בלוג

תמונה ראשית פטור ממס לממד שמאי מקרקעין

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על פטור מתשלום בגין ממ"ד

הפטור לבניית ממ"ד חל גם במיסוי "היטל השבחה" וגם במיסוי המשולם לרשות מקרקעי ישראל.

לכל גוף יש את התנאים שלו למתן פטור מתשלום להקמת ממ"ד.

חוק ההתגוננות האזרחית, המתיר הקמת ממ"דים נחקק ביום 3.3.1992.

במאמר זה, נדבר על ההבדלים בין הוראות הפטור בין הגופים ונבחן מה התנאים לקבלת פטור מתשלום להקמת ממ"ד.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הוראות רשות מקרקעי ישראל בקשר לפטור מתשלום להקמת ממ"ד:

כאשר מבוקשת תוספת בניה החורגת מהמוגדר בחוזה החכירה, רמ"י גובה דמי היתר.

דמי ההיתר, הם בעצם רכישת זכויות בנייה נוספות מרמ"י בדרך של היוון.

אחד התנאים של רמ"י למתן היתר הינו היוון הנכס. דמי ההיוון במגורים עומדים על 5.5% משווי הקרקע.

רמ"י יעניק פטור מתשלום דמי היתר בתוספת ממ"ד עד לשטח של 20 מ"ר.

יחד עם זאת, במכר, כאשר אין מבנה על הקרקע, רמ"י לא תיתן פטור בגין הממ"ד.

לפיכך, רק כאשר קיים מבנה בפועל ניתן לקבל פטור מתשלום להקמת ממ"ד עד לשטח של 20 מ"ר.

לכן, במכר מגרש עם זכויות בנייה לממ"ד רמ"י יחייב את החוכר בגין רכיב הממ"ד.

בבקשה לתוספת בניה, רמ"י נותן פטור מדמי היתר עד לשטח של 160 מ"ר.

וזאת, בהנחה כי התב"ע במועד ההקצאה כללה פחות זכויות בניה מ – 160 מ"ר. אחרת, אנו נמצאים במצב של "בינוי בפועל".

שימו לב, אם לא מדובר על הרחבת דירה קיימת אלא הקמת יחידת דיור נוספת, לא יחול פטור בגין 160 מ"ר והחוכר ישלם מהמטר הראשון.

דוגמה:

במועד ההקצאה, התב"ע אישרה בינוי של 80 מ"ר במגרש. החוכר החכיר מרמ"י את מלוא זכויות הבנייה, דהיינו 80 מ"ר.

בשנת 2022 אושרה תכנית המתירה תוספת בניה של 80 מ"ר נוספים במגרש.

למרות שבחוזה החכירה השטח הינו 80 מ"ר, בגין ה – 80 מ"ר הנוספים רמ"י לא יגבה דמי היתר.

תחשיב דמי היתר על ידי שמאי מקרקעין עם פטור מתשלום לממ"ד:

קיים מגרש של 300 מ"ר עם חוזה חכירה מהוון לשטח מבונה של 250 מ"ר. על המגרש בנוי מבנה בשטח של 160 מ"ר.

שווי מ"ר מבונה ללא פיתוח: 5,000 ₪.

החוכר מבקש להוסיף 90 מ"ר עד למלוא קיבולת הבנייה, שמתוכם, 20 מ"ר ממ"ד.

בהנחה ובמבנה הקיים אין ממ"ד, יחול על החוכר התשלום הבא:

בגין ה – 20 מ"ר אשר מוגדרים כממ"ד – לא תחול דרישת תשלום.

בגין ה – 70 מ"ר מעבר ל – 20 מ"ר לממ"ד, ישלם החוכר 5,000 ₪ * 70 * 31% =  108,500 ₪.

פטור ממס לממד שמאי מקרקעין

דוגמה נוספת:

מגרש בשטח של 300 הוחכר בשנת 1995 בחוזה חכירה לא מהוון לקיבולת בנייה של 200 מ"ר.

בשנת 2022 אושרה תכנית בניין עיר אשר התירה תוספת בנייה של 50 מ"ר נוספים.

החוכר מבקש לנצל את זכויות הבנייה ולבנות ממ"ד.

שווי מ"ר מבונה כולל פיתוח הינו 8,000 ₪. עלויות הפיתוח הינן 500 ₪ למ"ר.

מה תשלום דמי ההיתר שיחול על החוכר?

בסיס שווי הקרקע שממנו נגזרים התשלומים לרמ"י הינו שווי קרקע ללא פיתוח.

לפיכך, שווי מ"ר מבונה ללא פיתוח יעמוד על 7,500 ₪.

כאמור, רמ"י נותנת פטור לממ"ד עד לשטח של 20 מ"ר.

בגין השטח של 30 מ"ר (50-20) ישלם החוכר 31% משווי התוספת.

20 מ"ר * 0 ₪ = 0

30 מ"ר * 7,500 * 31% = 69,750 ₪.

בנוסף, יהיה על החוכר להוון את חוזה החכירה, בתשלום של 5.5% משווי הקרקע לפי קיבולת הבנייה בחוזה החכירה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על חבות בהיטל השבחה בקשר לפטור מתשלום להקמת ממ"ד:

על פי חוק התכנון והבנייה, בתוספת השלישית נקבע כי ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה בהקמת ממ"ד עד לשטח של 12 מ"ר ברוטו.

הפטור מהיטל השבחה בגין ממ"ד ניתן במקרה של בניית הממ"ד.

במקרה שאנחנו נמכור בית עם זכויות בנייה לממ"ד שלא נוצלו – נשלם היטל השבחה.

יחד עם זאת, התוספת השלישית לא מחייבת כי יהיה בנית בנוי. וזאת, בניגוד לרשות מקרקעי ישראל.

הכוונה, ניתן לרכוש מגרש ריק ולבנות מבנה חדש ללא תשלום של היטל השבחה בגין מרכיב הממ"ד.

תחשיב שמאי מקרקעין לתשלום היטל השבחה לממ"ד:

נתונים:

קיימת קרקע חקלאית בשטח של 500 מ"ר. בשנת 2022 אושרה תכנית המתירה הקמת יח"ד בשטח של 100 כל אחת.

שווי המגרש בייעוד החקלאי הינו 250,000 ₪.

הצפיפות שנקבעה בתכנית הינה 20 יח"ד לדונם.

שווי דירת מגורים בשטח של 100 מ"ר הכוללת ממ"ד הינו 1,800,000 ₪.

בעל המגרש מבקש לדעת מה תהיה החבות בהיטל השבחה הן במצב של בניה והן במצב של מכר.

רווח יזמי – 15%.

עלות בניה למ"ר – 6,000 ₪.

חיוב בהיטל השבחה בחלופה של הקמת ממ"ד (הוצאת היתר):

בשלב הראשון, נבצע תחשיב בשיטת החילוץ על מנת לחשב שווי מ"ר מבונה.

נחלק את שווי הדירה ברווח היזמי ונפחית את עלויות הבנייה.

100 * 6,000 ₪ – 15% / 1,800,000 ₪ = 965,000 ₪ שווי קרקע כולל מע"מ.

100 / 965,000 = 9,650 ₪. קבלנו שמ"ר מבונה שווה 9,650 ₪ כולל מע"מ.

מנתוני השאלה, שטח הדירה כולל את שטח הממ"ד.

לפיכך, שטח הדירה בניכוי ממ"ד של 12 מ"ר יעמוד על 88 מ"ר.

לפיכך, שווי קרקע לדירה ללא מרכיב הממד הינו 9,650 * 88 = 849,200 ₪.

היטל ההשבחה משולם על הפרש בין המצב הקודם למצב החדש על פי התכנית החדשה.

שיעור המס הינו 50%.

שווי מצב חדש לפי התכנית החדשה:

20 יח"ד לדונם * 0.5 דונם = 10 יח"ד.

10 יח"ד * 849,200 ₪ = 8,492,000 ₪.

שווי במצב הקודם: 250,000 ₪.

ההפרש: 250,000 – 8,492,000 ₪ = 8,242,000 ₪ * 50% (שיעור המס) = 4,121,000 ₪.

בחלופה של בניה, היטל ההשבחה יעמוד על 4,121,000 ₪.

חיוב בהיטל השבחה בגין ממ"ד בחלופה של מכר:

בחלופה של מכר, לא ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה בגין מרכיב הממ"ד.

לפיכך, שווי המצב החדש יהיה גבוה יותר היות ולא נפחית את שטח הממ"ד.

100 * 9,650 ₪ * 10 יח"ד = 9,650,000 ₪.

שווי במצב קודם: 250,000 ₪.

ההפרש: 250,000 – 9,650,000 ₪ = 9,400,000 ₪ * 50% (שיעור המס) = 4,700,000 ₪.

בחלופה של מכר, היטל ההשבחה יעמוד על 4,700,000 ₪.

דגש חשוב ששמאי מקרקעין צריך לדעת בחיוב בהיטל השבחה בגין ממ"ד:

הזכות להקמת ממ"ד נוצרה בחודש מרץ בשנת 1992. יוצא, כי לפני מועד זה בכלל לא היו זכויות בנייה לממדי"ם.

אזי, תכניות אשר אושרו לפני מועד זה לא כוללות את מרכיב היטל ההשבחה בגין ממ"ד.

דוגמה:

על מגרש בשטח של 400 מ"ר בשנת 1988 אושרה תכנית מספר 1 המתירה הקמת יח"ד אחת בשטח של 150 מ"ר.

בשנת 2022 אושרה תכנית מספר 2 המתירה תוספת של יח"ד נוספת במגרש בשטח של 150 מ"ר.

בעל המגרש החליט למכור את המגרש. המוכר מבקש לדעת מה יהיה תשלום היטל ההשבחה בגין מרכיב הממ"ד.

כאמור, עקב אישור תכנית מספר 1 לא יחול חיוב בהיטל השבחה בגין ממ"ד. וזאת, מהסיבה שכלל לא היו הוראות להקמת ממ"ד באותה התקופה.

במועד אישור תכנית מספר 2,  היו זכויות להקמת ממ"ד ולפיכך, בגין תכנית זו יחול חיוב בהיטל השבחה בגין הממ"ד.

בפועל, ניתן להקים על המגרש 2 ממ"דים. בגין הממ"ד המשויך ליחידה הקיימת לפי תכנית 1 – לא יחול היטל השבחה. וזאת, בשל העובדה כי במועד אישור התכנית לא היות זכויות בנייה לממ"ד.

בגין הממ"ד שניתן להקים ליח"ד שאושרה בתב"ע 2 – נחויב בהיטל השבחה במכר. במידה ונחליט לבנות את הממ"ד, לא נחוייב בהיטלה שבחה.

 

לנוחיותכם, קישור לאתר מועצת שמאי מקרקעין – קווים מנחים פרק יז'.

לוגו א. פז שמאות מקרקעין

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.