מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי דירות בירושלים?

בחירת שמאי דירות בירושלים צריכה להיעשות בזהירות רבה. בירושלים קיימות שכונות רבות וערכי השווי משתנים משכונה לשכונה.

על פי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ירושלים הינה העיר עם מספר הדירות הגבוה ביותר. מספר הדירות בירושלים הינו כ – 243,000.

שמאי דירות בירושלים נדרש להיות מעודכן בתכנון העירוני, תכניות האב לשכונות ומגמות בתחום הבנייה בירושלים. כמוכן, השמאי צריך להכיר את תכונותיו הייחודיים של הנכס.

במאמר זה נדבר על השיקולים שמאי מקרקעין בירושלים נדרש לקחת בחשבון בהערכת שווי דירה.

ירושלים (קרדיט: ויקיפדיה):

Table of contents [Close]

אילו בדיקות נדרש לבצע שמאי דירות בירושלים בהערכת שווי דירה:

אילו בדיקות נדרש לבצע שמאי דירות בירושלים בהערכת שווי דירה:

שמאי דירות בירושלים צריך לקחת בחשבון את שווי זכויות הבנייה הנוספות.

לדוגמה: דירה וותיקה בגודל 70 מ"ר שנבנתה לפני 50 שנה, נבנתה על פי תכנית עירונית תקפה משנת 1960.

עם השנים, אושרו תכניות רבות אשר התירו זכויות בניה להרחבת הדירה, בניית מרתף, בניית חדרים בגג ועוד.

אמנם שטח הדירה 70 מ"ר בלבד, בפועל זכויות הבנייה של אותה הדירה מאפשרים את הרחבתה בצורה משמעותית.

שמאי מקרקעין בירושלים נדרש לבדוק ולחקור את כל התכניות העירוניות החלות על הדירה באתר הוועדה המקומית, באתר רשות מקרקעי ישראל ובאתר משרד האוצר.

כידוע, על זכויות בנייה שלא נוצלו משלמים מס היטל השבחה המהווה 50% משווי זכויות הבנייה.

במידה ולא תפנו לשמאי דירות מקצועי בירושלים ייתכן ומעולם לא תדעו את כל זכויות הבנייה בדירה.

הנזק שיגרם לכם הינו כפול. גם לא גילמתם את כל הפוטנציאל הדירה במכירתה ולא גביתם תשלום מהקונה בגין זכויות הבנייה הנוספות וגם שילמתם את מחצית שווין של זכויות הבנייה (היטל השבחה) לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

מה צריך לדעת שמאי דירות בירושלים על מיסוי לרשות מקרקעי ישראל על בתים פרטיים:

רשות מקרקעי ישראל, הינה זרוע ניהול הקרקעיות של המדינה. במקרים רבים, בביצוע עסקה במקרקעין מוחכרים, רשות מקרקעי ישראל דורשת תשלומי מס שונים.

מיסוי מקרקעי ישראל הינו דבר מורכב וייחודי.

דוגמה: בירושלים קיימות שכונות שאוכלסו על ידי החברות המשכנות ונמצאות בבעלות רשות מקריע ישראל.

נניח שהנכם מבקשים לרכוש בית פרטי או דו משפחתי על מגרש של 300 מ"ר אשר מצוי בחכירה מול על ידי רשות מקרקעי ישראל.

בדקתם בעירייה את היקף זכויות הבנייה במגרש וידוע לכם מה התכנון על החלקה.

הבדיקה שביצעתם אינה מספקת ויש צורך לבחון גם את קיבולת הבניה בחוזה החכירה מול רשות מקרקעי ישראל.

שמאי דירות בירושלים נדרש לעמוד ולדרוש כי תתבצע בדיקה מעמיקה מול רשות מקרקעי ישראל לעניין קיבולת הבנייה המותרת במגרש בחוזה החכירה.

ייתכן מצב בו העירייה מתירה בינוי של 200 מ"ר ועל פי חוזה החכירה הבנייה המקסימלית הינה 160 מ"ר.

במצב זה, במידה ותרצו לנצל את קיבולת הבנייה המותרת על פי תכנית בניין עיר, תדרשו לשלם מיסוי נוסף לרשות מקרקעי ישראל (דמי היתר).

מה צריך לדעת שמאי דירות בירושלים על הקניית בעלות של בתים פרטיים?

לאחרונה, רשות מקרקעי ישראל מתירה לבצע הקניית בעלות בקרקעות עירוניות בתנאי מסוימים. המטרה של היוזמה הינה לרשום את הדירות על שמם של החוכרים.

רשות מקרקעי ישראל, בחלק מהמקרים, תסכים להקנות בעלות ללא תשלום במגרשים עד לגודל של 280 מ"ר.

במגרשים הגדולים מ – 280 מ"ר, רשות מקרקעי ישראל תדרוש כי תהוונו את כל זכויות הבנייה החלות על המקרקעין מכח התכנון העירוני.

שיקולים נוספים ששמאי דירות בירושלים צריך לקחת בחשבון:

בהערכת שווי דירה או בית פרטי שמאי מקרקעין צריך לבדוק את הרישום המשפטי של הדירה. השמאי צריך לראות האם יש עיקולים על הדירה, הערות אזהרה, לנתח את הזכויות החוזיות שמכוחן קמה הזכות לביצוע דיספוזיציה ועוד.

במידה והדירה או הבית הפרטי לא רשומים בצורה תקינה, זה יכול להקשות על קבלת משכנתא. דבר זה יכול להשפיע לרעה על שווי הנכס.

בדיקה נוספת ששמאי דירות בירושלים צריך לבצע היא בדיקת היתרי הבניה. בתכניות האדריכליות המצורפות להיתרי הבנייה ניתן לראות את הבינוי המאושר הנכס. כל בניה אשר חורגת מהתשריטים בהיתר יכולה להיות לא חוקית.

לנוחיותכם, קישור לאתר רשות מקרקעי ישראל.