איך נדע כמה לשלם על רכישת קרקע בחכירה מרמ"י

רכישת קרקע המצוייה בחכירה נראית לעיתים כהזדמנות נדל"נית מפתה, אך מאחורי המספרים מסתתר עולם שלם של מיסוי, זכויות בנייה ותשלומים עתידיים שיכולים להפוך עסקה “טובה” לעסקה מורכבת.

מאחר שמיסוי בקרקע מוחכרת הוא תחום מורכב במיוחד, הכולל היטלי השבחה, דמי היתר ודמי היוון, חשוב לבחון כל רכישה בעיניים מקצועיות ומפוקחות.

שמאי מקרקעין מנוסה יודע לאמוד את כלל התשלומים הצפויים, לחשב את דמי ההיוון אם החכירה מתקרבת לסיום, ולבחון האם הצעת המחיר משקפת רווחיות אמיתית או סיכון מיותר.

הדוגמה הבאה מציגה חישוב כדאיות כלכלית של רכישת קרקע מוחכרת – החל מהערכת השווי הנוכחי והעתידי, דרך אומדן המסים הצפויים, ועד קביעת המחיר הריאלי שכדאי לשלם כדי שהעסקה תהיה כדאית באמת, גם לאחר שקלול כל העלויות.

Table of contents [Close]

דוגמה לחישוב כדאיות רכישת קרקע מוחכרת מרמ"י על ידי שמאי מקרקעין
תחשיב תשלום דמי היתר בגין אישור תכנית וניצול זכויות הבנייה:
- סיכום

דוגמה לחישוב כדאיות רכישת קרקע מוחכרת מרמ"י על ידי שמאי מקרקעין

מוצעת קרקע למכירה ששוויה לדברי המוכר 1,500,000 ₪.

המוכר מציג מסמכים, כי בקרוב תאושר תכנית חדשה אשר תוסיף זכויות בנייה לקרקע.

על פי התכנון המופקד, שוויה של הקרקע לאחר אישור התכנית יעמוד על כ – 2,000,000 ₪.

המוכר דורש עבור הקרקע 1,900,000 ₪.

בבחינת הכדאיות הכלכלית ברכישת הקרקע, שמאי מקרקעין יבצע אומדני מס צפויים בהסתמך על הסכם החכירה ותעודות היתר.

בכל התהליך מעורבים גם מיסי מקרקעין כמו היטל השבחה ומס שבח.

לפי ההצעה, אם נרכוש את הקרקע לפני אישור התכנית ייתכן ונהיה חשופים לתשלומי היטל השבחה ודמי היתר.

בעזרת גורם מוסמך, מומלץ לבחון מתי מסתיים חוזה החכירה ולחשב את התשלום לרמ"י בגין הארכתו לעוד תקופה.

לדוגמה

שווי קרקע נוכחי: 1,500,000 ₪.

שווי קרקע עתידי: 2,000,000 ₪.

מספר שנים לסיום חוזה החכירה: 10 שנים.

דמי הארכת חכירה צפויים בעוד 10 שנים: 273,000 ₪.

יחד עם זאת תשלום זה הינו עתידי ויש להוון את הסכום נכון להיום.

ההיוון יתבצע במקדם היוון של 5% לתקופה של 10 שנים. מקדם זה יעמוד על 61%.

273,000 ₪ * 61% = 166,500 ₪.

תחשיב תשלום דמי היתר בגין אישור תכנית וניצול זכויות הבנייה:

500,000 ₪ תוספת השווי של זכויות הבנייה * 31% = 155,000 ₪.

שווי המגרש

250,000 ₪ – 155,000 ₪ – 166,500 ₪ – 2,000,000 ₪ = 1,428,500 ₪.

כאמור, אם נרכוש את הקרקע כעת, ייתכן ונהיה חשופים לשני תשלומי מס נוספים

היטל השבחה בגין זכויות הבניה הנוספות.
דמי היתר – תשלום לרמ"י עבור תוספת הבנייה.

סיכום

בדוגמה שנבחנה, למרות שצפוי גידול בזכויות הבנייה ובשווי הקרקע, התברר כי הרוכש חשוף לשלושה תשלומים מהותיים: היטל השבחה, דמי היתר ותשלום עתידי להארכת החכירה.

לאחר חישוב כלל העלויות וההיוון העתידי, נמצא כי שווי העסקה הריאלי נמוך במאות אלפי שקלים מהמחיר שמבקש המוכר.

המשמעות היא כי ללא בדיקה שמאית מקצועית, הקונה עלול לשלם מעל שווי השוק האמיתי.

שמאי מקרקעין המתמחה בעסקאות מול רמ"י יכול לנתח את מכלול המסים, להציע חלופות כמו הקניית בעלות, ולוודא שהעסקה תתבצע באופן רווחי, מחושב וחכם.