איך נדע כמה לשלם על רכישת קרקע בחכירה מרמ"י

עסקאות בקרקעות מוחכרות מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בייעוד מסחרי ומגורים הפכו בשנים האחרונות לנושא אטרקטיבי עבור קונים ומוכרים כאחד.

רכישת קרקע בחכירה אינה עניין של מה בכך ודורשת הבנה מעמיקה של המיסוי הכרוך בה, תנאי החכירה ואפשרויות הבינוי והניצול.

מיסוי רמ"י מורכב ויש לקחת בחשבון תשלומים עתידיים כמו דמי היוון, דמי היתר והקניית בעלות.

משקל כל אחד מהמרכיבים הללו עשוי להשפיע באופן משמעותי על הכדאיות הכלכלית של העסקה.

על מנת להימנע מהפתעות לא נעימות, חשוב לבצע בחינה מקיפה של העסקה, לחשב את העלויות הצפויות, ולבדוק את כל האופציות העומדות בפני הקונה והמוכר.

במאמר זה נסקור את הנקודות החשובות שצריך לקחת בחשבון, כדי למנוע טעויות ולוודא שהעסקה תהיה משתלמת לכל הצדדים.

במגורים, הארכת הסכם חכירה מתבצעת על ידי תשלום של 5.5% משווי חוזה החכירה.

בניצול בניה, יש לבחון את שטח המגרש ולהחליט האם לשלם דמי היתר או לבצע הקנית בעלות לצורך ניצול זכויות הבניה או תכנון המכירה.

Table of contents [Close]

דוגמה לחישוב כדאיות רכישת חנות על קרקע מוחכרת מרמ"י על ידי שמאי מקרקעין
עקרונות בתחשיב כדאיות כלכלית ברכישת חנות על קרקע מוחכרת
- סיכום

דוגמה לחישוב כדאיות רכישת חנות על קרקע מוחכרת מרמ"י על ידי שמאי מקרקעין

מוצעת למכירה חנות על קרקע מוחכרת ששווי הקרקע (רק הקרקע) היום 1,500,000 ₪.

המוכר טוען, כי בקרוב תאושר תכנית חדשה אשר תוסיף זכויות בניה לקרקע.

לדבריו, שוויה של הקרקע לאחר אישור התכנית יעמוד על כ – 2,000,000 ₪.

מבדיקה מול הוועדה המקומית, נבדק האם יש אמת בדבריו של המוכר.

הסתבר, שאכן ממש בקרוב, תאושר תכנית אשר צפויה להגדיל את זכויות הבניה בקרקע.

המוכר דורש עבור החנוות והקרקע 1,900,000 ₪.

הקונה והמוכר פנו לשמאי מקרקעין על מנת לבחון האם העסקה טובה לשני הצדדים.

בבחינת הכדאיות הכלכלית ברכישת הקרקע, שמאי מקרקעין יבצע אומדני מס עתידיים מהוונים.

לפי ההצעה, אם נרכוש את הקרקע לפני אישור התכנית נהיה חשופים לתשלומי היטל השבחה ודמי היתר.

יותר מכך, יש לבחון מתי מסתיים חוזה החכירה ולחשב את התשלום לרמ"י בגין הארכתו לעוד תקופה.

נתוני המגרש לאחר בחינת הסכם החכירה:

שווי קרקע נוכחי: 1,500,000 ₪.

שווי קרקע עתידי: 2,000,000 ₪.

מספר שנים לסיום חוזה החכירה: 10 שנים.

דמי הארכת חכירה צפויים בעוד 10 שנים: 273,000 ₪.

התכנית צפויה להיות מאושרת בעוד כחודש.

עקרונות בתחשיב כדאיות כלכלית ברכישת חנות על קרקע מוחכרת

כאמור, אם נבצע עסקה בקרקע כעת, נהיה חשופים לשלושה תשלומי מס.

היטל השבחה בגין זכויות הבניה הנוספות.
דמי היתר – תשלום לרמ"י עבור תוספת הבניה / הקניית העלות.
תשלום עתידי לחידוש החכירה לתקופה נוספת של 49 שנה.

תחשיב היטל השבחה בגין אישור תכנית בעוד חודש וניצול זכויות הבניה:

1,500,000 ₪ – 2,000,000 ₪ = 500,000 ₪ השבחה. מס היטל השבחה עומד על 50%. לפיכך, תשלום היטל ההשבחה יעמוד על 250,000 ₪.

תחשיב תשלום דמי היתר בגין אישור תכנית וניצול זכויות הבניה:

500,000 ₪ תוספת השווי של זכויות הבניה * 31% = 155,000 ₪.

תחשיב יובל חכירה (הארכת חכירה) מהוון להיום כאשר שולם דח"ר גבוה:

המושג דח"ר גבוה זה "דמי חכירה ראשוניים" תשלום ראשוני העולה על 40% משווי הקרקע במועד החכירה.

בהארכת היוון חוזה חכירה, כאשר החוכר שילם דח"ר גבוה יעמוד התשלום לרמ"י על סך של 13.65% משווי החוזה.

בהנחה כי ניתן לבצע יובל חכירה ובהנחה כי החוכר שילם דח"ר גבוה, התשלום הצפוי בעוד 10 שנים הינו 273,000 ₪.

תשלום זה הינו עתידי ובמסגרת המו"מ, אחד הכלים זה להוון את הסכום נכון להיום.

ההיוון יכול להתבצע בשיעור של 5% לתקופה של 10 שנים. מקדם ההיוון הסופי לתקופה שיתקבל יעמוד על 61%.

273,000 ₪ * 61% = 166,500 ₪.

לאחר שאנחנו יודעים את התשלומים הצפויים, ניתן לחשב את שווי הזכויות במגרש:

עבור קבלת הבעלות במגרש, במידה ושטח המגרש הינו פחות מ – 1,000 מ"ר ישלם החוכר 9% משווי המגרש לפי שווי שוק.

שווי מס זה הינו כ – 180,000 ש"ח אשר בחלק מהמקרים ניתנים לגישור במסגרת מו"מ.

למרות שהליך הקניית הבעלות יכול להיו יקר יותר, במקרים רבים קיימת עדיפות להתנתק מרי"מ על מנת לקבל בלעדיות על המגרש.

250,000 ₪ – 180,000 ₪ – 2,000,000 ₪ = 1,570,000 ₪.

סיכום

עסקאות בתחום הקרקעות המוחכרות מרשות מקרקעי ישראל מצריכות הבנה מעמיקה ויכולת חישוב מדויקת של כל העלויות הצפויות, כולל מיסים ותשלומים עתידיים.

למרות שמדובר בהזדמנויות אטרקטיביות, יש לבצע את כל הבדיקות הנדרשות, כולל ייעוץ עם שמאי מקרקעין מקצועי, על מנת להבין את כל ההיבטים הכלכליים של העסקה.

בין אם אתם קונים ובין אם אתם מוכרים, חשוב לדעת לאיזו סכום תגיע העסקה האמיתית, לאחר חישוב כל התשלומים הנלווים. בחינה מדוקדקת תוכל להבטיח שעסקה תהיה משתלמת ונכונה לכל הצדדים.