משנת 2008 מחירי הדירות עלו בצורה ניכרת. האם מס רכישה באמת משפיע על מחירי הדיור בישראל?
האם העלת מס הרכישה ל – 8% משפיעה מהותית על שווי דירות המגורים בישראל?
לדברי שמאי נדל"ן, פרט למס הרכישה, קיימים כמה גורמים אשר להם השפעה ניכרת על מחירי הדיור בישראל.
- שיטת מכרזי הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל.
- מחסור בהפשרת קרקעות בייעוד מגורים על ידי הממשלה וזרועותיה.
- התייקרות תשומות הבנייה.
- אינטרס המדינה מגביית מסים.
- הריבית הנמוכה במשק.
- גירושין או פירוק שיתוף.
Table of contents [Close]
שיטת מכרזי הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל:
כידוע, רוב קרקעות ישראל מצויות בבעלות המדינה.
המדינה מוכרת את הקרקעות בשיטת מכרז פומבי לכל המרבה במחיר.
שיטה זו, כשלעצמה מעודדת עלייה במחירי הדיור בישראל.
יזם אשר ניגש למכרז מבצע תחשיב כדאיות כלכלית גס לצורך הגשת הצעתו.
היזם מבצע תחשיב "הפוך" הנקרא בשפה השמאית "חילוץ שווי קרקע". בתחשיב החילוץ, היזם, בעזרת שמאי מקרקעין מבצע "אמדן רווח יזמי" בפרוייקט הספציפי.
שיעור הרווח היזמי נדרש להיות כזה אשר יאפשר ליזם להרוויח מהפרויקט וכן, לקבל מימון בנקאי.
שיעור רווח יזמי נמוך יתכן ולא יאפשר ליזם לקבל מימון בנקאי להקמת הפרויקט.
דוגמה של ניתוח מכרז מספר 62/2021 בתל אביב:
מדובר על מכרז להקמת 458 יחידות דיור בתל אביב על פי תכנית תמל/3001, במגרש מספר 107.
להלן מפת המכרז מתוך אתר רשות מקרקעי ישראל:
על פי נתוני המכרז, מחיר הקרקע שקבע שמאי רשות מקרקעי ישראל הינו 676,049,849 ₪.
בפועל, מחיר הזכייה עומד על 1,457,777,888 ₪, פי 2.15 מהמחיר שקבע שמאי רשות מקרקעי ישראל.
לסכום הזכייה יש להוסיף גם את הוצאות הפיתוח העומדות על 215,321,877 ₪.
אחת השאלות הנשאלות הינה למה נוצר פער כה גבוה בין מחיר השומה לבין מחיר הזכייה?
ננסה לענות על שאלה זו על ידי תחשיב "חילוץ שווי קרקע" שמבצע היזם ומה הרווח היזמי שהיזם מעוניין לקבל בפרוייקט זה.
שיטת חילוץ גסה לשווי קרקע שמבצע שמאי מקרקעין:
דוגמה לתחשיב שווי קרקע בשיטת החילוץ שמבצע היזם בעזרת שמאי מקרקעין בתל אביב:
על פי דוגמה גסה זו, ניתן לראות כי היזם הגיש את הצעתו בהסתמך על שווי דירה כבנויה שיעמוד בסביבות 4,300,000 ₪.
כמו כן היזם הניח כי עלויות הבנייה לדירה יעמדו על 1,000,000 ₪.
הרווח היזמי שדורש היזם הינו 18%.
הערה: הנתונים הינם לדוגמה בלבד. לא מדובר על תחשיב היזם שזכה בקרקע. בדוגמה זו המספרים הינם השערה בלבד ורק לצורך הבנה גסה.
שיטה זו, אשר מעודדת יזמים להתחרות על הקרקע ומי שיזכה בפרוייקט הוא זה שיציע את המחיר הגבוה ביותר, מעלה את מחירי הדיור בישראל.
להערכתנו, מדיניות זו מעלה את שווי הדירות בישראל הרבה יותר ממס הרכישה.
אחד הפתרונות לשיטה המעודדת מחירי קרקע גבוהים הינן תכניות מחיר מטרה ומחיר למשתכן.
תכניות אלה מטיבות עם הציבור ומעודדות יזמים להתחרות על המחיר הבנוי הנמוך ביותר.
אחד החסרונות של תכנית מחיר מטרה / מחיר למשתכן הינו הרווח היזמי הלא נגיש אשר יכול לרדת במידה ויהיה אירוע בלתי צפוי.
מחסור בהפשרת קרקעות בייעוד מגורים על ידי הממשלה וזרועותיה:
בתקופה האחרונה, מדברים רבות על מלאי הקרקעות השנתי החסר.
מוסדות התכנון לא עומדים בקצב גידול האוכלוסייה והשינויים החברתיים.
תכנון של שכונת מגורים אינו דבר של מה בכך.
על מנת לתכנן שכונה יש צורך בניתוח דמוגרפי, תחבורתי סביבתי ועוד.
לצורך הקמת שכונה יש לתכנן תשתיות רבות. תשתיות הביוב והחשמל צריכות להתחבר למערכת העירונית.
מערכת ביוב עירונית לא תמיד יכולה להכיל שכונה חדישה ובמקרים רבים יש צורך בהחלפת מערכות הביוב באזורים שונים בחלקה הוותיק של העיר.
בניית שכונה חדשה מצריכה הקמת מחלפים, נתיבי תחבורה ציבורית ועוד.
עלות הקמת מחלף יכולה להגיע למאות מיליוני שקלים ועליה להתחבר לצירי תחבורה קיימים.
תכנון דמוגרפי מתבצע לצורך קביעת תקן גני ילדים, בתי ספר ושטחים ציבוריים.
על יחידת דיור יש להקצות מקום בגני ילדים, בתי ספר וכמות מ"ר של שטחים ציבוריים.
מדובר על תהליך מורכב וארוך. מוסדות התכנון מתקשים לעמוד בקיבולת הנדרשת ולפיכך קיים מחסור במלאי הדירות בישראל.
להערכתנו, עובדה זו, מעלה את מחירי הדירות בישראל הרבה מעבר למס הרכישה.
התייקרות תשומות הבנייה מעלות את שווי הדירות הרבה יותר ממס רכישה:
מדד מחיר תשומות הבנייה מושפע מכמה גורמים. שכר עבודה, שינוע, אנרגיה, ביקוש, ריבית ועוד.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משנת 2008 מדד תשומות הבנייה עלה ב – 33%!
להלן תחשיב עלית מחירי תשומות הבנייה מתוך אתר הלשכה במרכזית לסטטיסטיקה:
מיותר לציין כי למחירי עלויות הבנייה השפעה ישירה על מחירי הדירות. בנוסף, על שיעור עליית מדד תשומות הבנייה יש להוסיף את הרווח היזמי.
בהנחה כי עלויות הבנייה עלו בכ – 33% על סכום זה יש להוסיף את הרווח היזמי בגבולות 15-20%.
יוצא, שבפועל משנת 2008 עלויות הבנייה עלו בכ 50%.
שיעור זה גבוה יותר מעליית מס הרכישה.
יש לציין כי העלייה בתשומות הבנייה הינה כלל עולמית. יש להיזכר בעליית מחירי הברזל בשנת 2000 הנגרמה על ידי הבנייה המסיבית בסין.
אינטרס המדינה מגביית מסים בעזרת מס רכישה:
המדינה מתפרנסת ממסים. באמירה זו לא חידשנו דבר. יחד עם זאת, על המדינה לדאוג גם לדור הצעיר.
לכאורה, המדינה הכריזה "מלחמה" במשקיעים על מנת להדירם משוק הדירות למגורים.
אחד הפתרונות שהוצעו הינו העלאת מס הרכישה.
לדעתנו, הטעות הגדולה ביותר שהמדינה עושה (אולי זה לא טעות, אלה, פעולה מכוונת) הינה הדיבורים הרבים על עלית מס הרכישה.
בפועל, המדינה גרמה לביקושים מלאכותיים, בכך, שהמשקיעים נוהרים לרכוש דירות טרם עלית מס הרכישה.
בהעלאת הביקושים בצורה מלאכותית, גרמה המדינה לעליה מלאכותית במחירי הדירות, ובכך, הרחיקה את הצעירים עוד יותר מבעלות על דירה.
עצם ההשפעה הפסיכולוגית, עלתה מחירה של כל דירה בכ – 10% (מדד שנתי). על אחוז העלייה יש גם להוסיף את עלית מס הרכישה המהווה 3%.
לדוגמה, דירה שמחירה 2,000,000 ₪, בתוספת שיעור עליית מס הרכישה, תעלה למשקיע 2,060,000 ₪.
האם 60,000 ₪ זה מה שימנע ממשקיע לרכוש דירה להשקעה?
להלן תחשיב רווח המדינה ממס הרכישה:
על פי תחשיב זה, ניתן לזהות מגמה מעניינת ביותר. במצבים מסויימים, רווח המדינה ממס הרכישה הינו גבוה יותר ממס השבח.
הסבר לתחשיב:
מחירה של דירה היום 2,000,000 ₪. לצורך הדוגמה, נניח עלית מחירים שנתית של 10% למשך שנתיים.
על הסך המתקבל, נעמיס גם את מס הרכישה בסך של 160,000 ₪ בהצמדה קלה למדד מסוים.
איך המשקיעים נהנים מהעמסת מס הרכישה על הקונים וגם זוכים לזיכוי ממס שבח:
כמו שידוע, מחירי הדירות מושפעים, בין היתר מאלמנטים פסיכולוגיים. משקיע אשר רכש דירה ושילם מס רכישה, יעמיס את מס הרכישה על הקונה.
וזאת, במקרים רבים, למרות שמס הרכישה מנוכה ממס השבח. יוצא, שלמשקיע רווח כפול! הגם העמיס את מס הרכישה על הקונה וגם זכה לניכוי ממס שבח.
על פי דוגמה זו, מס הרכישה עולה על מס השבח. לפיכך, המשקיע גם העמיס את מס הרכישה על הקונה וגם לא שילם מס שבח.
אז מה המדינה מעודדת באמת?
לדעתנו, המדינה העלתה את מס הרכישה ואת מחירי הדירות על מנת לבצע גביית מס מוקדמת שתסגור את הגרעון שנוצר ממגפת הקורונה.
כיום, בשל הביקושים הגבוהים מחירי הדירות עולים. שמאי דירות מעריכים שווי דירות מגורים על פי העסקאות המפורסמות באתר רשות המסים.
על הערכת השמאים מסתמכים הבנקים למשכנתאות. עקב המצב שנוצר, הבנק מוכן לתת משכנתא גבוה יותר ובכך, הציבור בישראל נוטל הלוואות משכנתא גבוהות יותר.
בפועל, המדינה גורמת לציבור לצרוך הלוואות משכנתא גבוהה יותר ו"עוזרת" לבנקים להרוויח.
להערכתנו, נוצר מצב לא תקין כלל! המדינה מרחיקה את הצעירים מדירה בבעלותם, מעלה את מחירי הדירות, כך, שגם מחירי השכירות עולים.
הבנקים נהנים מריביות ומרוויחים, המדינה מוכרת קרקעיות בשיטת המכרז ביוקר ומי שמשלם על הכל זה הציבור.
המצב משול למכירת בקבוקי מים במדבר ב – 200 ₪ לליטר.
להלן חלקים מתוך הכנסות מגבית מיסוי מקרקעין למגורים 2017-2015 שפורסם על ידי משרד האוצר:
בקישור זה ניתן לצפות בדוח הכנסות מגבית מיסוי מקרקעין המלא.
הריבית הנמוכה במשק:
הריבית הנמוכה במשק מיישרת קו עם הריבית הנמוכה במדינות המפותחות.
ריבית נמוכה מעודדת השקעה בנדל"ן כאפיק השקעה אלטרנטיבי.
מדינת ישראל נמצאת במלכוד הריבית מהסיבות הבאות:
המדינה צריכה לאזן את גובה הריבית על מנת להטיב עם היבואנים והיצואנים. אגב, גם מי שמזמין מוצרים באליאקספרס מהווה יבואן.
הריבית הינה כלי אשר מווסת את כמות המטח במדינה.
לדוגמה, יש לך מיליון דולר ואתה אזרח אמריקאי. יש לך שתי מדינות אשר מציעות לך ריבית על הכסף.
בארצות הברית הבנקים נותנים לך 2% ריבית שנתית.
בישראל הבנקים נותנים לך 3% ריבית שנתית.
איפה תבחר לשים את הכסף? בישראל (לצורך הדוגמה).
נוצר מצב שבישראל יש יתרות מטח גדולות, המטח נהיה פחות נדיר ולפיכך ערכו מול השקל יורד.
כאשר הדולר יורד, היבואנים נהנים. היבואנים רוכשים סחורה בדולרים זולים ומוכרים בישראל בשקלים יקרים.
מצב הפוך, כאשר הדולר יקר והשקל זול טוב ליצואנים. היצואן מוכר בדולרים יקרים ומייצר בשקלים זולים.
זו הסיבה שבנק ישראל מבצע רכישת דולרים. יוצא, שריבית נמוכה מרחיקה מטח מהמדינה ומטיבה עם היצואנים.
איך הריבית הנמוכה יוצרת מלכוד למדינה ביחס לנוטלי המשכנתא:
ריבית נמוכה זו גם מאפשרת החזרים חודשיים נמוכים יותר בגין הלוואות המשכנתא ובכך, מעלה את מחירי הדיור.
בנק ישראל "תקוע" עם הריבית הנמוכה במשק. עלית ריבית יכולה לגרום לרבים החזרי משכנתא גבוהים יותר ואף לכשל בהחזרת החוב.
מצד שני, אם רבים לא יוכלו לשלם את המשכנתא ועשרות אלפי דירות יוצאו למכירה על ידי הבנקים, שווי הדירות ירד, ובכך, יתבצע תיקון בשוק הנדל"ן.
תיקון זה יבוא על חשבון הציבור.
לנוחיותכם, אתר המכרזים של רשות מקרקעי ישראל:
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
