שימוש חורג הינו שימוש במקרקעין החורג ממטרת התכנית או מההיתר שניתן.
במקרים רבים השימוש הנוכחי במקרקעין אינו יעיל ואינו מסב תשואה נדרשת.
בעלי מגרשים או נכסים תעשייתיים מבקשים מהוועדה המקומית לעשות שימוש שונה במקרקעין מהשימוש שנקבע.
אישור הוועדה המקומית את השימוש החורג מאפשרת לבעל הנכס לקבל רווחים גדולים יותר מהמקרקעין.
תמורת אישור שימוש חורג גובה הוועדה המקומית היטל השבחה.
היטל ההשבחה בגין השימוש החורג הינו פונקציה של ההשבחה במקרקעין.
שימוש חורג הינו זמני בדרך כלל.
ברוב המקרים, ניתן שימוש חורג לתקופה של 5 שנים שניתן להארכה.
דוגמה לחישוב שימוש חורג על ידי שמאי מקרקעין בחיפה:
נתוני המקרקעין:
שטח המגרש: 1,000 מ"ר.
שטח המבנה הבנוי: 500 מ"ר.
ייעוד נוכחי: תעשייה.
ייעוד מבוקש: מסחר לצורך הפעלת חנות.
נתונים כלכליים:
דמי שכירות לתעשייה: 40 ₪.
דמי שכירות למסחר: 80 ₪.
שיעור היוון לתעשייה: 8%.
שיעור היוון למסחר: 7.5%.
עלויות התאמה מתעשייה לחנות: 400,000 ₪.
תקופת האישור החורג: 5 שנים.
להלן תחשיב היטל השבחה על ידי שמאי מקרקעין בחיפה לעשיית שימוש חורג במקרקעין:
ראשית נהוון את התקבולים מהשימוש לתעשייה לתקופה של 5 שנים.
את תחשיב ההיוון נעשה במחשבון פיננסי שבו נזים את הנתונים הבאים בפונקציית ה – CMPD.
שיעור ההיוון: 8%.
הכנסה שנתית: 40 ₪ * 12 (חודשים) * 500 מ"ר מבנה.
תקופה בשנים: 5 שנים.
ערך נוכחי: 958,000 ₪.
קבלנו שהתקבולים המהוונים על פי השימוש הנוכחי והמותר הינו כ – 958,000 ₪.
עכשיו מהוון את התקבולים שיתקבלו בשימוש החורג לחנות:
שיעור ההיוון: 7.5%.
הכנסה שנתית: 80 ₪ * 12 (חודשים) * 500 מ"ר מבנה.
תקופה בשנים: 5 שנים.
ערך נוכחי: 1,942,000 ₪.
קבלנו שהתקבולים המהוונים על פי השימוש החורג המבוקש הינו כ – 1,942,000 ₪.
ההשבחה שנוצרה (הפרש) הינה 984,000 ₪.
מההשבחה נפחית את עלויות ההתאמה על סך של 400,000.
נקבל שהשבחה הינה 584,000 ₪ והיטל ההשבחה (50%) הינו 292,000 ₪.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
