מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין להערכת תחנת דלק?

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין להערכת תחנת דלק?

בוחרים שמאי מקרקעין להערכת תחנת דלק?

הערכת תחנת דלק על ידי שמאי מקרקעין מתבצעת בצורה ייחודית. בעולם שמאות המקרקעין קיימים נכסים אשר שוויים נגזר בעיקר מהפעילות העסקית.

לדוגמה: חברה היושבת במרכז הארץ ומתמחה במכירות און ליין. במקרה זה, לצרכן אין חשיבות במיקום המחסן, שכן, המוצר מגיע לביתו.

במקרה זה, הנכס של החברה זה אתר האינטרנט שלה ושרשרת ההפצה התפעולית. חברה זו רגישה לרווח הגולמי ולרווח התפעולי.

"רווח גולמי" – רווח המראה על הביקוש בשוק ועל הכדאיות הכלכלית הכללית בעיסוק זה במשק.

"רווח תפעולי" – רווח המראה על הייעילות התפעולית הפרטנית של החברה.

לדוגמה: ידוע שניתן לייצר ארון אמבטיה ב – 3,000 ש"ח ולמכור אותו ב – 5,000 ש"ח. הרווח הגולמי יעמוד על 2,000 ש"ח. אך הרווח התפעולי ישתנה מחברה לחברה.

חברה יעילה תרוויח (רווח נקי) יותר מחברה פחות יעילה.

תחנות דלק הינן נכסים ייחודיים אשר ההכנסה מהן מושפעת (גולמית – תפעולית) ממיקומן.

בהערכת שווי של תחנות תדלוק, שמאי מקרקעין מבצעים 2 חישובים. שוויה של התחנה כבנוייה ושווי הקרקע לתחנת הדלק.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הגדרות ועלויות ההקמה של תחנת דלק?

על פי הקווים המנחים פרק כ' מאת אגף שומת מקרקעין, עולה:

כ – 20% מתחנות הדלק הינן בבעלות חברות הדלק.

תחנות דלק אשר מוחכרות לחברות הדלק, חברות הדלק מקימות על חשבונן את תחנת הדלק ומשלמות לבעל הקרקע דמי שכירות בגין מרכיב הקרקע בלבד. תקופת החכירה הינה כ – 24 שנים (על מנת למנוע מצב שההשכרה תוגדר כעסקה במקרקעין ותחייב במס).

תחנות דלק בנויות המושכרות לחברות הדלק לתקופה של 5 – 10 שנים.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על סוגי תחנות הדלק ועלות הקמתן?

תחנות הדלק מתחלקות ל – 4 סוגים:
תחנה קטנה: מכירות מתחת ל – 200 קילו ליטר בחודש.
תחנה בינונית: מכירות בין 200 – 500 קילו ליטר בחודש.
תחנה גדולה: מכירות בין 500 – 750 קילו ליטר בחודש.
תחנה גדולה מאוד: מכירות מעל 750 קילו ליטר בחודש.
עלויות בניית תחנת הדלק מתחלקות על פי השימושים בתחנת הדלק המתחלקים ל – 3 רמות. רמה א', רמה ב', רמה ג'.
עלות הקמת תחנת דלק מדרגה א' ללא מע"מ עומדת על כ – 2,000,000 ש"ח.

עלות הקמת תחנת דלק מדרגה ב',ג' ללא מע"מ עומדת על כ – 3,500,000 ש"ח.

בבניית תחנת דלק באזשור אשר אינו מפותח והמרוחק קילומטרים מישוב קרוב, תייקר את הקמת תחנת הדלק בכ -200,000 ש"ח לכל קילומטר.

שמאי מקרקעין תחנת דלק

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על מרווח השיווק בתחנות דלק?

מרווח השיווק הינו אחוז הרווח הגולמי אשר ממנו נגזר הרווח התפעולי לבעל התחנה.

כ – 51% ממחיר ליטר דלק הינו מס ה"בלו. כ – 36% ממחיר ליטר דלק הינו מחיר הדלק בשער בית הזיקוק ורק כ – 13% ממחיר הדלק מהווה את מרווח השיווק.

כאמור, מרווח השיווק הינו הרווח הגולמי. מרווח זה יש להפחית את עלות שכר העבודה, הובלה, הנהלה ועוד.

הרווח התפעולי עומד על כ – 45% ממרווח השיווק. על פי תחשיב זה, רק כ – 5.8% ממחיר הדלק מהווה את הרווח לבעל התחנה.

דוגמה להערכת שווי של תחנת דלק בנוייה על ידי שמאי מקרקעין:

תחנות דלק גדולות ובינוניות, מורכבות מכמה רכיבי שווי, כגון: התחנה עצמה, חנות נוחות ושטיפת רכב.

בבואנו לבצע הערכת שווי של תחנות דלק, יש לקבל את כמות התנועה באותו קטע הכביש שבו התחנה תקום.
מידע זה ניתן לקבל בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
 

להלן דוגמה של קיבולת / היקף התנועה בכביש 461 בקטע בין יישוב תל אביב דרך הטייסים עד למחלף מסובים:

קמאי מקרקעין תחנת דלק

על פי דוגמה זו, אנו רואים שקיבולת התנועה היומית הממוצעת נכון לשנת 2020 הינה כ – 22,200 רכבים ביום לכיוון.

ברגע שהשגנו נתון קריטי זה, ניתן לבצע אמדן שווי לתחנת הדלק. להלן דוגמה להערכת שווי של תחנת דלק על ידי שמאי מקרקעין:

מרכיב תחנת התדלוק וחילוץ שווי הקרקע (תחנה שאינה בנוייה):

הערכת שווי תחנת דלק שמאי מקרקעין

 

מרכיב חנות הנוחות (מסחר) וחילוץ שווי הקרקע (חנות שאינה בנוייה):

הערכת חנות נוחות תחנת דלק שמאי מקרקעין

 

מרכיב שטיפת רכב וחילוץ שווי הקרקע (שטיפת רכב שאינה בנוייה):

הערכת שווי שטיפת רכב תחנת דלק שמאי מקרקעין

 
סה"כ שווי תחנת הדלק על כל מרכיביה, על פי הדוגמה:
שווי תחנת דלק שמאי מקרקעין
 

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על תמ"א 18 ( תכנית ארצית להקמת תחנת דלק )?

תמ"א 18 מקנה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לתת היתר להקמת תחנות תדלוק בקרקע שייעודה תעשייה או ייעוד אחר, וזאת ללא הכנת תכנית מפורטת.
על פי התכנית, באזור בנוי, השטח המסחרי לא יעלה על 80 מ"ר בתחנה מדרגה א'. בתחנה מדרגה ב' ו – ג' השטח המסחרי לא יעלה על 130 מ"ר.
  
 
 
 

שמאי מקרקעין

במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

פז שמאות מקרקעין - שמאי מקרקעין
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין להערכת תחנת דלק?
שם המאמר
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין להערכת תחנת דלק?
תיאור
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין להערכת תחנת דלק?
הכתב
המפרסם
פז שמאות מקרקעין
לוגו

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
Call Now Buttonלחץ ליצירת קשר