פרוייקט פינוי בינוי או תמ"א 38 בניה והריסה הינו פרוייקט בניה מיוחד אשר מצריך בדיקת כדאיות כלכלית. בפרוייקטים בהם יש צורך בפינוי דיירים קיימות עלויות נוספות כגון: שכירת דירה חלופית לתקופת הבנייה. הוצאות העברה מהדירה שתיהרס לדירה המושכרת וחזרה. עלויות בניית דירות הדיירים ועוד. בדיקת כדאיות כלכלית הינה בדיקה חשובה מאוד. הבדיקה תאפשר לייזם להבין… קראו עוד איך שמאי מקרקעין פינוי בינוי / תמ"א 38 מחשב רווח ייזמי

איחוד וחלוקה מתבצעת בהסכמת בעלי הקרקע וללא הסכמת בעלי הקרקע. מטרת איחוד וחלוקה, בדרך כלל, הינה למטרת שינוי ייעוד בקרקע וביצוע הקצאה מיטבית. במקרים רבים על החלקות קיימים מבנים. בתחשיב הבא נראה מה קורה עם מבנים אשר מיועדים להריסה ומבנים שאינם מיועדים להריסה. שמאי איחוד וחלוקה נדרש לשליטה מלאה בכל הקשור לתקן 15 לתקינה שמאית… קראו עוד תחשיב איחוד וחלוקה כאשר קיים מבנה בנוי

כולנו מחפשים עסקאות טובות. במקרים רבים מציעים לנו לרכוש קרקע מוחכרת מרשות מקרקעי ישראל. כידוע, מיסוי של רמ"י הינו נושא מורכב ודורש התמקצעות מעמיקה. איך נדע שאנחנו עושים עסקה טובה ושלא נופתע מתשלומים גבוהים שלא חזינו אותם לפני? התשובה פשוטה. יש לבחון את כל התשלומים הצפויים. דוגמה לחישוב כדאיות רכישת קרקע מוחכרת מרמ"י על ידי… קראו עוד איך נדע כמה לשלם על רכישת קרקע בחכירה מרמ"י

רשות מקרקעי ישראל גובה דמי הסכמה בנחלה בגין מכירתה. נחלה הינה קרקע חקלאית אשר בתחומה מותר לחקלאי להקים את ביתו בחלקה א' במשבצת הצהובה. דמי ההסכמה, בפועל, מהווים סוג של "מס שבח" שגובה רמ"י. דמי ההסכמה, בדומה למס שבח, נגבים על הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה. כאן עולה השאלה… אם החוכר בנה בית יוקרתי… קראו עוד איך צריך שמאי מקרקעין לחשב דמי הסכמה בנחלה

הקניית בעלות במגרשים הינה פעולה שחוכרים רבים מבקשים לבצע. הקניית הבעלות בעצם מנתקת את החוכר מרשות מקרקעי ישראל והחוכר נרשם כבעלים במקרקעין. במקרים מסויימים רשות מקרקעי ישראל תסכים להעביר את הבעלות במקרקעין ללא תשלום. התנאי הראשון הוא חוזה חכירה מהוון. התנאי השני – אין מצב של בינוי בפועל. רשות מקרקעי ישראל מעוניינת להקנות בעלות לחוכרים… קראו עוד איך מחשב שמאי מקרקעין הקניית בעלות במגרשים מעל 1,000 מ"ר

רבים מבעלי הנחלות מבקשים לבצע פיצול מגרש מנחלה. פיצול המגרש מהנחלה מאפשר לחוכר ליהנות מהכנסה נוספת מהנחלה. רשות מקרקעי ישראל, בהחלטה מספר 1464 מתירה לחוכר להצטרף להסדר מיוחד עם רמ"י. יצטרפות להסדר בתנאים תתיר לחוכר לבצע פעולות שונות בנחלה. אחד הדברים שרמ"י דורשת הינו הסדרת כל הפעילות הלא חוקית בנחלה. כמו כן, הרשות דורשת כי… קראו עוד איך מחשב שמאי נחלות תשלום בגין פיצול מגרש מנחלה

רשות מקרקעי ישראל מתירה לשלם דמי רכישה עבור קרקע בבעלותה. ברגע שמשולמים דמי הרכישה, החוכר משנה את מעמדו לבעלים. בפועל, החוכר מתנתק מרשות מקרקעי ישראל והקרקע נרשמת על שם החוכר בטאבו. כאשר מדובר על נכסים מסחריים, קיימות הוראות מסודרות המתוות את חישוב הרכישה. מחיר רכישת הזכויות בקרקע מרשות מקרקעי ישראל משתנה בהתאם לגודל המגרש. במגרשים… קראו עוד איך שמאי מקרקעין בראשון לציון מחשב דמי רכישה במסחר

תשלום בגין שימוש לא חוקי בקרקע מעוגן בנהלי רשות מקרקעי ישראל. על פי פרק כז' לקווים המנחים נקבעו הוראות לאופי חישוב שווי הקרקע. שווי קרקע זה, יקבע את בסיס החישוב בגין שימוש לא חוקי. במידה וקיים חוזה חכירה, רמ"י תגבה 6% לשנה בין פער שווי המקרקעין לפי המוגדר בחוזה החכירה לבין שווי הקרקע על פי… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב שימוש לא חוקי בקרקע

תשלום שינוי ייעוד וניצול המחושב על ידי שמאי מקרקעין בחולון מהווה רכישה מהוונות של זכויות בנייה נוספות. בניגוד ל"תוספת בניה", שינוי ניצול וייעוד משולמים במקרים שמשתנה ייעוד הקרקע או שזכויות הבנייה המבוקשות עולות על פי 2 מזכויות הבנייה הקיימות בחוזה החכירה המקורי. תשלום בגין שינוי יעוד וניצול מחושב על פערי השווי בין המצב הקודם למצב… קראו עוד איך שמאי מקרקעין בחולון מחשב דמי שינוי ייעוד וניצול לרמ"י

ביצוע תחשיב הקניית בעלות יכול להיות מורכב מאוד. בכלל, תחום רשות מקרקעי ישראל הינו מסובך ובעצם מהווה תחום מיסוי נפרד. שמאי מקרקעין דמי היוון או שמאי נחלות ומשקי עזר צריכים להתמקצע בתחומים ספציפיים אלה. לא כל שמאי דירות יכול לתת לך פתרון הקשור לתשלומים לרשות מקרקעי ישראל. במקרים רבים, נהלי רשות מקרקעי ישראל נראים לנו… קראו עוד חישוב הקניית בעלות עם בינוי בפועל על ידי שמאי מקרקעין

בביצוע הקניית בעלות במגרשים אשר שטחם עולה על 280 מ"ר, התשלום בגין הקניית הבעלות מתבצע על בסיס השווי המלא של המגרש. אבל מה קורה כאשר את/ה מבקש/ת לבצע הקניית בעלות במגרש שיש לו זכויות בנייה נוספות? מה הכוונה: יש לך מגרש מוחכר בשטח של 1,100 מ"ר. על המגרש מותר להקים בית פרטי חד משפחתי. קיימת… קראו עוד חישוב תשלום לרמ"י בגין הקניית בעלות במגרש עם זכויות בנייה

עלויות פיתוח הינן עלויות המשתנות מקרקע לקרקע ומאזור לאזור. הגורמים שיכולים להשפיע על עלויות הפיתוח הם: טופוגרפיה, סוג הקרקע ועוד. רשות מקרקעי ישראל מוכרת קרקע לשימושים שונים. בסיס החיוב בגין הקרקע שמוכרת רמ"י הינו קרקע ללא מע"מ וללא פיתוח. לדוגמה: שווי שוק של מגרש לבניית בית פרטי הינו 3,000,000 ₪. עלויות הפיתוח הן: 450,000 ₪.… קראו עוד איך שמאי מקרקעין ברחובות מחשב עלויות פיתוח

התמודדות שמאי מקרקעין בחיפה עם היטל השבחה רטרואקטיבי? במקרים רבים על מגרש חקלאי נטול זכויות בניה מאושרות תכניות אשר אינן ניתנות לניצול. לדוגמה: על מגרש חקלאי בשטח של דונם אושרו תכניות להקמת מרתפים וחדרי גג. התכנית עצמה מכוונת לשכונת המגורים הסמוכה ואינה ניתנת לניצול במגרש החקלאי. יוצא, כי התכניות שאושרו כלל אינן ניתנות לניצול היות… קראו עוד חישוב היטל השבחה רטרואקטיבי ע"י שמאי מקרקעין בחיפה

שימוש חורג הינו שימוש במקרקעין החורג ממטרת התכנית או מההיתר שניתן. במקרים רבים השימוש הנוכחי במקרקעין אינו יעיל ואינו מסב תשואה נדרשת. בעלי מגרשים או נכסים תעשייתיים מבקשים מהוועדה המקומית לעשות שימוש שונה במקרקעין מהשימוש שנקבע. אישור הוועדה המקומית את השימוש החורג מאפשרת לבעל הנכס לקבל רווחים גדולים יותר מהמקרקעין. תמורת אישור שימוש חורג גובה… קראו עוד אמדן היטל השבחה בגין שימוש חורג על ידי שמאי מקרקעין בחיפה

בשנת 1992 הוגדר המושג שטחי שירות בתקנות התכנון והבניה. לפני הגדרת המושג שטחי שירות, נהגה כל וועדה מקומית לפעול על פי שיקולה. מצב זה, יצר אי וודאות בשוק המקרקעין, שכן, לשטחי השירות ערך כלכלי לא מבוטל. תיקון מספר 33 לחוק התכנון והבניה נכנס לתוקפו בשנת 1992 שבעקבותיו נקבעו הוראות לעניין שטחי השירות בתקנות התכנון והבניה.… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב היטל השבחה בגין שטחי שירות

על פי תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה הותר פיצול דירה (יחידת דיור) מבית קיים. התיקון קבע תנאים לביצוע הפיצול ואף נקבע היטל השבחה מופחת. להלן חלק מתנאי התיקון החוק: הבנייה תהיה בנייה צמודת קרקע. שטח הדירה המתפצלת (במצב קודם) הינו לפחות 120 מ"ר. יחידת הדיור שתתפצל תהיה בשטח שלא יפחת מ – 45 מ"ר. התכנית… קראו עוד חישוב היטל השבחה לצורך פיצול דירה ע"י שמאי מקרקעין בבת ים

כאשר שמאי מקרקעין בחולון מבצע אמדן השבחה מיוחסת, עליו לחשב את זכויות הבנייה הקיימות בנכס. דוגמה: על מגרש של 400 מ"ר קיים בית בשטח של 100 מ"ר. אושרה תכנית חדשה אשר מתירה בנייה של שלוש קומות בשטח בנוי של 100 מ"ר לקומה. בדרך כלל, באמדן היטל השבחה כופל השמאי את השווי המבונה למ"ר בכמות המטרים… קראו עוד איך שמאי מקרקעין בחולון מחשב היטל השבחה בשלבים

רוצים להקטין היטל השבחה או לבטלו לגמרי? שמאי מקרקעין אשר מתמצא בהיטל השבחה יכול לסייע לך רבות בהשגת המטרה. דייר מוגן הינו דייר אשר מחזיק הסכם שכירות מוגן. ההגנה לדייר המוגן הנה מפני פינוי ו/או מהעלאת דמי השכירות החודשיים. דיירות מוגנת מהווה מכשול לביצוע פרויקטים שונים. כל החלטה בהסכם הדיירות המוגנת טעונה הליכים משפטיים מיוחדים.… קראו עוד איך שמאי ברמת גן יכול להקטין היטל השבחה בבית עם דייר מוגן

שמאי מקרקעין ברחובות נדרש לבצע הערכת שווי חנות בתום שנת השכירות השניה כאשר בתקופת השכירות הראשונה התשלום מבוסס על פדיון עסקי. בשכונת מגורים ברחובות קיים מרכז מסחרי. שטח המבנה הינו 1,200 מ"ר. המבנה מושכר לחנות בגדים לתקופה של חמש שנים. לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות לשתי תקופות נוספות של חמש שנים כל אחת. להלן… קראו עוד הערכת שווי חנות ע"י שמאי מקרקעין על בסיס פדיון עסקי

שמאי מקרקעין בפתח תקווה נדרש לבצע הערכת שווי חנות כאשר שוכר שילם דמ"ש מראש. כאשר דמי השכירות משולמים מראש, הכנסה זו כבר אינה משפיעה על שווי הנכס. שוויו של הנכס קטן היות ואין תזרים מהדמ"ש. במבנה המסחרי קיימות חמש חנויות. חנות בשטח של 120 מ"ר המושכרת תמורת 17,000 ש"ח בחודש בתוספת של 3,000 ש"ח דמי… קראו עוד איך שמאי בפתח תקווה מבצע הערכת שווי חנות