איך שמאי מקרקעין מחשב ירידת ערך לחניה או לפרוייקט

קביעת ירידת ערך לחניה על ידי שמאי מקרקעין יכולה לחרוג משווי שוק החניה הלקויה ואף להשפיע על שווי הדירה.

המקרה הנפוץ ביותר הוא כאשר לדירה הוצמדה חנייה והחניה נבנתה בניגוד לתקינה.

בהערכת ירידת ערך לחניה, שמאי המקרקעין צריך לתת דגש על העובדה שלא מדובר על עסקה ממוכר מרצון לקונה מרצון.

אדם אשר מעוניין למכור חניה לאדם אחר יקבע את שוויה של החניה על פי מחירי שוק וינהל משא ומתן. מנגד, כאשר לדירה צמודה חניה אחת או שתי חניות וחניה אחת אינה שמישה בגלל הליקויים, קיימת ירידת ערך המשפיעה על שווי כל הדירה.

במאמר זה נדבר על הליקויים הקיימים בחניות הגורמים לירידת ערך לחניה ונדבר על השפעת מספר החניות הנדרש בפרוייקטים גדולים.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על ירידת ערך לחניה בגלל ליקויים תכנוניים:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על ירידת ערך לחניה בגלל ליקויים בנגישות:
איך שמאי מקרקעין קובע ירידת ערך לחניה:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על ירידת ערך לחניה בגלל ליקויים תכנוניים:

קיימים גורמים רבים שיכולים לפגוע בשוויה של חניה ולגרום לירידת ערך. על פי פרק ד' (הנחיות תכנון חניונים) מאת האגף לתכנון תחבורתי נקבעו מידות אשר קובעות מהי חניה תקנית.

נקבע שרוחבה המזערי של חניה לא יקטן מ – 2.4 מ'. במקרים מסויימים ניתן להקטין רוחב זה ל – 2.3 מ'.

אורך חניה מקבילה יהיה 6 מ', אם מתוכנן עמוד (או קיר) לפני או אחרי תא החניה, יוגדל אורכו של תא החניה ב – 0.5 מ'. אם מתוכננים שני עמודים, אורכה של החניה יהיה 7 מ'.

לעניין רוחב חניה, רוחב חניה מזערי יעמוד על 2 מ' אם החניה בצמוד למדרכה. אם לאורך תא החניה מתוכנן גדר, או קיר, יהיה רוחבה 2.5 מ'.

גובה החניון לא יפחת מ – 2.2 מ'.

ירידת ערך לחניה נקבעת על ידי שמאי מקרקעין גם במקרים בהם קיימת מגבלת שימוש בחניה למרות ששטחה תקין. על פי התקנות, יש לאפשר יציאה וכניסה נוחה לחניה. תכנון לקוי של החניה אשר משפיע על סבירות התמרון או מעברים צרים גורם לירידת ערך חניה.

התקנות מחלקות את המרקם העירוני לשלוש "רמות שירות". ככל שרמת השירות גבוה יותר, כך רוחב המערב לכניסת כלי רכב קטן יותר.

רוחב המעבר הינו רכיב חשוב ביותר בשימוש נח ויעיל בחניה.

תרשים מידות חניה:

להלן מפתח מרווחים מתוך פרק ד' (הנחיות תכנון חניונים) מאת האגף לתכנון תחבורתי:

טבלה מידות חניה ירידת ערך לחניה שמאי מקרקעין

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על ירידת ערך לחניה בגלל ליקויים בנגישות:

בחניונים הבנויים בכמה מפלסים קיימות פניות מסתעפות. זווית הפניה הינו פרט חשוב מאוד אשר מאפשר שימוש סביר בחניה לכלל דיירי הבניין.

סטייה מהתקינה בתכנון מעברי החניון המפלסי יכולה לפגוע בשימוש בחניון, להגביל שימוש לרכב גדול ובכך לגרום ליירדת ערך לחניה או אף לכלל החניות בבניין.

לדוגמה, ברמפה לוליינית חד סטרית, ככל שגדל הרדיוס החיצוני, כך יקטן הרוחב הדרוש בין הקירות. בכל מקרה, רוחב המדרכה הפנימית לא יקטן מ – 30 ס"מ.

ברמפות דו סטריות, הרדיוס החיצוני של הרמפה הפנימית יהיה רדיוס השפה הפנימית של הרמפה החיצונית. תכנון לקוי של זוית הסיבוב במקרים רבים יכול למנוע מרכבים ארוכים לעשות שימוש ברמפה.

כמו כן, התקנות קובעות הוראות לעניין שיפוע הגישה לרמפה. השיפוע, בדומה לרוחב המעבר נקבע על פי "רמת השירות". לרמות שירות 1, 2 השיפוע לא יעלה על 15%, לרמת שירות 3 השיפוע לא יעלה על 17%.

להלן תרשימי בתכנון מתוך פרק ד' (הנחיות תכנון חניונים) מאת האגף לתכנון תחבורתי:

טבלה מידות רמפה לוליינית ירידת ערך לחניה שמאי מקרקעין

תרשים שיפוע העליה (שימו לב שזווית העליה לרמפה צריכה להיות חצי מזווית הרמפה):

מידות עלייה רמפה לוליינית ירידת ערך לחניה שמאי מקרקעין

איך שמאי מקרקעין קובע ירידת ערך לחניה:

כפי שציינו בתחילת המאמר, מי שקונה דירה עם חניה אחת או שתים אינו בהכרח יהיה מוכן או ירצה למכור חניה. לפיכך, אם הקונה מקבל חניה לקויה, מדובר על מצב אשר אינו מבחירה. לדעתי, לא ניתן לייחס את עקרון המוכר מרצון לקונה מרצון במקרה זה.

שמאי מקרקעין צריך לבחון את פסקי הדין אשר ניתנו בהכרעות דומות. בהערכת ירידת ערך לחניה השמאי צריך לתת דגש על המקרה הספציפי. מנסיוני, אין כמעט מקרה דומה ועל השמאי להיות מאוד יצירתי ולהפעיל שיקול דעת.

במקרים מסויימים על השמאי לדמות מצב בו קונה מסויים ירצה לקנות דירה בסביבה. והדירה המוצעת בעלת חניה לקוייה. שמאי המקרקעין צריך לשאול את עצמו את השאלה: כמה הנחה יהיה מוכן לקבל אותו קונה על מנת להיכנס לעסקה.

להערכתי, דירה ללא חניה תקינה אינה מאפשרת שימוש סביר למגורים ביחס לדירות אחרות הכוללות חניות תקניות.

איך שמאי מקרקעין בודק כדאיות כלכלית או ירידת ערך לפרוייקט בגלל דרישה להקמת חניות:

הערכת שווי פרויקט וצפיפות יחידות הדיור מושפעת, בין היתר, מהאפשרות להתקין מקומות חניה – תקן חניה.

במאמר זה נשווה בין תקן החניה החדש מול תקן החניה הקודם ונבצע אומדן כדאיות פרויקט והשפעת תקן החניה על הרווח הייזמי.

תקנות החניה הקודמות נחקקו בשנת 1983. בשנת 1994 עודכנו התקנות עד שנות ה – 2000. בשנות ה – 2000 בוצעו שינויים בתקן החניה ונקבעו מרחקים ממרכזי ערים, הגדרת המושג סביבה מטרופולינית ומגמה להגבלת מקומות חניה לטובת עידוד תחבורה ציבורית.

בשנת תוקנו התקנות ותקן החניה שונה על מנת לעודד יותר שימוש בתחבורה ציבורים ולצמצם זיהום אוויר.

בין היתר, התקנות הסתמכו על תכנית הרכבת הקלה והמטרו שיתנו פתרון אמיתי למצוקת החניה במרכזי הערים.

תקן החניה החדש מגדיר את המושג "מתע"ן" בצורה הבאה: מערכת תחבורה ציבורית עתירת נוסעים". הכוונה למערכת המטרו והרכבת הקלה.

מטרת תקן החניה החדש הינה למצמצם חניות במרכזי ערים על מנת לעודד שימוש בתחבורה ציבורית. ככל שהמגרש קרוב יותר למתע"ן, כך מספר החניות בו יהיה קטן יותר.

תקן החניה החדש מגדיר טווח של מספר חניות וכן, מגדיר אזורים לפי מרחקם ממתע"ן.

לצורך הבנת חומרתו של תקן החניה החדש, התקן קובע כי בייעוד משרדים באזור א' (הקרוב ביותר למתע"ן) תקן החניה יעמוד על 1 לכל 240 מ"ר משרדים.

להלן חלק מטבלת הגדרת האזורים ותקן החניה מתוך החוק:

נקודת מבטם של שמאי המקרקעין והיזם על השינויים בתקן החניה:

מה שברור מיד בקשר לתקן חניה זה שכל דבר לגופו.

קיימים מקרים בהם צמצום תקן חניה עובד לטובת היזם. בעיקר מדובר על פרויקטים של תוספת קומות ודירות.

יותר מזה, אף יצאה הנחייה כי בפרויקטים של תמ"א 38 מחסור בחניות לא יכול לתקוע את הפרויקט. אזי, הצורך בתשלום כופר חניה או במקרה הגרוע מכל, ביצוע חפירות מתייתר וליזם נוח יותר לקדם פרויקט מסוג זה.

מצד שני, בבניית פרויקטים חדשים ויוקרתיים, לעיתים קיימת עדיפות למספר חניות גדול המעיד על רווחה.

השאלה האם חניה כדאית או לא הינה פשוטה ביותר. עלות מול תועלת. כאשר חניות בתל אביב נסחרות ב – 500,000 ויותר, אין ספק שעלות החניה הינה זניחה ביחס לתרומתה הכלכלית.

תקן החניה החדש מבצע סוג של "חינוך מחדש" לצרכן התחבורה הישראלי. כאמור, ונצמד לדוגמה זו, התקן שנקבע למשרדים הינו 1 ל – 240 מ"ר.

בהנחה ומדובר בשטח ברוטו, הנטו הינו כ – 200 מ"ר ושטח זה יכול להכיל שלושה משרדי עורך דין. בהנחה ולכל עורך דין יש ביקוש למבקר אחד, נוצר לחץ הנובע מקיבולת החניה של הבניין.

כמובן שיש את קיזוז שעות היממה וכנראה שלא כולם מגיעים בשעה מסוימת, אבל כבר ניתן להבין את שינוי התפיסה שלמנסים להנחיל מוסדות התכנון על ידי תקן החניה החדש.

דוגמה לחישוב השפעת שינוי תקן החניה על שווי הקרקע:

בדוגמה זו המלווה בחישובים קלים נתאר את השינויים בערכי השווי הנגזרים מהקלה בתקן חניה.

בהנחה ותקן החניה יעלה ל – חניה 1 ל – 240 מ"ר, איך ישתנה שוויו של המגרש.

נתוני המקרקעין:

שטח המגרש: 4,000 מ"ר.
אופן בנייה: קומה מסחרית ומעליה 9 קומות משרדים.
תכסית וזכויות בנייה: 600% בתכסית של 60%.
תקן חניה קיים: חניה 1 ל – 50 מ"ר נטו.

נתונים כלכליים:

שיעור היוון: 8%.
רווח ייזמי: 20%.
עלות בניית מ"ר משרדים: 7,000 ש"ח.
עלות בניית חניה תת קרקעית 120,000 ש"ח.
שווי שוק חניה תת קרקעית: 100,000 ש"ח.
מחיר למ"ר דמ"ש במשרד ללא חניה: 80 ש"ח לחודש.
מחיר למ"ר דמ"ש במשרד עם חניה: 90 ש"ח לחודש.

על פי הנתונים כבר ניתן לזהות שעלות הקמת חניה גבוה משוויה. יחד עם זאת, האם התשואה שהחניה יוצרת הופכת את המצב?

הרי על פי הנתונים השוק מוכן לשלם יותר על בניין רווי חניות.

בשלב הראשון נחשב שווי מ"ר בנוי בחלופות השונות.

בחלופה של תשלום דמ"ש בסך של 80 ש"ח למ"ר מתגלם שווי בנוי ע"ס 12,000 ש"ח.

בחלופה של תשלום דמ"ש בסך של 90 ש"ח למ"ר מתגלם שווי בנוי ע"ס 13,500 ש"ח.

בניכוי רווח ייזמי ועלויות בנייה השווי לקרקע בחלופה ללא חניה יעמוד על 4,000 ש"ח.

בניכוי רווח ייזמי ועלויות בנייה השווי לקרקע בחלופה עם חניה יעמוד על 5,250 ש"ח.

בהיוון הפער התזרימי בהיוון של 8% מתקבל שווי של 187,500 ש"ח.

שווי תזרימי זה עולה על עלותה של החניה.

לפיכך, הקטנת מספר החניות תשפיע על שווי הקרקע לשלילה.

הגדרת האזורים על פי תקן החניה החדש:

התקן מגדיר את הקרבה למרכז הטבעת הראשונה למטרופולין כאזורים א', ב', ו – ג'.

אזור א': אזור זה הינו הנמצא במרחק אווירי של עד 300 מ"ר מציר מתע"ן. מטען שהוא רכבת, ימדד המרחק מיציאת הולכי הרגל מהתחנה.

אזור ב': אזור זה הינו הנמצא במרחק אווירי של מ – 300 מ"ר עד – 600 מ"ר מציר מתע"ן. מטען שהוא רכבת, ימדד המרחק מיציאת הולכי הרגל מהתחנה.

הגדרת אזור ג': שטח בתחום יישוב שחלה בו תכנית למתע"ן, שאינו בתחום אזור א' או אזור ב'.

בחלק ד' לתקן החניה החדש, התקן נותן כבוד גם לרוכבי הדו גלגלי שבינינו. התקן קובע מקום חניה לאופנוע על כל 200 מ"ר משרדים.

עד כמה זה רלוונטי לאור צורת החניה במרכזי הערים הצפופות, לא ידוע.

יחד עם זאת, אני יכול להעיד על מצוקת חניה גם לדו גלגלי במגדלי "בסר" בבני ברק על גבול פתח תקווה.

נתון נוסף שניתן ללמוד על הפרק המדבר על האופנועים בתקן החניה הוא שהתקן מייעד אופנוע 1 לכל 5 יח"ד, דהיינו 20% מכלל הדירות.

נתון זה גבוה מאוד ביחס לאחוז משתמשי הדו גלגלי בישראל העומד על 4% בלבד מכלל כלי הרכב ו – 4.65% מכלל כלי הרכב הפרטיים, נכון לשנת 2020. כיום בשנת 2023 נתון זה אולי עלה.

להלן גרף המעיד על העלייה המצומצמת של השימוש ברכב דו גלגלי בישראל (מתוך אתר הלמ"ס):

בנוסף, הנה "עוגת" יחס משתמשי הדרך על פי סוג כלי רכב (מתוך אתר הלמ"ס):

מהתכנון ניתן לראות כי המדינה מכוונת להגדלת משתמשי הדו גלגלי פי חמישה ממה שקיים כיום באזורי הביקוש.

סיכום:

גם הדוגמה של הקרקע בייעוד למשרדים שערכה ירד עקב צמצום התקן וגם הדוגמה שניתנה עם מדיניות צמצום השימוש ברכב המשפחתי הפרטי לטובת הדו גלגלי, מעידה בסופו של דבר על מגמה נכונה.

תלותה של המדינה ממיסוי על הדלק אינו מבוטל והכנסה זו ביסודו של תקציב המדינה.

כל החלטה אשר תטיב עם רווחת הסביבה והתושבים ותהפוך אותנו לעיר מודרנית הינה מבורכת.

אבל, ויש אבל גדול! האם הממשלות ישכילו לבצע את התכניות בצורה טובה ומהירה?

במקרים רבים היעדר של מקומות חניה מונע הקמה של דירות וניצול זכויות בנייה. בכל פרויקט יש לבחון בזהירות רבה את תקן החניה ולהבין האם התקן מתאים לפעילות העסקית שצופה היזם.

לנוחיותכם קישור לאתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: