מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין דמי היוון?

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין דמי היוון?

בוחרים שמאי מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין (דמי היוון) לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י)?

במאמר זה נדבר על עקרונות מיסוי המקרקעין שגובה רשות מקרעי ישראל בדגש על "דמי היוון" ואת מגוון האפשרויות לקבל פטור מתשלום דמי ההיוון.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על דמי היוון:

המילה היוון, משמעותה, תשלום מראש במקום תשלום שנתי עתידי עוקב.

לדוגמה: בדרך כלל, רשות מקרקעי ישראל גובה כל שנה 5% משווי הקרקע בגין החכרתה לתקופה של 49 שנים.

במקום התשלום השנתי העוקב, רשות מקרקעי ישראל מתירה להוון את התשלום להיום ולשלם סך של 91% משווי הקרקע במקום התשלום השנתי.

למה שנרצה לשלם דמי היוון?

פעולת ההיוון הינה, בעצם, רכישת קיבולת בנייה מסוימת. למשל, על פי התכנית העירונית במגרש של 500 מ"ר מותר לבנות בית דו קומתי של 200 מ"ר.

אם הקרקע שייכת לרמ"י, ואנו חוכרים את הקרקע, אנו במקרים מסויימים, רשאים להוון כמה מטרים שנרצה על מנת לנצל את זכויות הבנייה.

אם נהוון 100 מ"ר, אזי נוכל לבנות ולנצל רק 100 מ"ר בלבד למרות שבתכניות העירוניות ניתן לבנות 200 מ"ר.

אז למה באמת כדאי להוון?

רשות מקרקעי ישראל יצאה בהחלטה אשר מטרתה להקנות בעלות מלאה על הקרקע לחוכרים. זאת אומרת, במקום חוכרים, תהפכו לבעלי הקרקע.

את הקניית הבעלות ניתן לבצע תמורת תשלום מסוים משווי הקרקע באחוזים ובתנאי שזכויות הבנייה הוונו ואתם לא משלמים דמי חכירה שנתיים.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין דמי היוון בבניה רוויה:

אם אתם בעלים של דירת מגורים בבניין רווי, וחוזה החכירה מהוון, הנכם זכאים לתקופת חכירה נוספת ללא תשלום לרמי.

אם חוזה החכירה לא הוון, תדרשו לשלם סך של 5.5% משווי הקרקע לרמ"י תמורת תקופת חכירה נוספת (היוון בפועל).

מה צריך לדעת שמאי דמי היוון על הקניית בעלות בנכסי מגורים (צמודי קרקע)?

לצורך הקניית בעלות מלאה על נכס המקרקעין שברשותך עליכם לוודא כי הנכם עונים על התנאים הבאים:

חוזה החכירה שלכם מהוון, אין הפרה של חוזה החכירה, מטרת חוזה החכירה מומשה, עברו 7 שנים מיום שחוזה החכירה נחתם.

שמאי מקרקעין דמי היוון ומיסוי רשות מקרקעי ישראל צריך להפנות את צומת לבכם לשיעורי התשלום המשתנים שגובה רשות מקרקעי ישראל.

רשות מקרקעי ישראל גובה שיעורי מס שונים הנגזרים מגודל המגרש המוחכר. להלן טבלת השטחים ושיעורי המס. על התשלום יחול מס רכישה ומע"מ.

תשלום מס היוון בבנייה צמודת קרקע

על פי הטבלה, ניתן לראות כי מגרשים שגודלם אינו עולה על 280 מ"ר, זכאים להקניית בעלות למרות שבפועל לא הוונו (נרכשו) כל זכויות הבנייה.

מגרשים בגדלים עד 1,000 מ"ר נדרשים לשלם את שיעור התשלום משווי המקרקעין בהתאם לקיבולת הבנייה המוגדרת בתכנית הבניין העירונית (השלמת דמי היוון).

לדוגמה: אתם בעלים של מגרש בגודל 600 מ"ר. הזכויות המוחכרות והמהוונות הם 160 מ"ר. בפועל על המגרש בנוי בית בגודל של 160 מ"ר התואם את מטרת החכירה.

על פי תכנית בניין עיר, מותר להקים על מגרש של 300 מ"ר בית חד משפחתי בגודל של 200 מ"ר בשתי קומות (100 מ"ר לקומה).

זאת אומרת, על פי התכנית העירונית, על המגרש מותר להקים 2 בתים צמודי קרקע בגודל כולל של 400 מ"ר.

להלן תחשיב לדוגמה של התשלום לרשות מקרקעי ישראל:

תשלום רשות מקרקעי ישראל

דוגמה נוספת, למגרשים העולים על 1,000 מ"ר:

על פי תכנית בניין עיר, מותר להקים על מגרש בגודל של 1,200 מ"ר 2 בתים חד משפחתיים בגודל של 400 מ"ר בשתי קומות (300 מ"ר בקומת קרקע לבית).

להלן תחשיב לדוגמה של התשלום לרשות מקרקעי ישראל:

היוון והקניית בעלות בצמודי קרקע

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על דמי היוון ומיסוי רשות מקרקעי ישראל בנכסים מסחריים:

כידוע, בבואנו למכור את הנכס העסקי שברשותנו או לרכוש זכויות בנייה נוספות (היוון) מרשות מקרקעי ישראל, אנו חשופים למסים הבאים:

דמי היוון, תשלום יובל חכירה, דמי הסכמה, דמי היתר והקניית בעלות.

בואו נעשה רגע סדר בכל המושגים האלה ונבין איך עלינו לפעול למימוש מטרתנו תוך תשלום הנמוך ביותר לרשות מקרקעי ישראל.

דמי היוון:

תשלום מראש על זכויות הבנייה שמשולמים בגינם תשלומים שנתיים או רכישת זכויות בנייה נוספות על פי תב"ע.

יובל חכירה:

במקרים מסויימים כאשר יתרת תקופת החכירה קטנה מ – 7 שנים אולי קיימת כדאיות כלכלית להוון את הזכויות במקרקעין בדרך של יובל חכירה.

דמי הסכמה:

דמי הסכמה זה בעצם מס השבח שרשות מקרקעי ישראל גובה בגין עליית שווי הקרקע ביום שנבקש לבצע עסקה – יש לבדוק כדאיות היוון מול דמי הסכמה.

הערה:

אם תשלמו דמי הסכמה במכירה והרוכש בסמוך לרכישת הנכס יבקש להוון את הנכס, ייתכן ויקבל קיזוז של דמי ההסכמה.

לפיכך, עליכם לתמחר נכון את דמי ההסכמה שתשלמו במו"מ בעסקה.

דמי היתר:

היתר לשימוש (רכישת זכויות בנייה או תוספת בנייה) בזכויות בנייה נוספות על פי תב"ע.

הקניית בעלות:

רכישת הקרקע ממנהל מקרקעי ישראל והתנתקות מהמנהל.

שמאי מקרקעין דמי היוון הבקיא בכלל החלטות רמ"י, יידע לכוון את מבצע העסקה לתשלום המס הנמוך ככל הניתן.

לעניין תשלום דמי היוון ויובל חכירה, שמאי מקרקעין דמי היוון צריך להבדיל בין נכסים מסחריים שיתרת תקופת החכירה עולה או פחותה מ – 7 שנים.

בנכסים שנבקש להוון (כתנאי להקניית בעלות) אשר יתרת תקופת החכירה עולה על 7 שנים, נשלם סך של 5% משווי הנכס בניכוי כל סכום ששולם מראש (דח"ר) במועד חתימת החוזה המקורי המחושב לתקופה של מספר השנים הנותרים לחוזה.

להלן דוגמה לתשלום דמי היוון (על החלק המוחכר בחוזה המקורי) בחלופה כי נותרו מעל 7 שנים לסיום תקופת החכירה:

שמאי רשות מקרקעי שיראל

להלן דוגמה לתשלום דמי היוון (על החלק המוחכר בחוזה המקורי) בחלופה כי נותרו פחות מ –  7 שנים לסיום תקופת החכירה:

יובל חכירה בנכס מסחרי

שמאי מקרקעין דמי היוון צריך להפנות את תשומת לבכם לאפשרות לבצע את ההיוון בדרך של יובל חכירה.

במסגרת ההחלטה, במקרים מסויימים ניתן להפחית מהותית את דמי ההיוון, בין היתר, ביחס לדח"ר ששולם.

דח"ר: דמי חכירה ראשונים.

על פי ההחלטה, במידה ושולמו דמי חכירה ראשונים אשר מהווים עד 39% משווי הנכס, תהיו רשאים להוון את חוזה החכירה תמורת תשלום של 22.75% משווי הקרקע העדכני.

במידה ושולמו דמי חכירה ראשונים אשר מהווים מעל 40% משווי הנכס, תהיו רשאים להוון את חוזה החכירה תמורת תשלום של 13.65% משווי הקרקע העדכני.

להלן דוגמה לתשלום דמי ההיוון בדרך של יובל חכירה בחלופות הדח"ר השונות:

היוון יובל חכירה עסקים

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין דמי היוון בהקניית בעלות בנכסים מסחריים:

לאחר שביצענו את פעולת ההיוון בצורה הטובה ביותר, ודאגנו לשלם את הסכום הנמוך ביותר עבור היוון הזכויות בקרקע, נבצע רכישת בעלות.

רשות מקרקעי ישראל, בדומה לנכסי מגורים, מסווגת ומתמחרת את פעולת הקניית הבעלות בגודל המקרקעין המוחכרים.

שמאי מקרקעין דמי היוון נדרש ליידע את הלקוח כי קיימים מקרים בהם ניתן לבצע הקניית בעלות הגם ללא תשלום.

למשל, אם הקרקע אינה עולה על 2,000 מ"ר ונרכשו לגביה כל זכויות הבנייה (כולל פוטנציאל).

נכס שאינו עולה על 10 דונם המצוי באזור עדיפות לאומית א' ועוד.

שיעורי התשלום לרשות מקרקעי ישראל בגין רכישת בעלות בקרקע בייעוד עסקי:

עבור מגרשים עד דונם אחד – ישולם סך של 6% משווי הקרקע כולל פוטנציאל עתידי.

עבור מגרשים העולים על דונם – ישולם סך של 31% בין הפער של שווי הזכויות בחוזה החכירה לבין שווי המקרקעין כולל פוטנציאל.

להלן תחשיב דמי הקניית הבעלות כפי שגובה רשות מקרקעי ישראל בהתאם לגודל המקרקעין:

שמאי מקרקעין רשות מקרקעי ישראל עסקי

נקודות שחשוב ששמאי מקרקעין דמי היוון ידע:

בנכסים עסקיים, במקרים מסויימים ביצוע יובל חכירה מוגבל למגרשים של 5 דונם.

השיעורים הינם מתייחסים לדרישת התשלום בשנה הראשונה, בשנה השנייה ייתכן ושיעור המס לתשלום יעלה.

התשלום המינימלי עבור הקניית בעלות הנכסים עסקיים לא יפחת מ – 9% משווי המקרקעין בשנה הראשונה.

קיימות החלטות רבות אשר מקנות הטבות אזוריות מהותיות בביצוע חלק מהתשלומים לרשות מקרקעי ישראל, כגון:

יישוב קו עימות, אזור עדיפות לאומית א', אזור עדיפות לאומית ב', קו עוטף עזה, רמת הגולן ועוד.

חלק מהחלטות רמ"י הינן מגבילות ביצוע הקנית בעלות הן משיקולי גודל מגרש והן משיקולים אחרים.

כמו כן, בחלק מהמקרים ניתן להשיג על שומות רשות מקרקעי ישראל בעזרת שמאי מקרקעין מומחה.

לנוחיותכם, קישור לאתר רשות מקרקעי ישראל.

 

שמאי מקרקעין

במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

פז שמאות מקרקעין - שמאי מקרקעין
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין דמי היוון?
שם המאמר
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין דמי היוון?
תיאור
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין דמי היוון המומחה במיסוי רשות מקרקעי ישראל?
הכתב
המפרסם
פז שמאות מקרקעין
לוגו

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
Call Now Buttonלחץ ליצירת קשר