מה לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין לצורך הערכת תחנת דלק?

הערכת תחנת דלק על ידי שמאי מקרקעין מתבצעת בצורה ייחודית. בעולם שמאות המקרקעין קיימים נכסים אשר שווים נגזר בעיקר מהפעילות העסקית.

לדוגמה: חברה היושבת במרכז הארץ ומתמחה במכירות און ליין. במקרה זה, לצרכן אין חשיבות במיקום המחסן, שכן, המוצר מגיע לביתו.

הנכס של החברה זה אתר האינטרנט שלה ושרשרת ההפצה התפעולית. חברה זו רגישה לרווח הגולמי ולרווח התפעולי.

"רווח גולמי" – רווח המראה על הביקוש בשוק ועל הכדאיות הכלכלית הכללית בעיסוק זה במשק.

"רווח תפעולי" – רווח המראה על היעילות התפעולית הפרטנית של החברה.

לדוגמה: ידוע שניתן לייצר ארון אמבטיה ב – 3,000 ש"ח ולמכור אותו ב – 5,000 ש"ח. הרווח הגולמי יעמוד על 2,000 ש"ח. אך הרווח התפעולי ישתנה מחברה לחברה.

חברה יעילה תרוויח (רווח נקי) יותר מחברה פחות יעילה.

הערכת תחנת דלק הינה מורכבת. תחנות דלק זה נכסי ייחודי אשר ההכנסה ממנו מושפעת (גולמית – תפעולית) ממיקומה של התחנה.

בביצוע הערכת תחנת דלק, שמאי מקרקעין מבצעים 2 חישובים. שוויה של התחנה כבנויה ושווי הקרקע לתחנת הדלק.

Table of contents [Close]

עדכון פרק כ' לקווים המנחים לעריכת שומות לתחנות דלק:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הגדרות ועלויות ההקמה של תחנת דלק:

עדכון פרק כ' לקווים המנחים לעריכת שומות לתחנות דלק:

בפברואר 2022 עודכן "קוו מנחה פרק כ'" מטעם משרד המשפטים המתווה לשמאי את עבודת הערכת תחנת הדלק.

לאחרונה חלו שינויים רבים בענף הדלק. מרווח השיווק קטן (הרווח למפעיל התחנה), ריבוי תחנות הדלק ומעבר לרכיבם חשמליים. קיימת ציפייה כי לקראת שנת 2030 באיחוד האירופי לא יצרכו רכבים בעלי בעירה פנימית.

ההנחה שישראל תיישר קו ולכן תחנת דלק הינו מוצר אשר צפוי או לשינוי בתמהיל העסקי או שהביקוש לתחנות דלק יקטן.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הגדרות ועלויות ההקמה של תחנת דלק:

על פי הקווים המנחים פרק כ' מאת אגף שומת מקרקעין, קיימות כמה שיטות תפעול התחנה:

תחנות דלק אשר מוחכרות לחברות הדלק, חברות הדלק מקימות על חשבונן את תחנת הדלק ומשלמות לבעל הקרקע דמי שכירות בגין מרכיב הקרקע בלבד. תקופת החכירה הינה כ – 24 שנים (על מנת למנוע מצב שההשכרה תוגדר כעסקה במקרקעין ותחייב במס).

תחנות דלק שבהן חברת הדקל מחכירה קרקע מרמ"י.

חכירת משנה מחוכר אחר.

תחנות דלק בנויות המושכרות לחברות הדלק לתקופה של 5 שנים.

תחנות הפועלות תחת הסכם הפעלה ייחודי.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על סוגי תחנות הדלק ועלות הקמתן:

תחנות הדלק מתחלקות ל – 4 סוגים:
תחנה קטנה: מכירות מתחת ל – 200 קילו ליטר בחודש.
נפוצה תחנה בינונית: מכירות בין 200 – 500 קילו ליטר בחודש.
תחנה גדולה: מכירות בין 500 – 750 קילו ליטר בחודש.
תחנה גדולה מאוד: מכירות מעל 750 קילו ליטר בחודש.

עלויות בניית תחנת הדלק מתחלקות על פי השימושים בתחנת הדלק המתחלקים ל – 5 רמות (אי תדלוק אחד).

עלות הקמת תחנת דלק זעירה / פנימית ללא מע"מ עומדת על כ – 500,000 ש"ח.

עלות הקמת תחנת דלק קטנה מאוד ללא מע"מ עומדת על כ – 2,500,000 ש"ח (1 – 2 אי תדלוק).

מחיר הקמת תחנת דלק קטנה ללא מע"מ עומדת על כ – 3,500,000 ש"ח (2 – 3 אי תדלוק).

עלות הקמת תחנת דלק בינונית ללא מע"מ עומדת על כ – 4,500,000 ש"ח (3 – 4 אי תדלוק).

עלות הקמת תחנת דלק כגולה ללא מע"מ עומדת על כ – 5,000,000 ש"ח (4 – 6 אי תדלוק).

בבניית תחנת דלק באזור אשר אינו מפותח והמרוחק קילומטרים מישוב קרוב, תייקר את הקמת תחנת הדלק בכ -300,000 ש"ח לכל קילומטר.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על מרווח השיווק בתחנות דלק:

מרווח השיווק הינו אחוז הרווח הגולמי אשר ממנו נגזר הרווח התפעולי לבעל התחנה. נתון זה חשוב מאוד לצורך הערכת תחנת דלק.

כ – 58% ממחיר ליטר דלק הינו מס ה"בלו. כ – 31% ממחיר ליטר דלק הינו מחיר הדלק בשער בית הזיקוק ורק כ – 11% ממחיר הדלק מהווה את מרווח השיווק.

כאמור, מרווח השיווק הינו הרווח הגולמי. מרווח זה יש להפחית את עלות שכר העבודה, הובלה, הנהלה ועוד.

הרווח התפעולי עומד על כ – 45% ממרווח השיווק. על פי תחשיב זה, רק כ – 5% ממחיר הדלק מהווה את הרווח לבעל התחנה.

על פי הקווים המנחים החדשים בשנת 2022, בתחנות הממוקמות על ציר בינעירוני שבו היקף התנועה ידוע, יוערך מספר המתדלקים בתחנה לפי שיעור ממוצע של 2% מהיקף כיוון מהתנועה.

שיעור המתדלקים ישתנה לפי שיקול השמאי או תנאים מיוחדים. כמו כן, הקו המנחה המעודכן קובע כי מספר הליטרים לרכב יעמוד על 32 ליטר לתדלוק.

בנוסף, התקן מציע חלופה של הערכת שווי תחנה פעילה על פי נגזרת של דמי שכירות לקרקע כאחוז ממרווח השיווק על פי הטבלה הבאה:

טבלת קו מנחה 2020 מעודכן הערכת שווי תחנת דלק

דוגמה להערכת תחנת דלק בנויה על ידי שמאי מקרקעין:

תחנות דלק גדולות ובינוניות, מורכבות מכמה רכיבי שווי, כגון: התחנה עצמה, חנות נוחות ושטיפת רכב.

בבואנו לבצע הערכת שווי של תחנת דלק, יש לקבל את כמות התנועה באותו קטע הכביש שבו התחנה תקום.
מידע זה ניתן לקבל בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

להלן דוגמה של קיבולת / היקף התנועה בכביש 461 בקטע בין יישוב תל אביב דרך הטייסים עד למחלף מסובים:

על פי דוגמה זו, אנו רואים שקיבולת התנועה היומית הממוצעת הינה כ – 22,200 רכבים ביום לכיוון.

ברגע שהשגנו נתון קריטי זה, ניתן לבצע הערכת שווי לתחנת הדלק. להלן דוגמה להערכת תחנת דלק על ידי שמאי מקרקעין:

מרכיב תחנת התדלוק וחילוץ שווי הקרקע (תחנה שאינה בנוייה):

מרכיב חנות הנוחות (מסחר) וחילוץ שווי הקרקע (חנות שאינה בנויה):

לבסוף, מרכיב שטיפת רכב וחילוץ שווי הקרקע (שטיפת רכב שאינה בנויה):

הערכת שווי שטיפת רכב תחנת דלק שמאי מקרקעין

סה"כ שווי קרקע לתחנת הדלק על כל מרכיביה, על פי הדוגמה:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על תמ"א 18 ( תכנית ארצית להקמת תחנת דלק )?

תמ"א 18 מקנה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לתת היתר להקמת תחנות תדלוק בקרקע שייעודה תעשייה או ייעוד אחר, וזאת ללא הכנת תכנית מפורטת.על פי התכנית, באזור בנוי, השטח המסחרי לא יעלה על 80 מ"ר בתחנה מדרגה א'.

בתחנה מדרגה ב' ו – ג' השטח המסחרי לא יעלה על 130 מ"ר.

לנוחיותכם קישור לאתר ממינהל התכנון – תמ"א 18.
לנוחיותכם קישור לאתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – היקפי תנועה בצירי תחבורה.