מה צריך לדעת שמאי דירות בפתח תקווה?

שמאי דירות בפתח תקווה זה שמאי אשר מעריך שווי של דירת מגורים או בית פרטי על פי הנהלים והתקינה העכשווית בתחום שמאות המקרקעין.

כאשר אתם בוחרים שמאי דירות בפתח תקווה, עליכם לוודא כי השמאי בקיא ומנוסה בתחומי מיסוי המקרקעין, קריאת תכניות הנדסיות, ניתוח תכניות בניין עיר "תב"ע" ועוד.

במאמר זה נדבר על הדברים החשובים ביותר ששמאי דירות בפתח תקווה נדרש לדעת.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי דירות בפתח תקווה על מיסוי מקרקעין:
- מס שבח:
- היטל השבחה:
מה צריך לדעת שמאי דירות בפתח תקווה על ניתוח תכניות בניין עיר:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על קריאת תכניות הנדסיות:

מה צריך לדעת שמאי דירות בפתח תקווה על מיסוי מקרקעין:

במקרים רבים בביצוע עסקה במקרקעין נדרש המוכר לשלם מיסים רבים.

מס שבח:

מס שבח הינו מס המשולם לקופת המדינה. המס משולם על עליית שווין של המקרקעין.

שמאי דירות בפתח תקווה צריך להבחין בין נכסים המשמשים למגורים לבין נכסים מסחריים.

בדירות מגורים או בבתים פרטיים, קיימות הטבות ופטורים ממס השבח.

בין סעיפי הפטור והניכויים הנפוצים: 49ב', 49ז', 39, חישוב מס ליניארי מוטב – תיקון 76 ועוד.

סעיף 49ב' מקנה פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה מזכה. תקרת הפטור הינה כ – 4,500,000 ₪.

סעיף 49ז' מתייחס למצב בו שווי המכירה מושפעת מזכויות בנייה שטרם נוצלו. הסעיף משמש בדרך כלל בתים וותיקים אשר תרומתם לשווי קטנה יחסית.

על פי הסעיף, ניתן "להעמיס" את זכויות הבנייה על שווי הבית עד לתקרה של כ – 2,150,000 ₪.

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מתיר לנישום להפחית את כל הוצאותיו שהושקעו בדירה או בבית ממס השבח.

תיקון 76 – על פי תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, בדירות מגורים ובבתים פרטיים, השבח הנוצר עד ליום 1.1.2014 פטור מתשלום. לבעלי דירה יחידה יינתן פטור ממס שבח, לבעלים של יותר מדירה אחת יתאפשר תשלום מס שבח ליניארי.

להלן דוגמה לתשלום מס שבח ליניארי במכירת דירה למי שיש לו דירה נוספת:

הסבר: המוכר החזיק בדירה 30 שנה. מספר השנים בין 2014 לשנת 2021 הינו 7. לפיכך המוכר ישלם מס רק על 7 שנות חזקה מתוך ה – 30. 7/30 = 0.23, כפול שיעור המס (25%). את האחוז המתקבל (6%) כופלים בשבח שנוצר ומקבלים את המס לתשלום למי שיש דירה נוספת.

היטל השבחה:

היטל השבחה משולם לקופת הוועדה המקומית (העירייה). מקור החיוב הינו בגין זכויות בנייה נוספות שאושרו על המקרקעין וטרם נוצלו.

תשלום היטל השבחה בגין זכויות בנייה חל מיום 1.7.1975. כל תכנית שאושרה טרם מועד זה, זכויות הבנייה נחשבות בגדר "מצב קודם".

דוגמה לתחשיב היטל השבחה שנדרש לבצע שמאי דירות בפתח תקווה:

נתונים:

בשנת 1970 אושרה תכנית מספר 10 לבינוי של 20% במגרש בשטח של 500 מ"ר.
בשנת 2010 אושרה תכנית מספר 20 לבינוי מרתף בשטח של 100 מ"ר.
שווי מטר מבונה בשנת 1970 – 200 ₪, שווי מ"ר מבונה בשנת 2010 – 8,000 ₪.
הנכס נרכש ביום 1965 עם זכויות בנייה של 70 מ"ר עיקרי ו – 20 מ"ר שירות.

כאמור, זכויות הבנייה אשר אושרו לפני שנת 1975 הינן מצד קודם ואין לשלם עליהן היטל השבחה.

בגין תכנית 20 משנת 2010 יש לשלם היטל השבחה (לאחר שנת 1975). יחד עם זאת קיימים שני מצבים אשר משפיעים על גובה המס.

מצב 1 : לבית נותרו שנות חיים כלכליים ולכן אין כדאיות להרסו לטובת קומת מרתף.

מצב 2 : לבית לא נותרו חיים כלכליים, הבית אינו תורם לשווי וקיימת כדאיות כלכלית להריסתו.

בדרך כלל נוטים לייחס לבתים פרטיים חיים כלכליים בין 60 – 50 שנים.

להלן דוגמה לתחשיב היטל השבחה בשתי החלופות:

ככל שהבית חדש יותר, אנו נדחה את הריסתו לצורך הקמת מרתף עד לתום חייו הכלכליים.

ככל שהבית וותיק יותר, אנו נדחה לתקופה קצרה יותר את הריסת הבית לצורך הקמת קומת מרתף.

בפועל, הדחייה מקטינה את תשלום המס היות והכדאיות הכלכלית קטנה יותר וההשבחה קטנה יותר.

שמאי דירות בפתח תקווה נדרש לשליטה מעולה בכל תחשיבי היטל השבחה, וההטבות שמקנה חוק התכנון והבנייה.

מה צריך לדעת שמאי דירות בפתח תקווה על ניתוח תכניות בניין עיר:

לצורך אמדן שווי זכויות בנייה שמאי דירות בפתח תקווה נדרש לנתח את מכלול תכניות הבניין עיר החלות על החלקה.

במקרים רבים, לנכסים צמודות זכויות בנייה אשר תורמות מהותית לשווים. ידיעת כמות זכויות הבנייה הינה קריטית בביצוע עסקה במקרקעין.

ידיעת כמות זכויות הבנייה ושוויין יסייעו לכם במשא ומתן עם הקונה הפוטנציאלי. במקרה בו לא תגבו תמורה בגין זכויות הבנייה הנוספות, תפגעו כלכלית.

אחת הסיבות הינו היטל ההשבחה הצפוי שעליו נדבר בהמשך.

יכול להיווצר מצב כי גם לא קבלתם תמורה עבור זכויות הבנייה וגם שילמתם עליהן מסים שיכולים להגיע אף למאות אלפי שקלים.

קיימים שלושה גורמי תכנון. הוועדה הארצית, הוועדה המחוזית והוועדה המקומית.

בדרך כלל, הוועדה המקומית הי זו שהתכניות המופקדות מטעמה והמבוססות על מדיניות הוועדה המחוזית, מתירות בניה בפועל.

את התכניות ניתן לאתר באתר משרד הפנים (האוצר), אתר רמ"י ואתר ההנדסה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

לתכניות רבות קיימת טבלת זכויות בנייה. טבלת זכויות הבנייה מגדירה שטח מגרש מינימלי, מספר קומות מקסימלי, שטחים עיקריים ושטחי שירות.

להלן דוגמה לטבלת זכויות בנייה מכח תכנית (קרדיט לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה):

ברוב המקרים, תכניות בניין עיר (תב"ע) כוללות תרשים אשר קובע ייעודי קרקע לרבות מגורים, מסחר, שטחי ציבור ועוד.

להלן דוגמה לתרשים מתוך מסמכי התכנית (קרדיט לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה):

שמאי מקרקעין בפתח תקווה נדרש לניסיון בניתוח תכניות בניין עיר, ניתוח זכויות הבנייה והבנה בייעודי הקרקע השונים.

ניתוח נכון של תכנית בניין עיר הינו קריטי לאומדן שווי המקרקעין. מתוך תכניות בניין העיר ניתן ללמוד רבות הן על זכויות הבנייה בנכס הנישום והן על הפוטנציאל העתידי ו/או מרקן השכונה העתידי.