מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין ברעננה?

בבחירת שמאי מקרקעין ברעננה מומלץ לוודא שהשמאי מתמחה בכל שכונות העיר ויש לו הבנה מעמיקה במיסוי מקרקעין.

בחלקה הדרומי של רעננה ממוקמות השכונות הוותיקות שבהן מקדמים תכניות פינוי בינוי ותמ"א 38. בצפון העיר ממוקמת שכונת נווה זמר החדשה ואזור התעשייה קריית אתגרים.

שמאי מקרקעין ברעננה צריך להתמחות בכל סוגי שמאות המקרקעין. אם זה נכסים מסחריים כמו חנויות ומשרדים ואם זה נכסי מגורים כמו דירות ובתים פרטיים.

ברעננה קיימים בתים פרטיים ותיקים רבים היושבים על מגרשים עם זכויות בנייה רבות. נכסים אלה שחשופים למיסוי מקרקעין גבוה.

נכסים נוספים שחשופים למיסוי מקרקעין גבוה, אלו הנכסים המסחריים.

במאמר זה, נדבר על הדברים החשובים ביותר ששמאי מקרקעין ברעננה צריך לדעת בהערכת שווי בית או דירה ונדבר על מיסי המקרקעין הנפוצים.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהערכת שווי דירה או בית פרטי:
איזה בדיקות משפטיות צריך לבצע שמאי מקרקעין ברעננה בהערכת שווי בית או דירה:
חשיבותה של בדיקת היתרי בניה על ידי שמאי מקרקעין ברעננה:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על הבדיקה התכנונית וזכויות בניה בהערכת שווי בית או דירה:
- דוגמה לחישוב זכויות בניה על ידי שמאי מקרקעין ברעננה:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על מס שבח והיטל השבחה:
- דוגמה לתחשיב מס שבח כאשר יש זכויות בנייה נוספות על ידי שמאי מקרקעין ברעננה:
- דוגמה לחישוב היטל השבחה בחנות על ידי שמאי מקרקעין ברעננה:
  - ביצוע חילוץ שווי מ"ר מבונה משווי מ"ר בנוי על ידי שמאי מקרקעין ברעננה:
  - קביעת התאמות יעילות לזכויות הבנייה מכח התכניות:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על תשלומים לרמ"י:
- מה צריך לדעת שמאי נדל"ן ברעננה על הקניית בעלות בבתים בחכירה:
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על פינוי בינוי?
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על חלוקת ירושה?
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על תוואי קו המטרו:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהערכת שווי דירה או בית פרטי:

כאשר שמאי מקרקעין ברעננה מכין חוות דעת שמאית להערכת שווי בית או דירה, השמאי צריך לפרט את ממצאיו בפרקי השומה.

הפרק הראשון של השומה עוסק בביקור בנכס ותיאור הבית או הדירה. במסגרת הביקור בנכס שמאי מקרקעין ברעננה צריך לתעד את הפיתוח הסביבתי של הבית, דרכי גישה לבית ומוקדי עניין בקרבת הבית.

השמאי יתאר את פנים הבית או הדירה, יציין את רמת הגמר, יתאר את הריצוף, חדרי הרחצה, המטבח, החצר ועוד.

במועד הביקור בנכס שמאי מקרקעין ברעננה צריך לבצע מדידת לייזר של הבית על גבי תכניות הסרטוט ההנדסי של הדירה. את הסרטוטים ההנדסיים, השמאי יכול לקבל בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברעננה.

בשלב הביקור בנכס כשהשמאי בוחן את הדירה או הבית הפרטי, השמאי צריך לבדוק קיומן של חריגות בניה.

במקרים ששמאי המקרקעין ברעננה נתבקש להעריך שווי בית, מומלץ שהשמאי ימדוד בעזרת סרגל לייזר גם את גבולות החצר מחומה לחומה.

איזה בדיקות משפטיות צריך לבצע שמאי מקרקעין ברעננה בהערכת שווי בית או דירה:

הבדיקה המשפטית הראשונה ששמאי מקרקעין ברעננה צריך לבצע במסגרת הערכת שווי בית או דירה זה את בדיקת הזכויות. בדיקת הזכויות זו בדיקה שעושה השמאי לצורך הבנת טיב החזקה של הבעלים בנכס.

יש כמה צורות חזקה בנכס מקרקעין. יש נכסים שאין לגביהם פרצלציה (לא רלוונטי לרעננה) ונכסים אלה רשומים בפנקס השטרות. קיימים נכסים (לרוב בתים פרטיים, חנויות ומשרדים) אשר רשומים בחלקה מסוימת באחוזים ללא תת חלקה. נכסים אלה מתנהלים בפנקס רשם הזכויות. הרישום הטוב ביותר הוא בפנקס הבתים המשותפים. נכס הרשום בפנקס הבתים המשותפים מקבל תת חלקה וניתן לזיהוי משפטי ודאי.

לאחר ששמאי מקרקעין ברעננה איתר את הרשם המתאים, יזמין השמאי את נסח הטאבו. במידה והבית או הדירה רשומים כבית משותף, יזמין השמאי את תשריט הבית המשותף עליו מבוסס נסח הטאבו. בתשריט הבית המשותף, שמאי מקרקעין ברעננה יכול לזהות בוודאות את שטח הבית או הדירה, את השטחים המשויכים לבית והדירה ולעיין בתקנון לעניין ניצול זכויות בנייה.

בתים פרטיים אשר מצויים בחכירה מאת רשות מקרקעי ישראל מצריכים בדיקה משפטית מעמיקה יותר. בפרק המשפטי שמאי מקרקעין ברעננה צריך לפרט את תנאי הסכם החכירה.

הסכם חכירה הוא מסמך יסודי ביותר בהערכת שווי בית פרטי ברעננה. בהסכם החכירה קיימים נתונים קריטיים המשפיעים על שווי הזכויות של החוכר.

בהסכם החכירה מופעה תקופת החכירה, היקף הבינוי המותר, הוראות לעניין הארכת הסכם החכירה, מטרת החכירה, מספר בניינים מותרים להקמה ועוד.

ניתוח של הסכם החכירה בפרק המשפטי של השמאות יעזור לשמאי המקרקעין לקבוע את תשלומי המס החלים על המוכר לרשות מקרקעי ישראל. גם אם שווי המגרש בשוק הוא 5,000,000 ש"ח והמיסים שעל המוכר לשלם הם 1,200,000 ש"ח, אזי לחוכר יש זכויות ששווין רק 3,800,000 ש"ח.

חשיבותה של בדיקת היתרי בניה על ידי שמאי מקרקעין ברעננה:

כמו שציינו קודם, בדיקת רישוי הבנייה והיתרי הבנייה בבית או בדירה מתבצעת אחרי ששמאי מקרקעין ברעננה השלים את הביקור בנכס וראה מה בנוי במגרש בפועל.

היתר בניה מורכב משני מסמכים עיקריים ושני מסמכים נלווים. המסמכים העיקריים זו התכנית הגשה. תכנית ההגשה זה מפה ארוכה שנפתחת כמו "גרמושקה" ובה משורטטת המפה הסביבתית ותרשים של כל קומה בבית.

המסמך השני הוא היתר הבניה עצמו. היתר הבניה עצמו זה מסמך מילולי בגודל A4 בן דף אחד או שני דפים. בהיתר המילולי רשומים במלל השטחים שהותרו בהיתר.

שני המסמכים הנלווים הם תעודת גמר וטופס 4. מסמכים אלה מעידים שהבניה בוצעה על פי ההיתר וניתן לאכלס את השטח הבנוי הנוסף.

בהערכת שווי בית פרטי חדש, סביר להניח שיש היתר אחד אשר מפרט את כל הבינוי במגרש. במקרה זה, השמאי צריך להסתמך על היתר הבניה שניתן לבית ולבדוק שאין שטחים שנבנו בחריגה להיתר. בבתים וותיקים ייתכן שהבית נבנה בשלבים וכולל כמה היתרי בניה.

שמאי נדל"ן צריך לרכז את כל ההיתרים שניתנו לבית עם השנים ולרשום את השטח הכולל שהותר. על השמאי לוודא שכל תוספת בניה שבוצעה אינה חורגת מהשטח שנקבע בהיתר הבניה.

במידה והשמאי מצא כי חלק מסוים בבית נבנה בניגוד להיתר השמאי צריך לבדוק האם קיימת יתרת זכויות בנייה להכשרת החריגה. במידה וקיימת יתרת זכויות בנייה, שמאי מקרקעין ברעננה יכול להפחית משווי תוספת הבנייה את עלויות הסדרתה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על הבדיקה התכנונית וזכויות בניה בהערכת שווי בית או דירה:

הבדיקה התכנונית הביא בין הבדיקות החשובות ביותר שצריך לבצע שמאי מקרקעין ברעננה. הבדיקה התכנונית היא בדיקה של כל התכניות העירוניות והמחוזיות החלות על הקרקע וסביבתה.

את המידע התכנוני, שמאי מקרקעין ברעננה יכול לקבל באתר רשות מקרקעי ישראל, באתר מנהל התכנון ובוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברעננה.

קיימות תכניות כוללניות לעיר אשר השפעתן על המגרש שאותו אנחנו צריכים להעריך היא נמוכה ויש תכניות אשר מוסיפות זכויות בנייה למגרש.

לכל תכנית יש הוראות אשר קובעות את מטרת התכנית, את מגרשי התכנית, את ייעוד המגרשים ואת זכויות הבנייה המותרות בכל מגרש או תא שטח.

בהערכת שווי בית פרטי או דירה, שמאי מקרקעין ברעננה צריך להכיר את תכנית רע/3000.

מטרת התכנית היא לעבות את אזור המושבה ואת רחוב אחוזה תוך ביצוע פינוי בינוי במוקדים שונים. התכנית מוסיפה זכויות בנייה רבות למגורים בשימושים מעורבים עם מסחר.

התכנית מחלקת את רעננה לעשרה מתחמי תכנון, להלן מפת מתחמי התכנון (קרדיט לאתר התכנון הלאומי):

לצורך הדוגמה, ננתח את אזור תכנון מספר 1 המתייחס למרכז העיר של רעננה.

שטחו של המתחם הוא 400 דונם. התכנית מייעדת את מרכז העיר בייעוד משרדים, מגורים ותיירות.

התכנית קובעת צפיפות מגורים של 12 יח"ד לדונם וקובעת זכויות בניה על פי שטח המגרש:

להלן טבלת הזכויות למתחם מתוך מסמכי התכנית:

מתחם מספר 3 ממוקם צפונית מרחוב אחוזה ובו קיימים בתים פרטיים. מתחם זה אינו מיועד לבניה גבוהה וזכויות הבנייה במתחם לא יעלו על 100% משטח המגרש. התכנית קובעת צפיפות של 8 יח"ד לדונם.

דוגמה לחישוב זכויות בניה על ידי שמאי מקרקעין ברעננה:

ברשותנו מגרש בשטח של 750 מ"ר עם הבית וותיק. כיום הבעלים מעוניין למכור את הבית והוא רוצה לדעת כמה זכויות בנייה יש במגרש.

לפי תכנית רע/3000, במתחם מספר 3, במגרשים בשטח של 750 מ"ר יותרו זכויות בנייה של 100% מעל הכניסה הקובעת בצפיפות של 8 יח"ד לדונם.

בשלב הראשון, שמאי מקרקעין ברעננה יבדוק כמה יחידות דיור אפשר לבנות על המגרש. אם הצפיפות היא 8 יח"ד לדונם ולנו יש 0.75 דונם אז נמצא את מספר יחידות הדיור בעזרת מכפלה פשוטה. 0.75 דונם * 8 יח"ד לדונם = 6 יחידות דיור לדונם.

בשלב השני, שמאי מקרקעין ברעננה יבדוק את היקף הזכויות המותר.

750 מ"ר * 100% זכויות בנייה = 750 מ"ר לבינוי. אם נחלק באופן שווה בין הדירות, נקבל כי שטחה של כל דירה הוא 125 מ"ר.

בשלב השלישי השמאי ייתן ערך לזכויות הבנייה. את קביעת השווי יבצע השמאי בשתי שיטות. שיטה אחת היא שיטת ההשוואה, השמאי ינסה לאתר מגרשים דומים עם זכויות בנייה דומות. השמאי יבצע תחשיבי התאמה ויקבע את הממוצע למ"ר קרקע או מ"ר מבונה.

השיטה השנייה, היא שיטת החילוץ. בשיטת החילוץ, שמאי מקרקעין ברעננה ימצא דירות חדשות בנויות שנמכרו בסיבה ויחלץ את שווי הקרקע לצורך הערכת זכויות הבנייה.

אם דירה חדשה בשטח של 125 מ"ר נמכרת תמורת 5,000,000 ש"ח אז המחיר למ"ר בנוי הוא 40,000 ש"ח. מהשווי הבנוי למ"ר שמאי מקרקעין ברעננה יפחית את הרווח הייזמי ואת עלויות הבנייה.

אם הרווח הייזמי בפרויקטים חדשים הוא 20% ועלויות הבנייה להקמת הבית הן 10,000 ש"ח למ"ר, אז שוויו של מ"ר קרקע יהיה 10,000 – 1.2 / 40,000 ש"ח = 23,300 ש"ח.

היות ויש לנו 750 מ"ר סחירים אז נכפיל שטח זה במחיר למ"ר קרקע שקיבלנו ונגיע לשווי קרקע של 17,475,000 ש"ח.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על מס שבח והיטל השבחה:

במכירת בית פרטי ברעננה המוכר חשוף למס שבח. הפטור הנפוץ ממס שבח במגורים זה הפטור במכירת דירת מגורים יחידה על לתקרה של 4,500,000 ש"ח.

למרות הפטור, קיימים מקרים בהם יימכר בית פרטי המהווה את דירתו היחידה של המוכר ועדיין רשות המסים תדרוש תשלום מס שבח.

מקרים אלה נפוצים במגרשים עם בתים וותיקים אשר לא ניצלו את כל זכויות בנייה. לדוגמה: נמכר בית וותיק בשטח של 160 מ"ר על מגרש של 500 מ"ר שעליו ניתן להקים 4 יחידות דיור בשטח כולל של 350 מ"ר.

בגלל שהבית וותיק וכנראה מי שרוכש את המגרש מתכנן להרוס את הבית הוותיק והקטן ולהקים בניין עם 4 יחידות דיור.

רשות המסים במצב הזה יכול להפריד בין רכיבי העסקה. רשויות המס יטענו שהבית ללא זכויות הבנייה זה החלק שיהיה זכאי לפטור ממס שבח וחלק התמורה הנוסע מזכויות הבנייה יחויב במס שבח מלא.

חלוקה זו מתבצעת כאשר התמורה הושפעה מאוד מזכויות הבנייה הנוספות. אם זכויות הבנייה היו בשיעור של 10% רשות המסים יכלה להתעלם מכך.

דוגמה לתחשיב מס שבח כאשר יש זכויות בנייה נוספות על ידי שמאי מקרקעין ברעננה:

נמכר בית בשטח של 160 מ"ר על מגרש של 500 מ"ר. הבית נמכר תמורת 8,000,000 ש"ח. למגרש יש זכויות בניה של 350 מ"ר. זאת אומרת שקיימת תוספת זכויות בניה של 160 – 350 מ"ר = 190 מ"ר.

בשלב הראשון, רשות המסים תיתן ערך למרכיב הבית ללא זכויות הבנייה. השטח הבנוי הוא 160 מ"ר ושטח החצר הוא 160 – 500 מ"ר = 340 מ"ר. אם ניקח את החצר במקדם של 15%, אז המ"ר הכולל שנקבל הוא 160 + 340 * 15% = 211 מ"ר. אם שוויו של מ"ר בנוי הוא 25,000 ש"ח, אז שווי הבית ללא זכויות הבנייה יהיה 5,275,000 ש"ח. נניח ששווי מ"ר זכות בניה שווה 15,000 ש"ח, אז שווין של זכויות הבנייה יהיה 190 מ"ר * 15,000 ש"ח = 2,850,000 ש"ח.

על החלק של הבית רשות המסים תיתן פטור מלא ממס שבח ועל החלק של זכויות הבנייה, רשות המסים תחייב במס שבח מלא.

דוגמה לחישוב היטל השבחה בחנות על ידי שמאי מקרקעין ברעננה:

במכירת חנות או משרד עם זכויות בנייה, על המוכר יחול מס היטל השבחה. היטל ההשבחה יחול על המוכר רק על תכנית שאושרה בזמן שהמוכר החזיק הנכס.

שמאי מקרקעין ברעננה המתמחה בהיטל השבחה יכול לבצע הערכה של גובה המס על בסיס ערכי התכנית המשביחה.

חישוב של היטל השבחה אינו נעשה על פי ערכי הקרקע היום. היטל ההשבחה משולם לפי שווי הקרקע במועד אישור התכנית. אם אושרה תכנית בשנת 2010 שמוסיפה לנו 50 מ"ר, נשלם עבור ההשבחה בערכי קרקע של 2010.

קיימים מקרים בהם חיוב בהיטל השבחה יהיה על פי מחירי שווי הקרקע היום וזה במקרים של שימוש חורג או הקלה. בגלל שהאישור החורג או ההקלה הן החלטות תכנוניות שניתנות בשוטף, אזי החיוב יהיה מבוסס על השווי הנוכחי של זכויות הבנייה.

דוגמה: שמאי מקרקעין ברעננה נתבקש לבצע הערכת מס היטל השבחה בחנות בשטח של 100 מ"ר על מגרש של 400 מ"ר. הבעלים של החנות מבקש למכור את החנות. החנות נרכשה בשנת 2000. מחיר הקניה של החנות הוא 300,000 ש"ח (צמוד) והחנות נמכרה תמורת 1,800,000 ש"ח. הרווח היזמי הוא 20%.

לאחר בדיקת כל התכניות שחלות על המגרש, שמאי היטל השבחה מצא שתי תכניות המוסיפות זכויות בנייה לחנות.

תכנית משנת 2010 שמוסיפה 50 מ"ר בקומת הקרקע ותכנית מספר 2020 שמוסיפה 100 מ"ר משרדים בקומה א'.

בשנת 2010 שווי מ"ר בנוי היה 15,000 ש" ועלויות הבנייה היו 7,000 ש"ח.

בשנת 2020 שווי מ"ר בנוי היה 28,000 ש"ח ועלויות הבנייה היו 10,000 ש"ח.

בביצוע חישוב של היטל השבחה שמאי מקרקעין צריך למצא שווי מ"ר לבינוי קרקע. אם יש לי נתון של שווי מ"ר בנוי, שמאי מקרקעין ברעננה יכול להפחית משווי זה את הרווח היזמי ואת עלויות הבנייה. מה שיתקבל זה שווי הקרקע הזמינה לבנייה.

ביצוע חילוץ שווי מ"ר מבונה משווי מ"ר בנוי על ידי שמאי מקרקעין ברעננה:

15,000 ש"ח למ"ר בנוי חלקי 1.2 (20% רווח ייזמי) בניכוי 7,000 ש"ח עלויות בניה. שווי מ"ר מבונה על פי תכנית משנת 2010 הוא 5,500 ש"ח.

28,000 ש"ח למ"ר בנוי חלקי 1.2 (20% רווח ייזמי) בניכוי 10,000 ש"ח עלויות בניה. שווי מ"ר מבונה על פי תכנית משנת 2020 הוא 13,300 ש"ח.

קביעת התאמות יעילות לזכויות הבנייה מכח התכניות:

מהות החיוב בהיטל השבחה מבוססת על התועלת הכלכלית שההשבחה מסבה לבעל הקרקע. התכנית משנת 2010 מאפשרת לנו לבצע בניה ללא התאמות מיוחדות. התכנית השנייה מאפשרת הקמת קומת משרדים מעל הקומה המסחרית.

שמאי מקרקעין ברעננה המתמחה בביצוע הערכות היטל השבחה ועררים, ידע לתת מקדם הפחתה לתוספות בניה. ביצוע תוספת בניה זה בדרך כלל מורכב יותר מבניה חדשה. בשלבי ביצוע היציקות נגרם נזק לחצר הבית או החנות והבנייה מורכבת יותר ויקרה יותר. מקובל ששמאי מקרקעין ברעננה ייתן מקדם הפחתה לזכויות בנייה אלה בשיעור שנע בין 80% – 70%.

חישוב סך היטל ההשבחה משתי התכניות שאושרו להרחבת החנות:

תכנית משנת 2010: 5,500 ש"ח למ"ר קרקע לבניה * 50 מ"ר * 50% מס היטל השבחה = 137,500 ש"ח תשלום היטלה שבחה.

תכנית משנת 2020: 13,300 ש"ח למ"ר קרקע לבניה * 100 מ"ר משרדים * 70% הפחתה בגלל התאמות בניה * 50% מס היטל השבחה = 465,500 ש"ח תשלום היטלה שבחה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על תשלומים לרמ"י:

במכירת בית פרטי או מגרש לבניה המצוי בחכירה מרשות ממקרקעי ישראל המוכר צפוי לשלם דמי היוון או דמי הסכמה.

חוכרים החוכרים מגרש מהמנהל רוכשים קיבולת בנייה מסוימת. עם השנים העירייה מאשרת תכניות בניין עיר אשר מגדילות את זכויות הבניה.

על זכויות הבנייה החדשות שאישרה העירייה אתם צפויים לשלם תשלומי היוון.

אם רכשתם מגרש עם זכויות בנייה לבית בודד בשטח בנוי של 200 מ"ר והיום מותר לבנות על המדרש 200 מ"ר נוספים, תשלמו למנהל עבור 200 המ"ר הנוספים דמי היוון.

דמי ההיוון עומדים בדרך כלל על 31% משווי זכויות הבנייה. אם מ"ר אחד שווה 10,000 ש"ח, תשלמו 10,000 ש"ח * 200 מ"ר * 31% = 620,000 ש"ח.

אם על המגרש חלה תכנית המתירה תוספת של יותר מדירה אחת, הפעולה שיצטרך לבצע החוכר היא תשלום דמי שינוי ייעוד וניצול – סוג של דמי היתר.

בתחשיב שינוי ייעוד וניצול, שמאי מקרקעין ברעננה יבצע חישוב שונה. נניח שמוחכר מגרש עם יחידת דיור אחת ששווי הקרקע ללא פיתוח הוא 5,000,000 ש"ח. על הקרקע מותר להוסיף עוד שתי יחידות דיור ושווי הקרקע על פי זכויות הבנייה הוא 12,000,000 ש"ח.

אם על פי חוזה החכירה מותר רק דירה אחת ואנחנו מוסיפים יותר מדירה אחת, נדרש להשתמש בחישוב זה.

בשלב הראשון, שמאי מקרקעין ברעננה צריך להכפיל את השווי הקודם ב – 91%. בשלב השני להחסיר משווי הקרקע עם מלוא הפוטנציאל את התוצאה שקבלנו ולהכפילה ב – 31%.

5,000,000 * 91% – 12,000,000 ש"ח * 31% = 2,300,000 ש"ח.

לאחר שביצענו תשלום של דמי היתר, החוכר יכול לשלם דמי הקניית בעלות ולהתנתק מרשות מקרקעי ישראל.

מה צריך לדעת שמאי נדל"ן ברעננה על הקניית בעלות בבתים בחכירה:

כיום רשות מקרקעי ישראל מתירה לחוכרים לקבל בעלות מלאה בקרקע. התנאי שהמנהל מציב זה חוזה חכירה מהוון ותשלום עבור הקניית הבעלות.

שמאי מקרקעין ברעננה צריך להכיר על ביוריהן את הוראות רשות מקרקעי ישראל ולפעול על פיהן בחישובי מס.

במגרשים שאינם עולים על 280 מ"ר לא יגבה המנהל כלל תשלום עבור הקניית הבעלות.

במגרשים ששטחם מ – 280 ועד 540 מ"ר ישלם החוכר 4.5% משווי שוק של המגרש.

במגרש ששטחו מ – 540 ועד 1,000 מ"ר ישלם החוכר 9% משווי שוק של המגרש.

ובמגרשים מעל לשטח של דונם, יתבצע חישוב הדומה לחישוב דמי היתר והתשלום לא יפחת מ – 12% משווי השוק של הקרקע.

לדוגמה, המגרש שלנו ששווה 12,000,000 ש"ח בגלל זכויות הבנייה שיש בו, שטחו 750 מ"ר. בגין מגרשים בשטח זה, המנהל יגבה 9% משווי השוק של הקרקע.

12,000,000 ש"ח * 9% = 1,080,000 ש"ח.

שימו לב שעל התשלומים לרמ"י חל מס רכישה ומע"מ.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על פינוי בינוי?

בשנת 2017 אושרה תכנית פינוי בינוי ב"מרכז גולן". התכנית קובעת הוראות לבניית פרויקט מסחר משרדים ומגורים על רחוב האחוזה.

מתחמי פינוי בינוי זוכים לביקוש רב בגלל הפוטנציאל הטמון. כיום ברעננה קיימים כמה פרויקטים של התחדשות עירונית.

תכנית פינוי בינוי צריכה להיות מתוכננת כלכלית בצורה מושלמת. חשוב מאוד לשמור גם על רווח היזם וגם על זכויות בעלי הקרקע.

שמאי מקרקעין ברעננה המתמחה בניתוח פרויקטים של פינוי בינוי יכול לחשב את כל זכויות הבנייה, לקבוע את הרווח היזמי ליזם ובכל להגן על הדיירים.

היזם צריך לקבל בדיוק את מה שיספיק לו לקבלת רווח יזמי סביר. כל רווח עודף בא על חשבון השטחים שהדיירים בבניין יכולים לקבל.

להלן דוגמה מהוראות תכנית פינוי בינוי:

להלן תרשים התכנית ואילוסטרציית הבינוי:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על חלוקת ירושה?

בירושה קיימת חשיבות רבה ששמאי ירושה יבצע תחשיב מיסוי מקרקעין לצורך ביצוע תשלומי איזון מדוייקים מיותר של סל הירושה.

במידה ואחד היורשים יורש נכס הוא יורש גם את כל חבויות המס שיש לנכס. אם שווי השוק של הנכס הוא 4,000,000 ש"ח והנכס גורר חבות במס בגובה של 1,000,000 ש"ח, אז שווי הזכויות האמיתי בנכס הוא רק 3,000,000 ש"ח.

לדוגמה:

שני אחים ירשו בית פרטי ששווי השוק שלו הינו כ – 3,000,000 ש"ח וסך של 1,000,000 ש"ח מזומן.

לכאורה, שווי הירושה הינו 4,000,000 ש"ח. במידה ואח אחד יחליט להשאיר את הבית, הוא יידרש לשלם סך של 1,000,000 ש"ח לאח השני. וכתמורה נוספת יישאר לו את הכסף הנזיל בסל הירושה.

לכאורה, נראה הגיוני. כל אח נשאר עם 2,000,000 ש"ח.

לא כך הדבר.

שמאי ירושה מקצועי בבואו להעריך את שוויו של הבית נדרש לבצע תחשיב מיסוי מקרקעין ייסודי ומעמיק.

ייתכן, ולבית קיימת חבות במס שבח וחבות בהיטל השבחה.

לאחר ניכוי של 500,000 אלף ש"ח בגין היטל השבחה, ו – 500,000 ש"ח מס שבח האח שנשאר עם הבית, יקבל פחות ממה שציפה בבואו לממש את הירושה.

על פי חוק מיסוי מקרקעין, ירושה אינה מהווה עסקה במקרקעין.

במקרה של מכירת נכס שהתקבל במסגרת ירושה היורש נכנס לנעלי המוריש ורשויות המס מתייחסות לעסקת המכר אילו המוריש מבצע את המכירה.