קרקעות המדינה נמכרות לציבור בעזרת גוף ששמו מנהל / רשות מקרקעי ישראל.
רשות מקרקעי ישראל מנהל את מכירות הקרקע, בין היתר, בדרך של מכרז.
מכרזי רשות מקרקעי ישראל מפורסמים באתר הרשות ונגישים לציבור הרחב (ראה קישור בסוף המאמר).
כמו כן, באתר המקוון, ניתן לצפות בתוצאות מכרזי רשות מקרקעי ישראל.
במאמר זה נראה דוגמה לניתוח מכרז רמ"י והסקת הכדאיות הכלכלית מהעסקה המוצעת.
Table of contents [Close]
דוגמה לניתוח מכרז רשות מקרקעי ישראל על ידי שמאי מקרקעין:
מציעה מעוניינת לגשת למכרז לרכישת מגרש בשטח של 500 מ"ר עם זכויות בניה של 25% לבניית בית חד משפחתי, חד קומתי.
הקרקע פותחה לאחרונה ועדיין אין מכירות של בתים או מגרשים בשכונה.
הנתון היחיד שזמין למציעה הינם נתוני מכרז רשות מקרקעי ישראל של מגרשים ממתחמים סמוכים.
היות ונמצאו נתונים הקשורים למגרשים אחרים, יש לבחון האם זכויות הבנייה המתירה תכנית בניין עיר שונות ממגרש למגרש.
לא ניתן להשוות שני מגרשים בשטח של 500 מ"ר כאשר על מגרש אחד ניתן להקים בית חד משפחתי של 200 מ"ר לבין מגרש בשטח זהה, עליו ניתן להקים בניין מגורים עם זכויות בניה ל – 16 יח"ד.
כאשר המציעה הבינה את הנקודה, פנתה לשמאי מקרקעין לעזרה בהכנת שומה לצורך בחינת גובה ההצעה המתאימה.
שמאי מקרקעין בחן את מכרז רשות מקרקעי ישראל ומצא שלוש עסקאות רלוונטיות.
תוצאת מכרז רשות מקרקעי ישראל 1:
הצעה זוכה: 600,000 ₪.
עלויות פיתוח: 400,000 ₪.
שטח מגרש: 450 מ"ר.
זכויות בניה: 25% שטח עיקרי.
תוצאת מכרז רשות מקרקעי ישראל 2:
הצעה זוכה: 650,000 ₪.
עלויות פיתוח: 420,000 ₪.
שטח מגרש: 450 מ"ר.
זכויות בניה: 28% שטח עיקרי.
תוצאת מכרז רשות מקרקעי ישראל 3:
הצעה זוכה: 580,000 ₪.
עלויות פיתוח: 380,000 ₪.
שטח מגרש: 400 מ"ר.
זכויות בניה: 25% שטח עיקרי.
לידיעה: מחירי הזכייה המפורסמים באתר רשות מקרקעי ישראל אינם כוללים מע"מ. עלויות הפיתוח כוללות מע"מ.
בנוסף לזכויות הבניה המותרות, ניתן להוסיף למגרש את הבאים:
חניה בשטח מקורה של 20 מ"ר.
בריכת שחייה בשטח של עד 10 מ"ר.
ממ"ד בשטח של עד 12 מ"ר.
מרתף בהיקף קומת הקרקע כולל ממ"ד.
שימו לב! חלקי המבנה לעיל הינם סוג של שטחי שירות. לפיכך, לגבי שטחים אלה, יש לבצע שתי בדיקות.
בדיקה ראשונה: האם יש תועלת כלכלית בשטחים אלה.
לדוגמה, הקמת מרתף בקרקע סלעית אשר מביאה לעלויות בניה גבוהות, תהיה לא כלכלית כלל ביחס לתרומתו הכלכלית לשווי הבית.
בדיקה שנייה: מה תרומתם של שטחים אלה ביחס לשטח העיקרי. את היחסים האלה, שמאי מקרקעין מבטאים בעזרת מקדמים אקוויוולנטיים.
המקדמים האקוויוולנטיים לצורך הדוגמה הם:
חניה: 20% תועלת ביחס לשטח עיקרי.
בריכה: 25% תועלת ביחס לשטח עיקרי.
ממ"ד: 95% תועלת ביחס לשטח עיקרי.
מרתף: 40% תועלת ביחס לשטח עיקרי.
חצר: 15% תועלת ביחס לשטח עיקרי.
לצורך ניתוח מכרז רשות מקרקעי ישראל, בשלב הראשון, נכמת את המטרים האקוויוולנטיים (לפי מקדמי התועלת) לכל הצעה זוכה.
ניתוח עסקאות ממכרז רשות מקרקעי ישראל לפי מקדמים אקוו':
ניתוח תוצאת מכרז רשות מקרקעי ישראל 1:
בשלב הראשון ננתח את זכויות הבניה לפי מ"ר אקווי':
שטח מגרש: 450 מ"ר.
זכויות בניה: 25% שטח עיקרי.
שטח עיקרי לבניה: 450 מ"ר * 25% = 112.5 מ"ר אקוו'.
חניה: 20 מ"ר * 20% (מקדם תועלת) = 2 מ"ר אקוו'.
בריכה: 10 מ"ר * 25% (מקדם תועלת) = 2.5 מ"ר אקוו'.
ממ"ד: 12 * 95% (מקדם תועלת) = 11.5 מ"ר אקוו'.
מרתף: 112.5 מ"ר תכסית עיקרי + 12 מ"ר תכסית ממ"ד = 124.5 * 40% (מקדם תועלת) = 50 מ"ר אקוו.
יתרת חצר: 450 מ"ר מגרש * 0.75 (יתרת חצר) בניכוי הבריכה, החניה והממ"ד = כ – 195 מ"ר. 195 מ"ר * 15% (מקדם תועלת) = 44 מ"ר.
נכמת את השטחים האקוויוולנטיים שהתקבלו מניתוח מכרז רשות מקרקעי ישראל:
112.5 + 2 + 2.5 + 11.5 + 50 + 44 = כ – 222 מ"ר אקוו'.
בשלב השני ננתח את מחיר העסקה ונסיק מכך שווי למ"ר מבונה אקוו':
ההצעה הזוכה: 600,000 ₪ + מע"מ = 702,000 ₪ + 400,000 ₪ פיתוח = 1,102,000 ₪.
את מחיר העסקה הכולל (יש לשים לב כי על התשלומים לרמ"י חל מס רכישה) נחלק בכמות המ"ר האקוו' שקבלנו מניתוח ההצעה הזוכה.
222 מ"ר אקוו' / 1,102,000 ₪ = 5,000 ₪ למ"ר מבונה.
ניתוח תוצאת מכרז רשות מקרקעי ישראל 2:
בשלב הראשון ננתח את זכויות הבניה לפי מ"ר אקווי':
שטח מגרש: 450 מ"ר.
זכויות בניה: 28% שטח עיקרי.
שטח עיקרי לבניה: 450 מ"ר * 28% = 126 מ"ר אקוו'.
חניה: 20 מ"ר * 20% (מקדם תועלת) = 2 מ"ר אקוו'.
בריכה: 10 מ"ר * 25% (מקדם תועלת) = 2.5 מ"ר אקוו'.
ממ"ד: 12 * 95% (מקדם תועלת) = 11.5 מ"ר אקוו'.
מרתף: 126 מ"ר תכסית עיקרי + 12 מ"ר תכסית ממ"ד = 138 * 40% (מקדם תועלת) = 69 מ"ר אקוו.
יתרת חצר: 450 מ"ר מגרש * 0.73 (יתרת חצר) בניכוי הבריכה, המרתף, החניה והממ"ד = כ – 282 מ"ר. 282 מ"ר * 15% (מקדם תועלת) = 42 מ"ר.
נכמת את השטחים האקוויוולנטיים שהתקבלו מניתוח מכרז רשות מקרקעי ישראל:
126 + 2 + 2.5 + 11.5 + 69 + 42 = כ – 253 מ"ר אקוו'.
בשלב השני ננתח את מחיר העסקה ונסיק מכך שווי למ"ר מבונה אקוו':
ההצעה הזוכה: 650,000 ₪ + מע"מ = 760,000 ₪ + 420,000 ₪ פיתוח = 1,180,000 ₪.
את מחיר העסקה הכולל (יש לשים לב כי על התשלומים לרמ"י חל מס רכישה) נחלק בכמות המ"ר האקוו' שקבלנו מניתוח ההצעה הזוכה.
253 מ"ר אקוו' / 1,180,000 ₪ = 4,700 ₪ למ"ר מבונה.
ניתוח תוצאת מכרז רשות מקרקעי ישראל 3:
בשלב הראשון ננתח את זכויות הבניה לפי מ"ר אקווי':
שטח מגרש: 400 מ"ר.
זכויות בניה: 25% שטח עיקרי.
שטח עיקרי לבניה: 450 מ"ר * 25% = 100 מ"ר אקוו'.
חניה: 20 מ"ר * 20% (מקדם תועלת) = 2 מ"ר אקוו'.
בריכה: 10 מ"ר * 25% (מקדם תועלת) = 2.5 מ"ר אקוו'.
ממ"ד: 12 * 95% (מקדם תועלת) = 11.5 מ"ר אקוו'.
מרתף: 100 מ"ר תכסית עיקרי + 12 מ"ר תכסית ממ"ד = 112 * 40% (מקדם תועלת) = 45 מ"ר אקוו.
יתרת חצר: 400 מ"ר מגרש * 0.75 (יתרת חצר) בניכוי הבריכה, החניה והממ"ד = כ – 258 מ"ר. 195 מ"ר * 15% (מקדם תועלת) = 38 מ"ר.
נכמת את השטחים האקוויוולנטיים שהתקבלו מניתוח מכרז רשות מקרקעי ישראל:
100 + 2 + 2.5 + 11.5 + 45 + 38 = כ – 199 מ"ר אקוו'.
בשלב השני ננתח את מחיר העסקה ונסיק מכך שווי למ"ר מבונה אקוו':
ההצעה הזוכה: 580,000 ₪ + מע"מ = 702,000 ₪ + 380,000 ₪ פיתוח = 1,060,000 ₪.
את מחיר העסקה הכולל (יש לשים לב כי על התשלומים לרמ"י חל מס רכישה) נחלק בכמות המ"ר האקוו' שקבלנו מניתוח ההצעה הזוכה.
199 מ"ר אקוו' / 1,060,000 ₪ = 5,300 ₪ למ"ר מבונה.
ניתוח נכסי ההשוואה בהערכת שווי בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:
מניתוח זכויות הבנייה לכל מגרש, מצאנו מה קיבולת הבניה האמיתית של כל מגרש.
בשלב השני, ניתחנו את הנתונים ממכרז רשות מקרקעי ישראל ובכך מצאנו את מחיר ההצעה הזוכה כולל מע"מ.
בשלב השלישי חילקנו את ההצעה הזוכה חלקי מספר המ"ר האקוו' במגרש וקבלנו את הנתונים הבאים:
ממוצע למ"ר מבונה אקוו' בעסקה 1: 5,000 ₪.
ממוצע למ"ר מבונה אקוו' בעסקה 1: 4,700 ₪.
בעסקה השלישית התקבל ממוצע של 5,300 ₪ למ"ר אקוו'.
בהנחה ואין משתנים נוספים למגרשי ההשוואה כמו נוף וטופוגרפיה, ניתן לקבוע את שוויו הממוצע של מ"ר מבונה בגבולות 5,000 ₪ למ"ר מבונה אקוו'.
כעת, נחשב את כמות המ"ר המבונה האקוו' במגרש הנישום:
נתוני המגרש על פי מכרז רשות מקרקעי ישראל:
שטח מגרש: 500 מ"ר.
זכויות בניה: 25% שטח עיקרי.
יתרת זכויות הבנייה כמו במגרשי ההשוואה.
500 מ"ר * 25% = 125 מ"ר.
יתרת חצר: 333 מ"ר.
סה"כ שטח אקוו': 246 מ"ר.
סיכום ניתוח כדאיות הצעה במכרז רשות מקרקעי ישראל:
לאחר ניתוח עסקאות ההשוואה מצאנו כי שוויו של מ"ר מבונה אקוו' הינו 5,000 ₪.
כמו כן, על ידי שימוש במקדמים אקוויוולנטיים מצאנו את כמות המ"ר המבונה במגרש הנישום.
מה שנותר הינו מכפלה פשוטה של תוצאות החישובים:
246 מ"ר אקוו' * 5,000 ₪ למ"ר אקוו' מבונה = 1,230,000 ₪ כולל מע"מ.
זה המחיר המקסימלי שעל המציעה להציע במכרז.
ממה צריך להיזהר כאשר מבצעים פעולה בנכס המצוי בחכירה מאת רמ"י:
כידוע, רשות מקרקעי ישראל גובה תשלומים גם בביצוע פעולות במקרקעין.
הגם לאחר שזכיתם במכרז רשות מקרקעי ישראל או שקבלתם את הקרקע בדרך של הקצאה, אתם צפויים לתשלומים שונים לרמ"י.
בין המסים הנפוצים:
דמי היוון, דמי היתר, דמי הסכמה והקניית בעלות.
בפרק זה, נתאר בקצרה את מהות וסוכי המסים לעיל.
דמי היוון: דמי היוון הינו תשלום מהוון עבור זכויות בנייה.
לחוכר יש אפשרות לשלם דח"ש – דמי חכירה שנתיים או לשלם הכל מראש במקדם היוון של 91%.
דמי היתר: דמי היתר מתחלקים לכמה קטגוריות. בגדול, מדובר על תשלום המשולם לרמ"י בגין ניצול זכויות בנייה במגרש או פיצול מגרשים.
דמי הסכמה: דמי הסכמה משולמים על השבח שנוצר לרכיב הקרקע הלא מהוון. קיימות הוראות רבות לעניין תשלומי דמי הסכמה.
קיימות הוראות ספציפיות לחיוב בתשלומי דמי הסכמה בנחלה, במסחר ועוד.
חוכרים של מגרשים אשר שטחם עולה על 280 מ"ר חשופים לתשלומי מס גבוהים לרמ"י.
במקרה שהמגרש המוחכר עולה על 280 מ"ר יש לבחון אמדן תשלומי מס לרמ"י בגין זכויות בניה אשר לא נרכשו וכן, לבחון מצב של בינוי בפועל.
בינוי בפועל הינה הגדלה למצב בו החוכר רכש זכויות בניה מעטות יותר ממה שהיה זמין על פי תב"ע.
בגין זכויות בניה אלה יידרש החוכר לשלם כמי חכירה בשיעור של 91% על פי השווי נכון להיום.
טרם ביצוע עסקה במקרקעים מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין הבקיא במיסוי רשות מקרקעי ישראל.
לנוחיותכם קישור לאתר מכרזי רשות מקרקעי ישראל.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
