כולנו מחפשים עסקאות טובות. במקרים רבים מציעים לנו לרכוש קרקע מוחכרת מרשות מקרקעי ישראל.
כידוע, מיסוי של רמ"י הינו נושא מורכב ודורש התמקצעות מעמיקה.
איך נדע שאנחנו עושים עסקה טובה ושלא נופתע מתשלומים גבוהים שלא חזינו אותם לפני?
התשובה פשוטה. יש לבחון את כל התשלומים הצפויים.
Table of contents [Close]
דוגמה לחישוב כדאיות רכישת קרקע מוחכרת מרמ"י על ידי שמאי מקרקעין.
מוצעת קרקע למכירה ששוויה לדברי המוכר 1,500,000 ₪.
המוכר טוען, כי בקרוב תאושר תכנית חדשה אשר תוסיף זכויות בנייה לקרקע.
לדבריו, שוויה של הקרקע לאחר אישור התכנית יעמוד על כ – 2,000,000 ₪.
התקשרנו לעירייה לבדוק האם יש אמת בדבריו של המוכר. הסתבר, שאכן ממש בקרוב, תאושר תכנית אשר צפויה להגדיל את זכויות הבנייה בקרקע.
המוכר דורש עבור הקרקע 1,900,000 ₪.
הקונה פנה לשמאי מקרקעין בירושלים (לדוגמה) על מנת לבחון האם ההצעה טובה.
בבחינת הכדאיות הכלכלית ברכישת הקרקע, שמאי מקרקעין יבצע אומדני מס צפויים עתידיים מהוונים.
שמאי מקרקעין מקצועי צריך לשלוט בכל סוגי המס לרבות היטל השבחה ומס שבח.
לפי ההצעה, אם נרכוש את הקרקע לפני אישור התכנית נהיה חשופים לתשלומי היטל השבחה ודמי היתר.
יותר מכך, יש לבחון מתי מסתיים חוזה החכירה ולחשב את התשלום לרמ"י בגין הארכתו לעוד תקופה.
נתונים כלכליים:
שווי קרקע נוכחי: 1,500,000 ₪.
שווי קרקע עתידי: 2,000,000 ₪.
מספר שנים לסיום חוזה החכירה: 10 שנים.
דמי הארכת חכירה צפויים בעוד 10 שנים: 273,000 ₪.
התכנית צפויה להיות מאושרת בעוד כחודש.
תחשיב כדאיות כלכלית ברכישת קרקע שצריך לבצע שמאי מקרקעין.
כאמור, אם נרכוש את הקרקע כעת, נהיה חשופים לשלושה תשלומי מס.
- היטל השבחה בגין זכויות הבנייה הנוספות.
- דמי היתר – תשלום לרמ"י עבור תוספת הבנייה.
- תשלום עתידי לחידוש החכירה לתקופה נוספת של 49 שנה.
תחשיב היטל השבחה בגין אישור תכנית בעוד חודש וניצול זכויות הבנייה:
1,500,000 ₪ – 2,000,000 ₪ = 500,000 ₪ השבחה. מס היטל השבחה עומד על 50%. לפיכך, תשלום היטל ההשבחה יעמוד על 250,000 ₪.
תחשיב תשלום דמי היתר בגין אישור תכנית וניצול זכויות הבנייה:
500,000 ₪ תוספת השווי של זכויות הבנייה * 31% = 155,000 ₪.
תחשיב יובל חכירה מהוון להיום:
בהנחה כי ניתן לבצע יובל חכירה ובהנחה כי החוכר שילם דח"ר גבוה, התשלום הצפוי בעוד 10 שנים הינו 273,000 ₪.
יחד עם זאת תשלום זה הינו עתידי ויש להוון את הסכום נכון להיום.
ההיוון יתבצע במקדם היוון של 5% לתקופה של 10 שנים. מקדם זה יעמוד על 61%.
273,000 ₪ * 61% = 166,500 ₪.
סיכום:
לאחר שאנחנו יודעים את כל התשלומים הצפויים, נחשב את המחיר שראוי לשלם עבור הנכס.
250,000 ₪ – 155,000 ₪ – 166,500 ₪ – 2,000,000 ₪ = 1,428,500 ₪.
למה שווי הזכויות בנכס נמוכות יותר מהשווי כיום שהציג המוכר?
הסיבה הינה סיומו הקרוב של חוזה החכירה (10 שנים). בהנחה וחוזה החכירה בקרקע מוחכרת היה מסתיים רק בעוד 49 שנה, שוויו של הנכס היה גבוה יותר.
בעסקאות מורכבות בקרקע מוחכרת אשר כוללות מיסוי מגוון אנו ממליצים לכם להתייעץ עם שמאי מקרקעין המומחה בתחום.
שמאי מקרקעין מקצועי יכול להמליץ על דרכים נוספות לביצוע התחשבנות מול רמ"י כמו למשל הקניית בעלות.
כל מקרה צריך להיבחן לגופו. יש לבחון את כל החלופות ולבחור את הדרך המשתלמת ביותר להתחשבן מול רמ"י.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
- מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי היטל השבחה - 26/09/2024
