ירידה במחירי דירות או הרצת מניות המדינה?

בשנה האחרונה שמאי מקרקעין מדברים על עלייה בשיעור של 20% – 15% לשנה במחירי דירות.

כיום, תא משפחתי רחוק הרבה יותר מהיכולת לרכוש דירה ביחס לשנת 2011.

למי שזוכר, בשנת 2011 התקיימה מחאת יוקר המחייה. בין היתר, המחאה דיברה על התייקרות הדירות והמוחים התגוררו באוהלים.

במאמר דעה זה, נדבר על כמה נקודות מעניינות אשר ניתנות לניתוח כלכלי סוציאלי בכל הקשור למחירי הדיור בישראל.

מה מדינת ישראל רוצה?

רוב קרקעות ישראל מצויות בידי המדינה ומנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל. יוצא, שלמדינה שליטה ישירה על מחירי דירות.

קיימים מרכיבים אשר לא בשליטת המדינה כגון עלייה עולמית בתשומות הבנייה. עליה בתשומות הבנייה מתבטאת במחירי דירות וההצמדות למדד.

למרות זאת, המדינה בהינף יד יכולה לגרום לירידה במחירי דירות בעשרות אחוזים.

רכיב הקרקע לדירת מגורים של 100 מ"ר עומד על כ – 35% בערי ביקוש ואף עובר את ה – 55% באזורי יוקרה.

תחשיב לדוגמה:

מטבלה זו ניתן ללמוד כי למדינה ה"שאלטר" על יוקר המחייה. בנוסף למחירי הקרקע, המדינה יכולה להטיב במכסי ייבוא, מיסי העסקת פועלים ועוד.

חלקם של שמאי המקרקעין יעידו, ובצדק, כי היזמים אשר יקבלו הטבות מס ומחירי קרקע זולים לא "יגלגלו" את כל ההנחה לרוכשים.

החוקים הכלכליים ברורים. ציבור שהתרגל לרכוש ביוקר ימשיך לנהוג כפי שהורגל בטווח הקצר.

אחד הפתרונות שהמדינה כבר יישמה בעבר, ובהצלחה רבה, הינו מחיר למשתכן ומחיר מטרה.

תכניות אלה קבעו ליזמים את הרווח היזמי וייעדו את הדירות לזוגות הצעירים לרוב.

יחד עם זאת, תכניות סוציאליות אלה בפרט והורדת המחיר בגין הקרקע למגורים פוגעות בהכנסות המדינה.

לתכניות הסוציאליות ולהטבות במחירי הקרקעות יש מתנגדים רבים. בין המתנגדים הם בעלי נכסים ואלה שלא רוצים לסבסד על חשבונם את הדור הצעיר.

כיום ניתן לקבוע בוודאות, שמדינת ישראל רוצה כסף ועכשיו. תכניות מחיר למשתכן פוגעות בהכנסות המדינה, אבל, מוזילות את מחירי דירות.

Table of contents [Close]

מה הנזק הנגרם לדור הצעיר מעלייה במחירי דירות?
מה המדיניות הממשלתית בכל הקשור ביוקר המחייה ו - במחירי דירות:
ירידה במחירי הדירות או הרצת מניות המדינה?
- מה קורה בפועל בכל הקשור במחירי דירות?

מה הנזק הנגרם לדור הצעיר מעלייה במחירי דירות?

לא כל אחד חייב להיות הייטקיסט, רופא, מהנדס או איש עסקים מצליח.

במשק הישראלי, רוב הציבור אינו משתכר בשכר העובר את ה – 20,000 בחודש. שכר המורים לדוגמה אינו גבוה.

יוצא, כי תא משפחתי הכולל זוג עם ילד או שנים אשר משתכר 20,000 אינו יכול לחסוך להון העצמי הנדרש ויתקשה להחזיר את תשלומי המשכנתא לדירה סבירה.

לצערנו, רבים מהזוגות הצעירים נוטלים הלוואות חיצוניות לטובת ההון העצמי ומשתעבדים לתשלומי משכנתא בריבית.

להלן דוגמה למחיר הריבית למשכנתא שמשלם התא המשפחתי הצעיר:

החשיבה הנפוצה של הזוגות הצעירים היא: "למה שאזרוק כסף על שכירות אם בסוף הדירה תהיה שלי ותישאר לילדים".

חשיבה זו אינה נכונה בחלק מהמקרים מהסיבות הבאות:

רכישת דירה כפי שהראנו בדוגמה, מצריכה הון עצמי של 500,000 ₪. בהנחה והתא המשפחתי לווה את ההון העצמי ללא ידיעת הבנק, ההחזר החודשי יכול להגיע לסכומים של 3,000 ₪ רק בגין הריבית.
הנחנו כי בתא המשפחתי שני ילדים. אם הזוג היה מתגורר בשכירות, חוסך אלפי שקלים בגין הריבית והיה משקיע בחוגים לילדים והעשרתם, התרומה לכלכלת של המשפחה למשק (פריון) הייתה עולה הרבה יותר מאשר השקעה בבטון ובברזלים.

מה המדיניות הממשלתית בכל הקשור ביוקר המחייה ו – במחירי דירות:

אותו תא משפחתי אשר רוכש דירה, מונע משיקולים רגשיים ולא בהכרח משיקולים כלכליים. בניגוד לכך, המדינה מנוהלת על ידי מחלקות כלכליות מתוחכמות אשר כן יכולות לזהות את התמונה הכללית.

מדיניות הממשלה באי רצון בהורדת מחירי הדיור, מקורה, ברצונה להרוויח כמה שיותר ממכירת הקרקע. עלית במחיר הקרקע גורמת לעלייה במחירי הדירות.

הממשלה מתעלמת מהפוטנציאל של המרקם החברתי בהעלאת הפריון וגורמת למשפחות להשקיע את הכנסתם בקרקעות, בטון ובברזלים.

במלים פשוטות: במקום להשקיע בפריון ולפנות הכנסה לאזרחים, הממשלה עסוקה בגביית מס בדרך של מכירת קרקע ביוקר ועידוד העלייה במחירי דירות.

לא נתעלם מצרכי המדינה בגביית מסים לצרכי שירותי רפואה, בטחון ועוד. יחד עם זאת, מדינת ישראל היא בבעלות אזרחיה, למה שהאזרח לא ייהנה מהקרקע שהוא הבעלים בה?

מה רווחי המדינה ממיסוי מקרקעין מעלייה במחירי דירות:

בהעלאת שווי מתמיד של הקרקע למדינה רווח משני מקורות עיקריים. מס שבח ומס רכישה.

מס רכישה משולם בגין רכישת דירה יחידה אשר עוברת את תקרת הפטור, מושפעת מזכויות בנייה נוספות או רכישת דירה נוספת.

כיום אישרה הממשלה את העלאת מס הרכישה ב – 3% לסך של 8% לרוכשי דירה נוספת. מדיניות זו, מעלה את מחירי הדירות ומעלה את מחירי השכירות.

בנוסף, בגין כל דירה נוספת שנרכשה אחרי יום 1.1.2014 גובה המדינה מס שבח (מס רווח) בשיעור של 25%.

יוצא שמדירה שמחירה 2,000,000 ₪ בהתחשב בעליית מחיר של כ – 8% לשנה ומכירתה תוך 5 שנים מיום רכישתה תרוויח המדינה כ – 240,000 ₪ ממס השבח.

את מס השבח הצפוי המדינה מקדימה בעזרת שיעורי מס רכישה גבוהים בשיעור של 8%.

יש לציין כי במכירת הדירה מס הרכישה מנוכה ממס השבח.

על פי חוק מיסוי מקרקעין, מס הרכישה מחושב גם על השבח. מס הרכישה מחושב משווי הדירה הנוכחי כולל מע"מ.

יוצא שגם על המע"מ משולם מס רכישה. כפל מס!

עליה של מס הרכישה גורמת לעלייה במחירי הדירות היות ושמס זה מגולגל על הרוכש.

מס נוסף החל על דירות מגורים ובעיקר על בתים צמודי קרקע הינו מס היטל השבחה.

היטל ההשבחה משולם בגין זכויות בנייה שאושרו במקרקעין וטרם נוצלו על ידי המוכר.

דוגמה לחישוב היטל השבחה על ידי שמאי דירות:

שמאי מקרקעין יכול לבצע אמדן היטל השבחה צפוי ובכך לסייע לך לדעת כמה כסך יישאר בידך לאחר המכירה.

על פי דוגמה זו, בית פרטי שנמכר עם זכויות בנייה שטרם נוצלו, במכירתו יחול על המוכר חיוב בשיעור של 50% משווי זכויות הבנייה הנוספות.

יש לציין כי תשלומים בגין היטל ההשבחה מנוכים ממס השבח.

ניתן לראות שרכיב המס בנכסי מקרקעין אינו מבוטל, ולו, השפעה מכרעת על השינויים במחירי הדירות בישראל.

איך המדינה ממסה נכסים אשר התקבלו בירושה:

הורשה אינה מוגדרת כעסקה על פי חוק מיסוי מקרקעין.

עצם העברת הבעלות מהמוריש ליורש אינה ממוסה.

יחד עם זאת, כאשר היורש ירצה למכור את המקרקעין, רשויות המס ימסו את הנכס אילו המוריש בחיים ומבצע את העסקה.

אם למוריש הייתה דירה יחידה, היורש לא יחויב במס שבח בהנחה והדירה אינה עוברת את תקרת הפטור.

נכון להיום, תקרת הפטור עומדת על כ – 4,500,000 ₪.

שמאי ירושה או שמאי מקרקעין פירוק שיתוף נדרש לשים לב למצבים כאשר בסל הירושה קיימים כמה נכסים.

על שמאי מקרקעין ירושה לפעול בזהירות רבה כאשר היורשים מבקשים לחלק ביניהם את הנכסים.

למה זה חשוב?

לכל נכס יש שווי שוק ושווי זכויות. שווי שוק זה מה המחיר הראוי במועד המכירה.

שווי הזכויות זה מה נשאר לאחר תשלום המסים.

לדוגמה:

שני אחים ירשו דירה ומשרד.

האחים פנו לשמאי מקרקעין משרדים לצורך הערכת שווי השוק של המשרד והדירה.

שמאי המשרדים העריך בצורה מדוייקת ביותר את שווי שוק הנכסים.

השמאי קבע כי שווי הדירה 1,000,000 ₪ ושווי המשרד 1,000,000 ₪.

אחד האחים הינו עורך דין אשר בדיוק חיפש משרד לצורך עיסוקו.

היות ושווי שוק הנכסים זהה, חילקו האחים את הנכסים ביניהן. העורך דין לקח את המשרד והאח השני את הדירה.

על פי חוק מיסוי מקרקעין במכירת נכסי מגורים קיימות הטבות מס.

מנגד, במכירת נכסים מסחריים, שולי המס שונים בעיקרם וגבוהים מהותית מנכסי המגורים.

כאמור, האחים חילקו ביניהם את הנכסים ללא תשלומי איזון.

לאחר 5 שנים החליטו האחים למכור את הנכסים ולעבור לדירות גדולות יותר.

האח שמכר את הדירה, לא שילם מס שבח היות, וזו הייתה דירתו היחידה של המוריש.

האח שמכר את המשרד שילם 300,000 ₪ מס שבח ונותרו לו רק 700,000 ₪.

במידה והאחים היו פונים לשמאי מקרקעין ירושה אשר בקיא בסוגיות המס, השמאי היה מתריע בפניהם על נושא המיסוי הנבדל מנכס לנכס והיה קובע תשלומי איזון.

איך המדינה ממסה נכסים אשר נמכרים במסגרת בגירושין או פירוק שיתוף:

המקרה של פירוק שיתוף ומכירת הדירה המשותפת קיימים שני מצבים.

במצב הראשון, המקרקעין נמכרים לצד ג'. במקרה זה המתגרשים מתחלקים בסך המתקבל ממכירת המקרקעין.

במצב זה, תחשיבי שווי זכויות לא רלוונטיים ומה שחשוב זה שווי השוק.

במצב השני, כאשר אחד מבני הזוג מציע לרכוש מהשני את חלקו בנכס המקרקעין עליו לבצע אמדן מס שבח צפוי.

מס השבח הצפוי נדרש לביצוע כאשר לבן הזוג הרוכש את החלק בדירה יש דירה נוספת.

יש לשים לב גם למקרים בהם מכירת הדירה מושפעת מזכויות בנייה נוספות על פי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

בביצוע חלוקת דירה עקב גירושין, יש לפנות לשמאי מקרקעין גירושין הבקיא בנושאי המס.

כמו כן, יש לבדוק האם שווי הדירה עולה על תקרת הפטור ממס שבח.

נושא היטל ההשבחה הינו קריטי במקרים אלה ויש לבצע אמדן היטל השבחה צפוי למועד המכירה.

ירידה במחירי הדירות או הרצת מניות המדינה?

עד כה, ראינו מה מדיניות הממשלה ומה רווחי המדינה ממיסוי מקרקעין. מכרה זהב של ממש.

האם המדינה תעזור לדור הצעיר ותוותר על הכנסות ממקרקעין?

קחו לדוגמה את הרכבים החשמליים. המדינה צופה אבדן הכנסות ממכירת בנזין וסולר, ובכך, כבר מתכננת מס אשר יחושב על פי קילומטרים שהרכב החשמלי ייסע.

המדינה לא תוותר על שקל.

מה קורה בפועל בכל הקשור במחירי דירות?

מה זה הרצת מניות? מתוך ויקיפדיה:

"הרצת מניות היא דרך בלתי חוקית להשפיע על מחירי מניות הנסחרות בבורסה לניירות ערך. פעולה זו משפיעה על סוחרים שאינם מודעים לתרמית, ועלולה לגרום להם לקבל החלטות שגויות, וכתוצאה מכך להפסדים כספיים.

הרצת מניות היא אחת התופעות הנפוצות ביותר בתחום המסחר בניירות ערך ומתקיימת כמעט בכל הבורסות בעולם. הרוב הגדול של מריצי המניות פועל בדרכים קשות לגילוי שכוללות פעמים רבות ניצול פרצות בחוק כדי לגרום לשינויים בשערי המניות".

להערכתנו, לכאורה, המדינה מפמפמת את מחירי הדיור על ידי מדיניות של אי שחרור קרקעיות ובכך יוצרת דיפיציט במוצר קיים.

אני חושב שמגיע לדור הצעיר אשר מהווה את עתיד המדינה בכדי שהממשלה תשקיע בתכנון ולא תגרום לכולנו להשתעבד להתוואות משכנתא מטורפות.

מצד שני, הגורמים הממשלתיים עצמם מודים כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות.

יותר מזה, מפמפמים למשקיעם על מס הרכישה ויוצרים ביקושים מלאכותיים אשר לא היו קודם, ובכך מעלים את מחירי הדיור.

האם הדיבורים האלה משולים להרצת מניות המדינה במקרקעין? אתם תחליטו.

לנוחיותכם, קישור לאתר הלמ"ס – מדד מחירי הדיור.