מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בנתניה?

מה צריך לדעת כל מיסוי מקרקעין לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בנתניה להערכת auuh דירה, בית פרטי או נכס מסחרי.

בבחירת שמאי מקרקעין בנתניה להערכת שווי של נכס מקרקעין עליכם לוודא שהשמאי בקיא בכל סוגי מיסוי המקרקעין.

במקרים רבים בביצוע עסקה במקרקעין המוכר חשוף למיסוי מקרקעין שעליו לשלם למספר רשויות

במאמר זה נראה את השיטות בהם משתמשים שמאי מקרקעין בנתניה להערכת שווי נכסי מגורים כמו דירות ובתים פרטיים ונחשב מס שבח בנכסים מסחריים כמו חנויות ומשרדים.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על מיסוי מקרקעין בהערכת שווי בית פרטי?
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על חישוב היטל השבחה בבית פרטי:
- בסיס החישוב של היטל השבחה:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על מיסוי לרשות מקרקעי ישראל:
- הקניית בעלות בקרקע מרושת מקרקעי ישראל:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על מס שבח בנכסי מגורים ונכסים עסקיים:

מתי יש חשיפה למס שבח במכירת דירה יחידה:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על חלוקת ירושה:
מה השינויים התכנוניים ששמאי מקרקעין בנתניה נדרש לדעת?
- שדרוג כביש 57 היוצא מרחוב הרצל, חוצה את כפר יונה ומתנקז לכביש 6:
- תכנית להקמת מחלף איינשטיין:

מה נדרש לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על המרכז העירוני החדש?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על מיסוי מקרקעין בהערכת שווי בית פרטי?

בהערכת שווי בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין בנתניה, השמאי צריך להתייחס בשמאות לכמה נושאים חשובים מאוד.

אחת הבדיקות החשובות ביותר שצריך לבצע שמאי מקרקעין זו הבדיקה המשפטית.

במסגרת הבדיקה המשפטית, בשלב הראשון, שמאי מקרקעין בנתניה צריך לבדוק מי הבעלים של הבית. הבעלים של הקרקע יכולה להיות מדינת ישראל והמחזיק הוא חוכר.

במקרים אלה, על השמאי לבקש מהחוכר את חוזה החכירה. מחוזה החכירה לבית שמאי מקרקעין בנתניה יכול ללמוד מה שטח המגרש המוחכר, מה קיבולת הבנייה המוחכרת, כמה יחידות דיור אפשר להקים על המגרש ותנאים להארכת החוזה.

בדיקה נוספת ששמאי מקרקעין צריך לעשות זה לבדוק את כל ההערות הרשומות על הבית והמגרש. על השמאי לבדוק האם רשומים עיקולים על הקרקע, האם קיימות הפקעות אשר עתידות לצמצם את שטח המגרש ולבדוק האם קיימות התחייבויות אשר יכולות להגביל את השימוש בנכס.

במידה ועל המגרש רשומה הפקעה, השמאי צריך לבדוק את התכנית המפקיעה ולבחון מה הפגיעה שההפקעה יוצרת בקרקע.

בדיקה נוספת ששמאי מקרקעין בנתניה צריך לעשות זה את הבדיקה התכנונית. הבדיקה התכנונית היא קריטית לביצוע בהערכת שווי בית פרטי. בדרך כלל, על מגרשים לבנייה צמודת קרקע מאושרות תכניות המוסיפות זכויות בנייה.

לידיעת כמות זכויות הבנייה חשובות רבה מאוד. ידיעת כמות יתרת זכויות הבנייה תסייע למוכר גם לתמחר בצורה טובה יותר את הבית וגם המוכר ידע מה המסים שעליו לשלם.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על חישוב היטל השבחה בבית פרטי:

חוק היטל השבחה נכנס לתוקף ביום 1.7.1975. החוק קבע שעבור תוספת זכויות בנייה, במועד המימוש, ישלם המוכר 50% משווי ההשבחה. החוק מתייחס לזכויות הבנייה חדשות שאושרו בנכס מיום רכישת הבית על ידי המוכר.

מועד המימוש הוא בעצם המפגש עם התועלת הכלכלית שמסבות זכויות הבנייה. מועד ה"מימוש" הוא במכירת הנכס ובבקשה לניצול הזכויות הבנייה בדרך של היתר בניה.

ברגע שהמוכר מוכר את המגרש עם זכויות הבנייה המוכר נפגש עם הכסף עבור זכויות הבנייה וזה מהווה את רגע המימוש לתשלום היטל השבחה.

כאשר הבעלים בנכס מבקש לנצל את זכויות הבנייה שאושרו בדרך של היתר בניה, הבעלים בעצם מתחיל להנות מזכויות הבנייה וזה מועד למימוש היטל השבחה.

ההבדלים בין שני סוגי המימוש הוא שבמכירת הבית ישלם המוכר עבור כל זכויות הבנייה שאושרו בנכס. מנגד, בבקשה להיתר, הבעלים יכול לבחור לבנות רק חדר או לנצל חלקית את זכויות הבנייה. במקרה זה, ישלם בעל הנכס היטל השבחה חלקי עבור זכויות הבנייה שנתבקשו בפועל.

בסיס החישוב של היטל השבחה:

בביצוע חישוב היטל השבחה שמאי מקרקעין בנתניה צריך להבין שלוש נקודות עיקריות. בסיס חישוב המס מתבצע על פי שווי זכויות הבנייה במועד אישור התכנית.

לדוגמה, אם בשנת 2012 אושרה תכנית שמוסיפה 100 מ"ר לבית. שווי הקרקע למ"ר בשנת 2012 היה 12,000 ש"ח למ"ר. כיום שווי הקרקע הוא 30,000 ש"ח למ"ר.

היות והתכנית אושרה בשנת 2012, לא מעניין אותנו שווי הקרקע כיום. שמאי היטל השבחה בנתניה צריך להשתמש בערכת השווי במועד אישור זכויות הבנייה. את התשלום שיתקבל שמאי מקרקעין בנתניה צריך להצמיד למדד תשומות הבנייה או מדד המחירים לצרכן – הנמוך מבין השנים.

אם המדד הינו 20%, אז הדרישה להיטל השבחה תעמוד על: 100 מ"ר * 12,000 ש"ח למ"ר קרקע * 50% מס היטל השבחה * 1.2 מדד = 720,000 ש"ח.

שימוש בחישובי דחייה להקטנת תשלום היטל השבחה:

כאמור, מס היטל השבחה מחושב על פי התרומה הכלכלית בפועל שההשבחה יוצרת. אם יאושרו זכויות בנייה אשר אינן תורמות לשווי הנכס, לא ניתנות לניצול או לא כדאיות לניצול – לא יחול לגביהן היטל השבחה. זה מביא אותנו לנקודה השנייה ששמאי מקרקעין בנתניה צריך לדעת על היטל השבחה.

במקרים רבים, מאושרות זכויות בנייה במגרשים עם בתים פרטיים אשר ניצולן לא משתלם כאשר הבית כבר בנוי. הדוגמה הטובה ביותר למצב כזה, זה אישור של קומת מרתף.

על פי מה שמקובל בתחום שמאות מקרקעין חייו הכלכליים של בית הם בין 50 ל – 60 שנים.

נניח שלפני 15 שנים בנינו בית בן שתי קומות עם חדר יציאה לגג.

בשנת 2012 אושרה תכנית להקמת מרתפים בשטח של 100 מ"ר.

שמאי מקרקעין בנתניה צריך להבין שאין כדאיות כלכלית בהריסת בית שעוד לא סיים את חייו הכלכליים עבור שטח שירות במרתף. במקרה זה שמאי מקרקעין בנתניה יכול לעשות חישוב של דחיית זכויות הבנייה עד למועד שבו הריסת הבית עבור הקמת מרתף תהיה הגיונית.

דחיית חיוב בהיטל השבחה:

אם חייו הכלכליים של הבית, לצורך הדוגמה הם 50 שנים, והבית בנוי כבר 15 שנה, אז "נדחה" את זכויות הבניה למרתף ב – 35 שנים במקדם היוון מתאים.

אם מקדם ההיוון הוא 5%, ומספר שנות הדחייה הוא 35, מקדם התועלת של זכויות הבנייה יעמוד על: 35^1/1.05 = 18%.

יוצא, שאת התשלום עבור היטל ההשבחה נכפיל ב – 18%. מקדם נוסף ששמאי מקרקעין צריך לקחת בחשבון זה את מקדם המרתף. המרתף נחשב כשטח שירות שולי שחלקו מתחת למפלס הקרקע. מקדם מקובל למרתפים נע בין 40% – 60% הכל בהתאם לשימושים המותרים במרתף. במקרים רבים מתירים במרתפים שימושים כמו משרד לבעל הדירה. הרחבת שימושים יכולה להשפיע על המקדם שניתן למרתף.

אם המקדם לזכויות הבנייה למרתף הם 50% ומקדם הדחייה לניצול זכויות הבנייה הוא 18%, אזי המקדם הכולל לזכויות הבנייה למרתף יעמדו על 9%.

לפיכך תשלום היטל ההשבחה עבור המרתף יחושב באופן הבא:

100 מ"ר * 9% מקדם התאמה כולל * 1.2 מדד * 50% מס * 12,000 ש"ח שווי קרקע למ"ר = 64,800 ש"ח היטל השבחה.

הפחתה בגין התאמה לבינוי קיים:

תשלום היטל השבחה מבוסס על הכדאיות הכלכלית והתרומה של זכויות הבנייה. במקרים רבים מאושרות זכויות בנייה כאשר הבית כבר קיים ובנוי.

בביצוע בנייה חדשה על בינוי קיים קיימות הוצאות נוספות בגין כל עלויות ההתאמה. לדוגמה, אם אושרה תכנית המתירה להקים קומה נוספת על בית לו גג רעפים או שיש צורך בביצוע יציקות שיחייבו את שחזור החצר, שמאי מקרקעין בנתניה צריך לתת מקדם הפחתה. מקדם ההפחתה המקובל הינו 70%.

אז אם תכנית אישרה לכם 100 מ"ר וזכויות בנייה אלה מהותן תוספת בניה, במקרים מסוימים אפשר לחסוך עוד 30% מהמס.

דוגמה: 100 מ"ר * 70% מקדם התאמה * 50% מס * 1.2 מדד * 12,000 = 504,000 ש"ח מס היטל השבחה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על מיסוי לרשות מקרקעי ישראל:

תשלומים לרשות מקרקעי ישראל נגזרים מזכויות החכירה שצויינו בהסכם החכירה. כפי שציינו קודם, בבדיקה המשפטית שמאי מקרקעין צריך לבצע ניתוח יסודי ומעמיק של הסכם החכירה.

בבדיקת הסכם החכירה לצורך חישוב התשלום לרשות מקרקעי ישראל, שמאי מקרקעין בנתניה צריך לבדוק האם קיים מצב של בינוי בפועל במגרש ששטחו עולה על 280 מ"ר.

בינוי בפועל זה מצב בו החוכר החכיר מהמנהל פחות זכויות בנייה שהיה מותר על פי תכנית בניין עיר קיימת. לדוגמה, המנהל מציע לחכירה מגרש עם 200 מ"ר בנייה תמורת 2,000,000 ש"ח. חוכר מציע למנהל לרכוש רק 160 מ"ר ולשלם רק 1,500,000 ש"ח.

במקרה זה, אם החוכר יבקש למכור את הנכס, מהנה ידרוש מהחוכר לשלם עבור המ"ר שלא הוחכרו במועד ההקצאה סך של 91% משווי זכויות הבנייה שלא הוחכרו בהתחלה.

אם שווי של מ"ר קרע הוא 12,000 ש"ח * ישלם החוכר 40 (200-160) מ"ר * 91% = 436,800 ש"ח.

לאחר שהחוכר הסדיר את התשלום עבור זכויות בנייה שלא נרכשו במועד ההקצאה, יידרש החוכר להוון את המגרש. היוון מגרש זה בעצם רכישת זכויות בנייה בדרך של תשלום מראש ולא תשלום שנתי (דמי חכירה שנתיים).

עבור זכויות בניה חדשות שאושרו במגרש המוחכר, ישלם החוכר סך של 31% משווי העדכני של זכויות הבנייה.

הקניית בעלות בקרקע מרושת מקרקעי ישראל:

על פי הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל, חוכרים יכולים לבקש מרמ"י לקבל בעלות מלאה בקרקע. הפעולה נקראת "הקניית בעלות". בביצוע הקניית בעלות שמאי מקרקעין בנתניה צריך להכיר את שיעורי התשלום.

שיעור התשלום עבור הקניית בעלות משתנה לפי שטח המגרש המוחכר. במגרשים ששטחם בין 280 ועד ל – 540 מ"ר ישלמו סך של 4.5 משווי הקרקע, מגרשים השטח של 540 מ"ר ועד דונם ישלמו 9% משווי הקרקע ומגרשים ששטחם עולה על דונם ישלמו 31% מפער השווי ולא פחות מ – 12% משווי הקרקע.

לדוגמה, אם מגרש בשטח של 450 מ"ר שווה 5,000,000 ש"ח ועל החוכר לשלם 4.5% משווי המגרש, ישלם החוכר סך של 225,000 ש"ח עבור הקניית הבעלות.

אם שטחו של המגרש עולה על דונם אזי שמאי מקרקעין בנתניה יבצע את החישוב בצורה הבאה. שווי על פי חוזה חכירה: 3,500,000 ש"ח שווי שוק 5,000,000 ש"ח.

3,500,000 ש"ח שווי קודם * 91% (על פי נוהל) = כ – 3,000,000 ש"ח. הפער בין שווי בחכירה לשווי השוק הוא כ – 2,000,000 ש"ח. 2,000,000 ש"ח * 31% = 620,000 ש"ח. על השמאי לבצע בדיקה האם סך זה שהתקבל אינו קטן מ – 12% שזה התשלום המינימלי עבור זכויות הבנייה. 5,000,000 * 12% = 600,000 ש"ח.

שימו לב כי על התשלומים לרשות מקרקעי ישראל חל מע"מ ומס רכישה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על מס שבח בנכסי מגורים ונכסים עסקיים:

במכירת נכס עסקי כמו חנות או משרד, שמאי מקרקעין בנתניה צריך לשים לב לחשיפת המוכר למס שבח. בנכסים מסחריים, שיעור מס השבח יכול להיות מאוד גבוה ולהגיע אף ל – 35% מהשבח.

בניגוד לנכסי מגורים הזכאים להטבות שונות במס שבח, נכסים מסחריים לא זוכים להטבות.

תשלום מס השבח לעסקים מחושב על פני שלוש תקופות. בין השנים 1961 עד שנת 2001 מס השבח הוא 47%, משנת 2001 עד שנת 2012 מס השבח הוא 20% ומשנת 2012 מס השבח הוא 25%.

יוצא שאם נכס מסחרי נרכש בשנת 1990, בגין 11 שנים ישלם מס שבח של 47%, התקופה השניה היא 11 שנים שמס השבח הינו 20% ומשנת 2012 עד שנת המכירה, 2024 מס השבח הוא 25%.

אם שמאי מקרקעין בנתניה יבצע חישוב משוקלל, יתקבל מס שבח של 30.5%.

אם משרד נרכש תמורת 500,000 ש"ח ממודדים ונמכר תמורת 2,000,000 ש"ח, השבח הוא 1,500,000 ש"ח * 30.5% שיעור המס = 457,500 ש"ח מס שבח לתשלום.

מתי יש חשיפה למס שבח במכירת דירה יחידה:

אחד הפטורים הנפוצים ממס שבח זה הפטור שניתן למוכר של בעל דירה יחידה. סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין, בתנאים, מעניק למוכר דירה יחידה למכרה ללא תשלום מס שבח על לתקרה של 4,500,000 ש"ח.

פטור זה נחשב על ידי שרים כמו פטור אוטומטי. שמאי מקרקעין בנתניה המתמחה במס שבח ידע להזהיר את המוכר שלא להסתמך על סעיף הפטור בכל מצב.

הפטור לא יינתן על שווי כל הנכס במקרה שהתמורה הושפעה מהותית מזכויות בנייה נוספות. אם זכויות בנייה היו הרכיב מהותי בעסקה, ישולם עבור רכיב זה מס שבח מלא.

רשות המסים תפריד בין רכיבי הבית הסוציאליים ורכיב זה ייהנה מפטור ממס שבח אבל עבור זכויות הבנייה ישולם מס שבח מלא.

לדוגמה: נמכר מגרש בשטח של 500 מ"ר עם זכויות בנייה של 300 מ"ר. על המגרש קיים בית וותיק בשטח של 60 מ"ר. רשות המסים תבין שהרכיב המהותי של העסקה זה הקרקע ומי שיקנה אותה, כנראה יהרוס את הבית הוותיק.

רשות המסים תבצע שני חישובים. חישוב אחד זה שווי הבית בשטח של 60 מ"ר עם החצר, וחישוב שני זה שווי זכויות הבנייה.

אם הבית נמכר תמורת 6,000,000 ש"ח ושווי מרכיב הבית והחצר הוא 2,500,000 ש"ח, אזי, סך של 3,500,000 ש"ח זה עבור זכויות הבנייה. ועבור מרכיב זה ישולם מס שבח מלא.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על חלוקת ירושה:

שמאי מקרקעין בנתניה נדרש להתייחסות למיסוי מקרקעין במקרים כמו חלוקת ירושה, ניצול זכויות בנייה ופירוק שיתוף.

בחלוקת ירושה המורכבת מכמה נכסים, לכל נכס יש את חבות המס האינדיבידואלית.

במקרים מסוימים, נכס אשר יקר יותר מנכסים אחרים שהותיר המוריש, משאיר בנטו סכום נמוך יותר היות ונושא חבות משמעותית במיסוי מקרקעין (היטל השבחה ומיסוי רשות מקרקעי ישראל).

דוגמה המתארת מצב בו הנכס היקר ביותר, בפועל משאיר סכום נמוך יותר מנכס זול יותר:

רשויות המס בבואן למסות את הנכסים אשר הורשו ונמכרים לצד ג', מסתכלות על חבותו במס של המוריש שנפטר.

הורשה, על פי חוק מיסוי מקרקעין אינה עסקה.

כאשר היורש ימכור את נכס המקרקעין שירש, יחויב במס (הנגרר) אילו המוריש המקורי מבצע את העסקה.

במקרים אלו, יש צורך בתחשיב מס ייסודי על מנת שהיורש לא יישאר עם נכסים אשר מתירים בידו סכום אשר נמוך יותר ממה שנקבע בצוואה.

שמאי מקרקעין בנתניה ידע ללוות את הצדדים לביצוע חלוקה שווה התואמת את רצונו של המוריש.

מה השינויים התכנוניים ששמאי מקרקעין בנתניה נדרש לדעת?

שדרוג כביש 57 היוצא מרחוב הרצל, חוצה את כפר יונה ומתנקז לכביש 6:

כביש 57 הינו עוקר תחבורתי מרכזי המחבר את נתניה על כביש חוצה ישראל (כביש 6).

בין עיקרי התכנון, הקמת נתיבי תחבורה ציבורית (נת"צ) וביטול רמזורים המעכבים את התנועה.

ביטול הרמזורים יתאפשר על ידי הקמת מחלפים זורמים אשר יאפשרו תנועה זורמת עד לכביש 6.

שינוי תכנוני זה בתוואי הכביש ישפר מהותית את הנגישות התחבורתית בשכונת גנים, אזור התעשייה קרית אליעזר, קרית יהלום, שכונת נאות הרצל, שכונת אפרים ועוד.

צילום אוויר של כביש 57 והסביבה כיום:

תכנית להקמת מחלף איינשטיין:

פיצול הכביש הקיים ישודרג לכדי מחלף מלא למעבר כלי רכב והולכי רגל. שדרוג הכביש יאפשר כניסה ויציאה לנתניה הן לבאים מצפון והן באים מדרום.

על פי המצב הקיים כיום, פיצול הכביש מאפשר רק יציאה מנתניה לכיוון תל אביב וכניסה לנתניה מצפון.

שיפור תכנוני זה בתוואי הכביש ישפר מהותית את הנגישות התחבורתית בשכונת כוכב הצפון, נאות הרצל (בחלקה הצפוני), פרדס הגדוד, צפון מזרח מרכז העיר ועוד.

צילום אוויר של צומת הדכים איינשטיין וכביש 2 כיום:

מה נדרש לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על המרכז העירוני החדש?

תכנית מרכז העיר הינה בין התכניות המשמעותיות ביותר שעתידה להשפיע על מחירי הנדל"ן בנתניה.

התכנית מחלקת את העיר ל – 20 מתחמי בינוי. שטחה של התכנית הינו כ – 780 דונם. מיקום התכנית הינו בין כביש 2 לים.

גבולות התכנית הן ממזרח שדרות בן צבי, ממערב שדרות בן גוריון, מצפון היהלומן אברהמס ומדרום שכונת נווה עוז.

התכנית מתירה הקמה של 6,300 יחידות דיור בצפיפות של 20 יחידות דיור לדונם. 20% מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח כולל של 80 מ"ר (הקלת שבס).

הבינוי מתיר מגדלי מגורים בגובה של 30 קומות בשילוב שימושי מסחר ו – 3 גורדי שטחים בייעוד משרדים. בין היתר, התכנית מייעדת שטחים לטיילת ושטח ציבורי פתוח.

תרשים חלוקת שטח התכנית למתחמים:

שמאי מקרקעין בנתניה נדרש לשליטה מלאה במתחמי התכנון מכח התכנית והשפעת הבינוי הנרחב על הסביבה הקרובה הן לעניין השפעת מתחמי המסחר העתידיים והן על הסדרי התנועה החדשים.

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה.