה במשרד גדול. כמובן שבנוף ליחס הברוטו נטו קיימים משתנים רבים המשפיעים על החלטה לשכירת או השכרת משרד מסויים. המשתנים הנפוצים הינם מיקום המשרד, רמת הבניין, נגישות ומחיר דמי השכירות למ"ר. בבנייני משרדים לרוב, קיימות עלויות נוספות המהוות בעצם חלק ממחיר שכירת או השכרת… קראו עוד כדאיות כלכלית בשכירת או השכרת משרד לפי יחס ברוטו נטו

דמי רכישה הינו התשלום אשר גובה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בגין ניצול זכויות בניה. במקרים רבים "קיבולת הבניה" המוחכרת המצוינת בחוזה החכירה הינה קטנה מזכויות הבנייה המותרות על פי תב"ע. תב"ע – תכנית בניין עיר. קיבולת בניה מוחכרת – מה שקנית ואתה משלם עליו דח"ש או שחוזה  החכירה מהוון. בנחלות התשלומים הנפוצים לרמי הם: דמי… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב דמי רכישה בנחלה

כאשר שמאי מקרקעין מעריך שווי זכויות, על שמאי המקרקעין לקחת בחשבון את המיסוי הצפוי. המושג זכויות זה מה שנשאר לבעל המקרקעין נטו ביד לאחר תשלומי החובה. לדוגמה, נכס ששוויו בשוק הינו 3,000,000 ש"ח וחלה עליו חבות במס של 500,000 ש"ח, שווי זכויות המחזיק הינן 2,500,000 ש"ח. המיסוי הנפוץ שמשפיע על שווי הזכויות הינו היטל השבחה,… קראו עוד איך היטל השבחה משפיע על שווי זכויות

חישוב פינוי דייר מוגן על ידי שמאי מקרקעין מתבצע על פי חוק דייר מוגן. החוק וותיק מאוד ובזמנו נתן פתרון דיור למחוסרי דיור. חוק דייר מוגן, בעצם, מפקיע זכות במקרקעין מהבעלים ומעביר אותה לדייר המוגן. עם השנים, נחקק חוק הגנת הדייר המשולב. חוק זה, מרכז את כל חוקי הגנת הדייר לחוק אחיד. כאמור, מדובר בהפקעת… קראו עוד חישוב דמי פינוי דייר מוגן מחנות על ידי שמאי מקרקעין

כאשר שמאי מקרקעין מבצע חישוב היטל השבחה עליו לבחון פרמטרים רבים. במאמר זה נדבר על הדברים העיקריים אשר שמאי נדל"ן צריך לתת עליהם את דעתו. חישוב היטל השבחה מתבצע על מנת להבין מה המס הצפוי שיש לשלם לעירייה. כמו כן, האמדן מסייע לנו להבין האם יש מקום להגיש השגה על חישוב היטל השבחה שהוצג על… קראו עוד חישוב היטל השבחה על ידי שמאי מקרקעין

מוסך הינו נכס עסקי, לפיכך, הערכת שווי מוסך צריכה להתבסס על גישת ההכנסות. במאמר זה ניתן דוגמה לחישוב תשלומי איזון והערכת שווי מוסך עם זכויות בנייה נוספות שהתקבל בירושה. במקרים רבים, במסגרת סל הירושה, מתקבלים נכסים מסחריים. נכסים מסחריים, בניגוד לנכסים כמו בתים פרטיים או דירות מגורים חשופים לשיעורי מס שבח גבוה. בנוסף, במידה וקיימות… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מעריך שווי מוסך עם זכויות בניה

כאשר אנחנו שומעים את המושג הסכם חכירה אנחנו ישר חושבים על רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). על פי חוק מיסוי מקרקעין, חכירה, הינה זכות במקרקעין ואין כל מגבלה על הקניית זכות זו בהסכם חכירה. אדם פרטי או כל גוף אחר רשאי להקנות זכות זו על פי חוק. במקרים רבים שמאי מקרקעין נדרשים להעריך שווי נכסים אשר… קראו עוד חישוב כדאיות כלכלית בהארכת חוזה חכירה

במקרים רבים חלה חבות בתשלום היטל השבחה בגין שימוש חורג זמני במקרקעין. החבות בגין היטל ההשבחה חלה בגין תוספת לשווי הקרקע ביום אישור הבקשה לשימוש חורג. בכל אופן, היטל השבחה משלמים רק על תכניות אשר השביחו את המקרקעין. אם התכנית לא השביחה את המקרקעין – לא יחול חיוב בהיטל השבחה. יתרה מכך, במקרים בהם שווי… קראו עוד היטל השבחה בגין שימוש חורג ממלאכה למסחר

בביצוע הערכת שווי מקרקעין שמאי מקרקעין יבחן האם במסגרת סל הזכויות במקרקעין קיימת גם הכנסה מדמי שכירות או ששולמו דמי שכירות מראש. במאמר זה, ניתן דוגמה למצב בו נדרש שמאי מקרקעין להעריך שווי חנות מושכרת בשטח של 35 מ"ר לצורך שיעבוד לבנק. קונה ביקש משמאי נדל"ן להעריך שווי חנות לצורך בדיקת כדאיות ובחינת אפשרויות מימון.… קראו עוד הערכת שווי חנות כאשר שולמו דמי שכירות מראש