מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (בגוש דן)?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (בגוש דן)?

מרכז הארץ, הינו אגד ערים שמהווה את הטבעת הפנימית של מטרופולין תל אביב. הרצף העירוני של ערי המרכז הינו הגדול והמרכזי בישראל.

הערים והיישובים במרכז הינם: תל אביב, ראשון לציון, הוד השרון, רמת השרון, בת ים, חולון, רמת גן, פתח תקווה, בני ברק, אור יהודה, הרצליה, רעננה, כפר סבא, נתניה, באר יעקוב, ראש העין ועוד.

מפת מרכז הארץ

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (בגוש דן)?

לאחרונה, באזור המרכז חלים שינויים תכנוניים רבים המשפיעים על שוויון של המקרקעין.

שמאי מקרקעין במרכז נדרש לשליטה מלאה בכל השינויים המהותיים שחלים על הקרקעות ומעקב מתמיד אחר התכניות העירוניות העדכניות.

לא מעטים הם המקרים בהם, בעלי נכסי מקרקעין מבצעים עסקאות מקרקעין שלא במחיר הראוי, וכך, מפסידים מאות אלפי שקלים ואף מיליוני שקלים. מנגד, רוכשים המעוניינים לרכוש מקרקעין אינם בקיאים בכל נתוני העסקה, בעיקר בנהלי רשות מקרעי ישראל ובכך, יכולים להיתקל בהוצאות לא מתוכננות של מאות אלפי שקלים בבואם לממש זכויות בנייה.

שינויים תכנוניים במרכז והשפעתם על שווי המקרקעין

במאמר זה, נסקור כמה מהערים של הטבעת הראשונה של מטרופולין מרכז ונדגים את השינויים הרבים המשפיעים על שווין של המקרקעין.

תל אביב

תל אביב היא העיר השנייה בגודלה בישראל. העיר חברה בארגון פורום ה – 15.

תל אביב היא העיר הראשית במטרופולין מרכז ונקראת "בירת הכלכלה והתרבות של ישראל".

בחלקיה המסוימים, העיר תל אביב נקראת "העיר הלבנה". השם "העיר הלבנה" הינו מקור לתכנון האדריכלי של העיר המשלב סגנון אדריכלי בינלאומי. חלק מהעיר תל אביב תוכנן על ידי האדריכל פטריק גדס (תכנית גדס).

שמאי המקרקעין בתל אביב נדרש להיות מודע לכל תכניות השימור של העיר תל אביב.

עיריית תל אביב הגדירה כמה פרמטרים המשפיעים על האפשרות לתוספות בנייה בבתים לשימור, הריסתם ואף ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38).

שמאי המקרקעין המבצע הערכות באזורים אלו בתל אביב, נדרש להיות בקיא בתכנית 2650/ב מיום 4.6.2008 שפורסמה בילקוט הפרסומים מספר 5846.

התכנית היא תכנית לשימור המורשת האדריכלית בעיר תל אביב.

התכנית מגדירה לשמאי המקרקעין הפעיל בתל אביב את כל המגבלות החלות על נכסי המקרקעין עקב תכנית השימור. שמאי המקרקעין שמבצע הערכת שווי בתל אביב צריך לשים לב למגבלות שהתכנית מגדירה בקשר לתוספות בנייה, שינוי חזיתות, ניוד זכויות בנייה, השלבים הפרוצדורליים בהוצאת היתר בנייה ועוד.

להלן חלק מתרשים התכנית

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (בגוש דן)?

תכנית הרובעים

בנוסף, לתכנית השימור, שמאי מקרקעין בת"א נדרש לשליטה מוחלטת ב"תכנית הרובעים".

תכנית הרובעים מחלקת את תל אביב למתחמי תכנון (רובעים). בכל רובע הוגדרו זכויות בנייה שונות.

התכנית רלוונטית ביותר בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38) המתבצעים בתל אביב.

כיום, כל החלטה לעניין התחדשות עירונית (תמ"א 38) בתל אביב צריכה להיבדק בקפידה מול הוראות תכנית הרובעים.

שמאי המקרקעין בתל אביב נדרשים להכרות על בוריה עם החלוקה החדשה. בהוראות תמ"א 38 קיים סעיף 23 אשר מתיר לוועדה המקומית לקבוע הוראות בינוי אשר יתאימו לאופי הסביבה ולחזון התכנוני של העיר. תכנית הרובעים, מטרתה, לשמור ולווסת את הבינוי בעיר תל אביב, כך, שתוספות הבנייה מכח תמ"א 38 לא יעמיסו על התשתיות והעיצוב האדריכלי באזורים השונים.

להלן תשריט תכנית הרבעים

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (בגוש דן)?

כמובן, שקיימות תכניות רבות אחרות כגון ת"א/5000 אשר מגדירות בצורה משמעותית ביותר את שווי הנכסים ואת המדיניות התכנונית.

קיימת חשיבות רבה בבחירת משרד שמאי מקרקעין המתמחה בתל אביב. ששווי נכסי המקרקעין בתל אביב גבוה באופן יחסי לשאר ערי ישראל וכל סטייה או טעות בהערכה, יש בה בכדי לגרום להפסדים גבוהים.

בגלל ריבוי תכניות הבניין עיר (תב"ע) ומכלול זכויות הבנייה המוקנה מכוחן, הערכת מקרקעין על ידי שמאי בעיר תל אביב צריכה להיעשות בזהירות רבה.

משרדנו, בביצוע הערכת שווי דירה, בית או חנות בתל אביב נוהג לבצע חקירה מעמיקה בכל הקשור להקניית זכויות הבנייה מתוקף מכלול התוכניות העירוניות.

ועכשיו מקרה אמיתי:

פנתה אלי גב' נחמדה, שהוצעה לה דירת חדר בקומה מפולשת בבניין משותף בשכונת "הצפון הישן".

הבעלים של הדירה הינו עורך דין והעסקה הוצעה ללקוחה על ידי מתווך מקרקעין ש"לחץ" לסגור עסקה.

הלקוחה רצתה לדעת כמה יעלה לה "להסדיר" את החדר, היות ואינו בנוי כחוק.

מניתוח המכלול התכנוני עלה, כי לא קיימת יתרת "צפיפות" (אפשרות להוסיף עוד יחידת דיור) וגם אם תתקבל הקלה, החיוב בהוטל ההשבחה יהיה גבוה ביותר. בנוסף, עליה להשיג את חתימות הדיירים.

המלצנו לגברת להימנע מהעסקה הטומנת בצידה סיכון רב.

בנוסף, מבחינת החוק, גם אם רכשת נכס הבנוי ללא היתר מאחר – לך אחריות פלילית וחובה להרסו.

בתל אביב אוהבים לעשות כביסה:

שמאי המקרקעין בתל אביב, המומחים שבהם, יודעים להיזהר מחדרי כביסה. במקרים רבים מנסים בעלים של חדרי כביסה למכור את חדרי הכביסה כאשר חדר הכביסה הוסב ללא היתר לדירה ואף נהנה ממרפסת גדולה (גג המבנה). בפועל, בדרך כלל, הנכס בנוי ללא היתר. בכל רגע מחלקת הפיקוח יכולה לדרוש להרוס את הבנייה הלא חוקית, לפתוח בחקירה פלילית ועוד. כמובן שלא ניתן לקבל מימון מבנק מסחרי לביצוע הרכישה.

ראשון לציון:

ראשון לציון הינה העיר הרביעית בגודלה בישראל. העיר חברה בארגון פורום ה- 15.

בעבר, שטחה של ראשון לציון היה מצומצם מאוד, והעיר הייתה מכוונת לחקלאות במימונו של ברון רוטשילד.

מאז, חלו בעיר תמורות רבות. בשנת 2002 סופחו לעיר 8,000 דונם נוספים. שטחה של ראשון לציון עומד על כ – 58,600 דונם.

בעיר קיימים מרכזי בילוי רבים לצד מרכזי תעשייה.

בין אזורי הבילוי, מתחם "יס פלאנט", "סינמה סיטי", "סופרלנד" ועוד.

בין אזורי התעשייה, אזור התעשייה הישן, אזור התעשייה החדש, רמת אליהו, "טריגוזין" ומעיין שורק.

שמאי מקרקעין בראשון לציון בבואו להעריך שווי דירה, בית או חנות נדרש להתייחס לכלל התמורות הכלכליות השמאיות שחלות על המקרקעין שאותם נתבקש לשום.

התמקצעות של שמאי מקרקעין בראשון לציון הינה קריטית לקבלת דוחות שמאות מקרקעין איכותיים. ראשון לציון ממשיכה להתפתח וכל התפתחות עירונית, תכנונית, טומנת בתוכה שינויים כלכליים משמעותיים.

תכנית "האלף":

מתחם האלף ממוקם בסמיכות לכביש 4, כביש 20, תחנת רכבת משה דיין וקווי הרכבת הקלה העתידיים. שטחו כ – 1,500 דונם.

המתחם צפוי להכיל את מגוון הייעודים כגון: תעשיית היי-טק, משרדים, מחקר, השכלה גבוהה, דיור מוגן, מוסדות ציבור, פארקים, מגורים ועוד.

אילוסטרציה של מתחם "האלף" (מתוך אתר העירייה):

שמאי מקרקעין במרכז

חטיבת קרקע זו תיצור שדרה עירונית רציפה ממזרח העיר דרך מרכז העיר ההיסטורי ועד לים.

המתחם החדש, כבר בשלבי התכנון משפיע על הסדר הכלכלי של כלל הנכסים באזור. שמאי מקרקעין בראשון לציון כאשר מבצע הערכת שווי של דירה, בית פרטי, חנות או משרד, נדרש לצפות את כלל התמורות הצפויות מההיצע החדש שתציע תכנית מתחם "האלף".

שימושי ייעוד מקרקעין כמו חנויות ומשרדים, הינם רגישים יותר לשינויים בהיצע. שמאי המקרקעין המתמחה בראשון לציון בהיותו נותן ייעוץ למשקיעים צריך להציף את כלל הסיכויים והסיכונים הנגזרים משינויים בכוחות השוק.

להלן תרשים התכנית:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (בגוש דן)?

התפתחות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) בראשון לציון:

שמאי מקרקעין בראשון לציון נדרש להכיר את כלל תכניות ההתחדשות העירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) שמקודמות בעיר.

נושא ההתפתחות העירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) הינו מורכב והשפעתו שונה על כל נכס, באופן ספציפי. שמאי מקרקעין נדרש לנתח כל שכונה בראשון לציון ולהסיק מהתכנון הכולל והעתידי את השפעת התמורות על שוק המקרקעין. במקרים מסוימים, סמיכות לפרויקט התפתחות עירונית יכול להוסיף על שווי הנכסים בסביבה ובחלק מהמקרים אף לפגוע בשווי הנכס. על שמאי המקרקעין לבדוק כל תכנית בצורה פרטנית ולבדוק את השפעתה על כלל המרכיבים, כגון: התחבורה, הפיתוח הסביבתי ועוד.

להלן אילוסטרציית שכונת הרקפות (מתוך אתר העירייה):

שמאות מקרקעין במרכז

שמאי מקרקעין בראשון לציון ושמאי המקרקעין בכלל, צריכים לתת דגש מהותי בכל הקשור לתכניות של התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38).

נכסים למגורים מושפעים מציפייה של התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38). קיימות שיטות שמאיות רבות המבטאות דחייה במענ"ס (מקדם ערך נוכחי סדרתי) מסוים שיחול לחזות שווי עתידי ו/או לחלופין שווי מהוון של נכס מקרקעין. כל שיטת חישוב מתאימה למקרה הספציפי ואין להסיק מהכלל לפרט.

בואו נדבר על פרויקט פינוי בינוי בראשון לציון על קצה המזלג או כמו שאומרים: בקליפת האגוז.

איך נקבע כמה דירות צריך לקבל כל יזם? ומה המשא והמתן שנעשה מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה:

תחשיב פינוי בינוי:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (בגוש דן)?

בעצם, מה שקובע את כמות הדירות בפרויקט זה: כמה עלה ליזם להקים את דירות הדיירים המפונים כולל כל ההוצאות בגין הפינוי והמסים, חלקי מחיר קרקע של דירה חדשה באזור. וכך, ניתן לדעת מה הפיצוי בכמות קרקעות שצריך היזם לקבל בכדי לשמור על רווח יזמי סביר.

בפרויקט זה יהיו: 64 דירות הדיירים הקודמים + 95 דירות חדשות שיבנה היזם, 159 דירות סה"כ.

אם דירתכם נמצאת בסמיכות לפרויקט כזה, יש לבדות את השפעתו על הצפיפות התחבורתית, ההתפתחות הסביבתית, השפעה על השווי בכלל ועוד. רק שמאי מקרקעין הפעיל בראשון לציון והמכיר כל פרויקט יידע לתת לך את השירות הטוב ביותר.

אגב, שמאי מקרקעין המתמחה בראשון לציון נדרש לפעול לטובת היזם ואף לנסות ולהוכיח שיש לפטור את היזם מהיטל ההשבחה. במקרה של פטור מהיטל השבחה, ליזם יהיה קל יותר להקים את הפרויקט. הפטור מהיטל השבחה כפוף לשני מבחנים:

  1. "מכפיל הציפוף" – מבחן על פי סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לתכנון והבנייה.
  2. רווח יזמי סביר על פי תקני השומה.

כיום, מקודמת תכנית פינוי בינוי בשכונת אליהו בראשון לציון.

מה שמיוחד בתכנית זו, עיריית ראשון לציון זיהתה בעיית צפיפות חמורה ובשיתוף המדינה, הוקצו לדיירי השכונה הישנה קרקעות ליחידות דיור בשכונות החדשות, לרבות השכונה שתקום בצריפין המפונה.

תרשימים של תכנית הפינוי בינוי מתוך האתר ההנדסי של עירית ראשון לציון:

פינוי בינוי 1

פינוי בינוי 2

במקרה זה זוהה הצורך בדילול הצפיפות בשכונה.

פתח תקווה:

פתח תקווה הינה העיר בחלקו הצפוני של גוש דן. העיר חברה בארגון פורום ה – 15.

העיר פתח תקווה, במקור, הייתה מושבה חקלאית, ונקראה בעבר "אם המושבות".

פתח תקווה הינה עיר מגוונת ביותר. העיר מכילה בנייה רוויה נמוכה, בנייה רוויה יוקרתית חדישה, בתים צמודי קרקע, אזורי תעשייה בין הגדולים בארץ, בית חולים ועוד.

אזור התעשייה של פתח תקווה, כאמור, הינו בין הגדולים בישראל. שטחו גדול יותר מהערים בת ים ובני ברק.

אזור התעשייה מחולק ל – 3 אזורים.

  1. אזור תעשייה סגולה – אזור תעשייה זה מאכלס מאות עסקים, אולמות אירועים ושמחות, מרכזי קניות, תעשייה כבדה ואף קיימת בקרבה תחנת רכבת סגולה.
  2. קריית אריה – אזור התעשייה המהותי בפתח תקווה. באזור תעשייה זה, קיימת תעשייה כבדה בשילוב עם תעשייה עתירת ידע. באזור תעשייה זה נמצאות חברות הטכנולוגיה המובילות כמו: אינטל, IBM, אורקל, טבע ועוד.
  3. קריית מטלון – באזור תעשייה זה מאות עסקים. באזור זה שוכנות חברות כמו שטראוס, אולמות מכירה של פורשה, בזק ועוד.

העיר פתח תקווה התפתחה מהותית בשנים האחרונות. בעיר קמו שכונות חדשות כמו: שכונת נווה גן, אם המושבות ועוד.

שמאי מקרקעין בפתח תקווה בבואו להעריך שווי דירה, בית או חנות נדרש להתייחס לכלל התמורות הכלכליות השמאיות שחלות על המקרקעין שאותם נתבקש לשום.

התמקצעות של שמאי מקרקעין בפתח תקווה הינה קריטית לקבלת דוחות איכותיים. העיר ממשיכה להתפתח וכל התפתחות תכנונית טומנת בתוכה שינויים כלכליים משמעותיים.

פרויקט התחנה המרכזית החדשה:

שמאי המקרקעין הפעיל בפתח תקווה נדרש להיות מודע לכל התכניות המופקדות.

כיום, קיימת בתכנון תכנית לבניית תחנה מרכזית חדישה ומודרנית במזרח שכונת קרול. התחנה המרכזית החדשה תהווה פורטל מודרני אשר יתממשק גם עם הקו האדום של הרכבת הקלה.

מבנה התחנה המרכזית ישלב שימושים מגוונים, כגון: מסחר, משרדים ועוד. סה"כ היקף הבנייה יהיה כ – 56,000 מ"ר.

שמאי מקרקעין המתמחה בפתח תקווה נדרש לקחת בחשבון את כל ההשפעות הצפויות על המקרקעין בסביבת המרכז התחבורתי החדש והסביבה הקרובה.

כאמור, התחנה המרכזית תתממשק עם הקו האדום של הרכבת הקלה. לעובדה זו השפעה מהותית, נוספת על שווי כלל הנכסים הן בסביבת התחנה החדשה והן לאורך תוואי הקו האדום.

לכן, רק שמאי מקרקעין מקצועי המתמחה בפתח תקווה ידע לתת את המשקל הנכון ביותר למקרקעין עקב שינויים תכנוניים אלו.

להלן אילוסטרציית התחנה (מתוך אתר החברה לפיתוח פתח תקווה בע"מ):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (בגוש דן)?

להלן חלק מתרשימי התכנית:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (בגוש דן)?

על פי התרשים, ניתן לראות שמדרום וממערב יקומו תחנות רכבת של הקו האדום. ממזרח תהיה כניסה ויציאה ענפה של אוטובוסים ציבוריים.

שמאי מקרקעין המבצע הערכת שווי דירה, בית פרטי או חנות מסחרית בפתח תקווה, אשר, מצויה בסביבה תכנונית זו או הצפויה להיות מושפעת ממנה, צריך לנתח את כלל המגמות הכלכליות הנגזרות מהשינוי הצפוי בשווי המקרקעין.

תרשים מבט מדרום על מבנה התחנה המרכזית החדשה:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (בגוש דן)?

פרויקט הפארק האקולוגי בפתח תקווה:

בימים אלו, בוצעו העבודות על הפארק האקולוגי החדיש בניהולה של החברה הכלכלית פתח תקווה.

הפארק כמוקד ציבורי, יש בו בכדי להשפיע על שווים הכלכלי של הנכסים בשכונת נווה גן, רמות ורבר ועוד.

תרשים אילוסטרציה של הפארק האקולוגי (מאתר החברה הכלכלי פתח תקווה בע"מ):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (בגוש דן)?

קיימת חשיבות רבה בבחירת משרד שמאי מקרקעין המתמחה בפתח תקווה. שווי נכסי המקרקעין בפתח תקווה גבוה באופן יחסי לאזורים אשר מחוץ לגוש דן וכל סטייה או טעות בהערכה, יש בה בכדי לגרום להפסדים גבוהים.

בגלל השינויים התכנוניים התקפים והשפעתם על השווי הכלכלי של נכסי המקרקעין, הערכת מקרקעין על ידי שמאי בעיר פתח תקווה צריכה להיעשות במקצועיות תוך התחשבות בכל ההשפעות הכלכליות.

משרדנו, בביצוע הערכת שווי של דירה, בית או חנות בפתח תקווה מודע ויודע להסתכל על כלל מכלול ההשפעות הכלכליות, לנתח את הפוטנציאל התכנוני והכלכלי, ומכך, לגזור את השווי המדויק של נכס המקרקעין.

רמת גן:

רמת גן הינה בין הערים המרכזיות אשר מרכיבות את מטרופולין תל אביב. רמת גן הינה חברה בפורום ה – 15. בשטחה של רמת גן נמצאים: אוניברסיטת בר אילן, בית החולים תל השומר, הפארק הלאומי, הספארי, אצטדיון רמת גן ועוד.

שטחה של רמת גן הינו כ – 13,300 דונם.

בדומה לערים אחרות, רמת גן הוקמה במטרה לשמש עיר כפרית. כיום רמת גן משמשת כעיר מרכזית בתמהיל העסקי של מדינת ישראל.

רמת גן רוויה במוקדי מסחר כגון: קניון איילון, קניון ביאליק, קניון עופר, אצטדיון רמת גן, בורסת היהלומים ועוד.

במאמר מקצועי זה נדבר על שוק הדיור והמשרדים והקשר ביניהם מבחינת שמאות המקרקעין ברמת גן.

משרדים:

במתחם בורסת היהלומים שוכנות מלבד היהלומנים חברות ביטוח גדולות, חברות השקעות, בנקים מסחריים ועוד. מגדל משה אביב אשר עתיד לאבד את תואר הבניין הגבוה בישראל מכיל בתוכו פעילות ענפה של משרדי עורכי דין, משרדי מקצועות חופשיים נוספים ואת מטה בנק מזרחי טפחות.

בצדו הדרומי של רחוב ז'בוטינסקי קם בניין אמות-אטריום אשר חלקו מושכר בשיטת "חדרי העבודה".

מגדל אמות אטריום ברמת גן:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (בגוש דן)?

בנוסף לבניין זה, קמו ברמת גן בניינים נוספים אשר מציפים את שוק המשרדים. מגדלי אלון הסמוכים ברחוב יגאל אלון בתל אביב ועוד.

שמאי מקרקעין ברמת גן, בבואו להעריך שווי משרד, צריך להתחשב בכלל ההשלכות מריבוי בנייני המשרדים והשפעת מודל השכרת חדרי העבודה על כלל המשרדים באזור. מצד אחד משרדים בבניינים וותיקים יותר כמו "בנייני התאומים" מוצעים במחירים נגישים יותר, מצד שני, מודל השכרת חללי העבודה משפיע על כללי המשחק.

חללי העבודה באים למכור לכם את ההרגשה שאתם מוקפים בשותפים פוטנציאליים ושניתן להרוויח מהסגמנטציה שמוצעת.

חלק מהבניינים הוותיקים יותר, החלו לעלות על טרנד המשרדים להשכרה לפי שעה. מושכרים חדרי פגישות, חדרי ישיבות ואף אולמות לכנסים. בנוסף לחדר המבוקש, ניתן לקבל גם מלצרית שתגיש קפה לאורחים.

כיום, עסקים רבים מעוניינים לצמצם הוצאות קבועות ובכך לחסוך ולשפר ביצועים פיננסיים. שיפור שיעורי הרווח התפעולי ישפרו את מעמד העוסק או החברה מול הבנק ויאפשרו את כח המיקוח על הריביות ועוד.

לכן, כל הערכת שווי משרד צריכה להיעשות בקפידה רבה. על שמאי המקרקעין בחולון לבצע 2 בדיקות עיקריות.

  1. בדיקה יסודית של תכנית בניין העיר. בדיקה זו תספק מידע מוקדם על מתחרים חדשים הצפויים לקום ולשחוק את הרווחים מההנבה הצפויה של המשרדים.
  2. בדיקת המתחרים הקיימים בסביבה הקרובה ואת השפעתם על כוחות השוק.

להלן מחירי חללי העבודה מאת אתר האינטרנט של "WEWORK":

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (בגוש דן)?

ניתן לראות ש"כסא" בחלל עבודה פתוח שאין בו פרטיות ושקט מתחיל מ – 750 ₪ לחודש. כמובן שניתן גם להשכיר חדר עבודה פרטי ושקט תמורת סכום גבוהה יותר.

מחירי משרדים פרטיים בתל אביב מתוך אתר האינטרנט שלן "WEWORK":

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (בגוש דן)?

יחד עם זאת, מודל זה אינו מתאים לכל אחד. קיים שוק גדול מאוד של עסקים המבקשים משרד אינטימי בקומה אינטימית. שמאי מקרקעין מומחה ברמת גן המתמחה במשרדים, ידע להעריך נכון כל הצעה ולכוון את לקוחותיו לקבלת החלטה בטוחה ומושכלת.

מגורים:

שמאי מקרקעין ברמת גן נדרש לקחת בחשבון מכלול גורמים בבואו להעריך דירות מגורים. כל שמאי מקרקעין הפעיל ברמת גן ובאזור גוש דן בכלל, יודע, כי נגישות למקומות תעסוקה איכותיים מעלה את שווי נכסי המגורים.

מה טוב יותר מלשים את הילדים בגן ולהגיע לעבודה תוך כמה דקות?

בסמוך למתחמי מגדלי המשרדים קמים בנייני מגורים גורדי שחקים. דירות המגורים הסמוכות למוקדי המשרדים זוכות ליתרונות בולטים, כגון: קרבה לצירי תחבורה ומקומות עבודה.

לדוגמא, ה – "TIME TOWER" אשר סמוך למוקדי תעסוקה וצירי תחבורה (הסעת המונים). בניין מגורים זה בנוי על ציר התחבורה, דבר אשר מקנה יתרונות וחסרונות. רבים מחפשים מקום מגורים אשר ימוקם צעד אחד ממרכז העסקים של העיר.

הדירות הוותיקות ברמת גן:

הדירות הוותיקות נהנות רבות מהשיפור התחבורתי ברמת גן. שמאי מקרקעין ברמת גן, המומחים שבהם, נדרשים להכיר על בוריה את מערכת ההסעה ההמונית המתוכננת. כיום ברמת גן פעולת מנהלה מטעם הרכבת הקלה אשר נותנת שירותים לבעלי הדירות הוותיקות. השירותים כוללים גם בינוי אקוסטי למניעת רעש ועוד.

מחקרים מראים שקרבה למערכת הסעת המונים מעלה את שווי נכסי המקרקעין. יחד עם זאת קרבה מוגזמת למוקדי רעש, שמשפיעה על שווי דירה או בית פרטי, צריכה להיבדק בצורה פרטנית על ידי שמאי מקרקעין הבקיא ברמת גן.

מדיניות תמ"א ברמת גן והשפעתה על דירות וותיקות:

רמת גן הינה שחקן בולט בתחום תמ"א 38 בישראל. למעלה מ – 70% מכלל הבנייה ברמת גן הינה במסגרת תמ"א 38.

בעבר העירייה ברמת גן אישרה פרויקטים רבים ואף סיפקה הקלות כמו ממ"ד בקו בניין 0 ועוד.

כידוע, על מנת שפרויקט תמ"א 38 יהיה כלכלי, על הקבלן לבנות ולמכור דירות מגורים שייבנו על הבית המחוזק.

בדרך כלל, דייר בדירה קיימת בפרוייקט תמ"א, מקבל ממ"ד (כ – 12 מ"ר) ומרפסת שמש.

הדעה הרווחת כי זו היא התמורה המקובלת. רבים מבעלי הדירות הוותיקות כאשר מציעים את דירותיהם למכירה, מגלמים את הפוטנציאל התכנוני מכח תמ"א 38 במחיר המכירה, דהיינו אותם 12 מ"ר ממ"ד ומרפסת שמש.

דוגמא לתוספת בפרוייקט תמ"א 38 במסלול חיזוק:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (גוש דן)?

בפרוייקט תמ"א 38 הריסה ובנייה, התוספת תחושב באופן הבא:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (גוש דן)?

לאחרונה, זיהינו מגמה חדשה בכל הקשור במדיניות העירייה לעניין תמ"א 38.

העירייה אכן ממשיכה לתת אור ירוק לפרויקטים חדשים, אבל! חל שינוי בתוספת המטרים לכל דירה.

העירייה זיהתה כי קיימת בעיית צפיפות חמורה שמקורה מתוספת הדירות החדשות ברחובות שבמקור לא יועדו לגידול מהותי בצפיפות.

העירייה לדעתנו, מעוניינת בחיזוק המבנים, אבל קיימת מגמה של עד כדי צמצום מהותי של תוספת הגודל לכל דירה וותיקה בפרויקט של הריסה ובנייה.

כך, נראה כי לדעת העירייה יותר מבנים בסביבה יחוזקו מבלי שהצפיפות תגדל עד כדי למפרע לאיכות החיים.

לאחרונה, נתקלנו במקרה בו התמורה לבעלת דירה ישנה בבית המיועד לפרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה הייתה נמוכה מהמצופה. בעלת הדירה קבלה תמורת דירתה הישנה – דירה חדשה עם תוספת של כ – 2 מ"ר בלבד. וזאת אחרי ערעור והחלטה סופית של מוסדות התכנון.

חולון:

חולון היא העיר השנייה בגודלה במחוז תל אביב. העיר חברה בארגון פורום ה – 15.

העיר חולון התהוותה מאיחוד – 5 שכונות. שכונת "מולדת", "שכונת גרין", "אגרובנק", "קריית עבודה" ו"שכונת עם".

בתקופה האחרונה, חולון נהנית מהתפתחות והתחדשות בכל הקשור למרכזי התעשייה והמסחר.

בחולון נפתחו מרכזי מסחר רבים וחדישים, בנייני משרדים המשמשים בין היתר חברות היי-טק, מרכז עזריאלי, פארק מגדל שער העיר ועוד.

שינויים תכנוניים בעיר חולון:

שמאי המקרקעין הפעיל בחולון נדרש להיות מודע לכל התוכניות המופקדות.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א הפקידה את תכנית המתאר ח/2030. התכנית המופקדת עתידה להחליף את התכנית הוותיקה ח/1 משנת 1958.

אחד מעקרונות התכנית החדשה הינו "יצירת מרחב עירוני רצוף ומובהק". התכנית החדשה עתידה להשפיע על שווי הנכסים ברחוב סוקולוב, המרכז החדש בגולדה מאיר והמרכז העתידי בדרום העיר.

יצירת רצף עירוני ישפיע כלכלית על העסקים ברחובות וכן, על נכסי המגורים. על שמאי המקרקעין בחולון בשלב הערכת שווי דירה, בית או חנות, לבדוק את מיקום נכס המקרקעין ביחס לתכנית המופקדת ולחשב את ההשפעה הכלכלית העתידית.

להלן תרשים המצב המוצע:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (גוש דן)?

מקרא:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (גוש דן)?

התכנית עתידה להקנות זכויות בנייה נוספות לשימושי מלאכה ומשרדים. אמנם התכנית טרם אושרה, יחד עם זאת, שמאי מקרקעין מומחה בחולון נדרש לצפות את השפעתה על שווי נכסי המקרקעין בחולון.

קיימת חשיבות רבה בבחירת משרד שמאי מקרקעין המתמחה בחולון. ששווי נכסי המקרקעין בחולון גבוה באופן יחסי לאזורים אשר מחוץ לגוש דן וכל סטייה או טעות בהערכה, יש בה בכדי לגרום להפסדים גבוהים.

בגלל השינויים התכנוניים התקפים והשפעתם על השווי הכלכלי של נכסי המקרקעין, הערכת מקרקעין על ידי שמאי בעיר בחולון צריכה להיעשות במקצועיות תוך התחשבות בכל ההשפעות הכלכליות.

משרדנו, בביצוע הערכת שווי של דירה, בית או חנות בחולון מודע ויודע להסתכל על כלל מכלול ההשפעות הכלכליות, לנתח את הפוטנציאל התכנוני והכלכלי, ומכך, לגזור את השווי המדויק של נכס המקרקעין.

ועכשיו מקרה אמיתי:

פנה אלינו משקיע בבקשה לבדוק כדאיות עסקה.

למשקיע הוצע בית קרקע חד קומתי עם אפשרות לתוספת בנייה.

לבית היה רישום לקוי ברשות מקרקעי ישראל והשכן במגרש פלש כ – מטר למגרשו של הבית המוצע.

מתווך המקרקעין ובעל הבית סיפרו למשקיע סיפורים על זכויות בנייה ענפות, אפשרות לתבוע את השכן שפלש בסכומים משמעותיים ועוד.

לאחר ניתוח שלנו, עלה כי קווי הבניין מגבילים בניית קומה מרווחת וזכויות הבנייה מאפשרות בנייה של מבנה צר, דו קומתי שכמות זכויות הבנייה הינה קטנה משמעותית ביחס לסיפורים שסיפרו המוכרים והמתווך למשקיע.

בנוסף, בחלקה לא קיים הסכם שיתוף, וקיימות רק מפות גראפיות לצורך הוצאת היתרים ספציפיים.

מכלול הבעיות, בנוסף לבעיה הרישומית, יש בהן בכדי להשפיע על שווי הבית משמעותית. המלצנו למשקיע לרכוש את הבית במחיר הנמוך משמעותית מהמחיר שהוצע על ידי המוכרים והמתווך.

ניתוח זכויות בנייה על ידי שמאי מקרקעין הבקיא בעיר חולון הינו שלב קריטי לצורך הערכת שווי נכס מקרקעין.

השפעת מערכת הסעת ההמונים על שווי המקרקעין במרכז:

אחד הגורמים שמשפיעים על שווי נכס מקרקעין הינה הנגישות.

בשנים האחרונות אנו עדים להשקעה רבה מצד המדינה לפיתוח תחבורה ציבורית מתקדמת ומודרנית.

הרכבת הקלה וקווי המטרו עתידים להשפיע על שווי נכסי המקרקעין. שמאי מקרקעין במרכז נדרש לשליטה מלאה בכל הקשור לתוואי מערכת הסעת ההמונים ולתרומתה הרבה לשווי המקרקעין.

באזור המרכז עתידים לעבור הקווי הרכבת הקלה. השפעתה של הרכבת הקלה על מוקדי התעסוקה, המשרדים ונכסי המגורים הינה רבה ביותר.

מחקרים בעולם הוכיחו כי קרבה למערכת הסעת המונים מעלה מהותית את שווי נכסי המקרקעין.

כידוע, חלקים מהכבישים חסומים או מתואמים לטובת בניית התחנות ומנהרות הרכבת הקלה העתידית. הרכבת הקלה עתידה לשנות את דרכי הגישה, ובכך, להשפיע מהותית על מחירי הדירות והנכסים המסחריים במרכז.

שמאי מקרקעין במרכז נדרשים לבקיאות ושליטה מלאה בכל תוואי הרכבת הקלה. השיפור התחבורתי, על כל יתרונותיו, יש בו גם לפגוע בחלק מהנכסים המסחריים בתוואי הקווים העתידיים. לדעתנו, ועל פי מחקרים מהעולם, נראה כי קרבה לציר תחבורה המוני מעלה את שווי נכסי המגורים. השפעת הקרבה לציר מרכזי הינה משתנה מנכס לנכס. רבים המעוניינים לבצע עסקה, ושנכס המקרקעין שברשותם עתיד ליהנות מקרבה לציר תחבורה, מזמנים שמאי מקרקעין מהמרכז בכדי שידע להעריך את עליית השווי הצפויה.

להלן מפת הקו האדום (באדיבות נת"ע):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (גוש דן)?

להלן מפת הקו הירוק (באדיבות נת"ע):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (גוש דן)?

להלן מפת הקו הסגול (באדיבות נת"ע):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (גוש דן)?

בנוסף לקווי הרכבת הקלה, התכנון העתידי לרשת את גוש דן בקווי המטרו. קווי המטרו יופעלו ויקושרו עם קווי הרכבת הקלה, וכך, ייווצר רצף תחבורתי מתקדם.

מפת קווי המטרו שבתכנון (באדיבות נת"ע):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (גוש דן)?

רשות מקרקעי ישראל:

בישראל מעל ל – 90% מהקרקעות שייכות לרשות מקרקעי ישראל.

רשות מקרקעי ישראל מחכירה מגרשים בתנאים שונים. בחלק מהמקרים, המגרשים אינם מהוונים או שקיבולת הבנייה המוחכרת מרשות מקרעי ישראל אינה מספיקה בכדי לנצל את מלוא זכויות הבנייה שאושרו במקרקעין על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

טרם ביצוע עסקה במקרקעין, יש להיוועץ עם שמאי מקרקעין במרכז על מנת שינתח את מצבן המשפטי של המקרקעין לעניין תשלומים צפויים לרשות מקרקעי ישראל בכדי לממש את מלוא זכויות הבנייה. כיום, קיימים נהלים מיוחדים, שעל פיהם, בתנאים מסוימים, ניתן לקבל בעלות בקרקע ללא תשלום ובכך, "להתנתק" מרשות מקרקעי ישראל ולהפוך לבעלים של הקרקע.

אם אתם מצויים בשלבי ביצוע עסקה במקרקעין, הן אם הנכס הוא למגורים, משרדים, תעשייה, מסחר ועוד, אל תהססו לפנות לשמאי מקרקעין במרכז, וזאת על מנת לגלות את כל הנתונים הסמויים בעסקה, לקבל מידע על התכנון הקיים והעתידי ובכך להימנע מעוגמת נפש רבה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (גוש דן)?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (גוש דן)?

משרדנו קלפאן ושות' כלכלה נדל"ן ומקרקעין מעסיק שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם אזור המרכז. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי , ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

קלפאן ושות' כלכלה נדל"ן ומקרקעין.

טלפון: 0528-660-800

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי בעל תואר ראשון בכלכלה וניהול מטעם אוניברסיטת בר-אילן. בעל ניסיון וידע רב בתחום הכלכלה ובמערכת הבנקאית שבה מילא תפקידים בכירים רבים.
איליה השלים את התמחותו בשמאות המקרקעין במשרד המשפטים.
איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי בעל תואר ראשון בכלכלה וניהול מטעם אוניברסיטת בר-אילן. בעל ניסיון וידע רב בתחום הכלכלה ובמערכת הבנקאית שבה מילא תפקידים בכירים רבים. איליה השלים את התמחותו בשמאות המקרקעין במשרד המשפטים.

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
לחץ ליצירת קשר