מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי דירות בראשון לציון?

בעת ביצוע עסקת נדל"ן בראשון לציון, חשוב להיעזר בשירותיו של שמאי דירות בראשון לציון המכיר היטב את התפתחות העיר, תכניות הבניה, סוגיות המס ומערכות התחבורה המקומיות. בעיר שמתפתחת בקצב מהיר ומשתנה כל העת, הערכת שווי נכס דורשת ראייה רחבה והיכרות עם מכלול הגורמים המשפיעים על שוק הדירות.

שמאי דירות בראשון לציון זה שמאי מקרקעין אשר נדרש לבקיאות בכל תכניות הבניין עיר הקיימות והמתוכננות בעיר. שמאי דירות בראשון לציון נדרש להבנה מעמיקה במיסוי מקרקעין בעיר ועליו לדעת את כל סוגיות המס וההתחדשות העירונית בראשון לציון.

מה צריך לדעת שמאי דירות בראשון לציון על התפתחות מזרח העיר

תכנית מספר 4990241307 – מתחם 3:

תכנית זו עוסקת בפיתוח מתחם בשטח מחנה צבאי מפונה, עם תכנון להקמת 2,750 יחידות דיור, דיור מוגן, שטחי מסחר ומבני ציבור. אף שהתכנית בתחום המוניציפלי של באר יעקב, יש לה השפעה משמעותית גם על אזורי מגורים בראשון לציון.

התכנית הינה תכנית מפורטת המתייחסת למתחם מספר 3 מתוך שמונה מתחמי תכנון בשטח המחנה הצבאי המפונה.

התכנית מגדירה הוראות בניה לשלושה תת מתחמי תכנון בייעוד מגורים, מבני ציבור ושטחים פתוחים.

תכנית זו מהווה את המשכו של מתחם תכנון מספר 2 אשר מתחבר למתחם מספר 3.

במתחם יוקמו בנייני מגורים בני 7 קומות ואף יותר.

על פי התכנית, מתחם תכנון 3 יכלול 3 2,750 יחידות דיור, 250 יחידות דיור מוגן וכ – 11,132 מ"ר שטחי מסחר.

התכנית משנה שטחי קרקע חקלאית לייעודי מגורים, קובעת הנחיות לנתיבי תחבורה ציבורית, ביוב, חשמל ועוד.

בייעוד מגורים ד', יקומו בניינים בגובה של 18 קומות אשר מתוכם 25% מיחידות הדיור יהיו בשטח של עד 80 מ"ר כולל ממ"ד.

שמאי דירות בראשון לציון נדרש להבין כיצד עומס תחבורתי וצפיפות עלולים להשפיע על שווי דירות קיימות.

תכנית מספר 4990241307 – מתחם 4:

במתחם זה מתוכננת הקמה של רובע תעסוקה, מסחר ודיור מיוחד. התכנית משנה ייעודי קרקע חקלאית, כוללת 300 יחידות דיור ומגדירה שימושים לתחבורה ציבורית עתידית, כולל קווי מטרו LRT.

על פי הוראות התכנית, יוקמו בניינים בני 15 קומות בייעוד משרדים, מסחר ומוסדות ציבור.

התכנית מגדירה הוראות לעניין תחבורה ציבורית, שבילי אופניים והולכי רגל.

על פי התכנית, לשימושי תעסוקה יוקצו כ – 170,000 מ"ר, מבנים ומוסדות ציבור כ – 26,000 מ"ר וייבנו 300 יח"ד דיור מיוחד בתא שטח 301.

תחבורה:

שמאי דירות בראשון לציון נדרש לזהות את צפיפות המגורים במתחמים ולהסיק את עומסי התנועה הצפויים בכביש 44.

על פי התכנון העתידי, במתחם צפוי לעבור קו מטרו M1 והקו החום בטכנולוגיית LRT.

מערכות הסעת המונים אלו צריכות לתת פתרון תחבורתי הולם למתחם ולשכונות הסמוכות.

יחד עם זאת, תכנית המטרו עדיין בתכנון ועדיין לא הושלם תוואי הקמת הרכבת הקלה.

שמאי דירות בראשון לציון צריך להעריך כיצד הפיתוח ישפיע על ביקוש לדירות, על תשתיות התחבורה ובעקיפין – על מחירי הדירות בשוק.

מפת קווי המטרו ומערכת הסעת המונים:

מה צריך לדעת שמאי דירות בראשון לציון על מיסוי מקרקעין

במכירת דירה או קבלת היתר בניה, יש להביא בחשבון מסים כמו מס שבח, היטל השבחה ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל. תכנון שגוי עלול להוביל להוצאות של מאות אלפי שקלים – ולכן מומלץ להסתייע בשירותיו של שמאי דירות בראשון לציון שמומחה בתחום המיסוי.

מס שבח:

מס השבח במגורים חל על מי שמוכר את זכויותיו במקרקעין.

המס משולם בגין רווח ממכירת נכס. למשל, מי שמוכר דירה נוספת מעבר לדירה יחידה, עלול לשלם מס בגובה של 25% מהשבח.

• המס חל על מי שמוכר דירה כאשר ברשותו דירה נוספת.
• מי שמוכר דירה אשר שווי עובר את תקרת הפטור, כ – 5,008,000 ₪ (נכון לשנת 2025).
• מי שמוכר דירה או בית פרטי אשר התמורה מושפעת מזכויות בניה נוספות.

לדוגמה:

מוכר אשר ברשותו דירה אחרת רכש דירה נוספת בשנת 2010 תמורת 1,500,000 ₪.

כיום, המוכר מעוניין למכור את דירתו השנייה תמורת 2,200,000 ₪.

היות והמוכר מוכר דירה שניה, לא חלי עליו הפטור שאותו זכאי לקבל מוכר דירה יחידה.

רשות המסים תדרוש מהמוכר מס בגובה של 25% מהשבח. דהיינו כ – 175,000 ₪.

שמאי דירות בראשון לציון בבואו לחשב אמדן מס שבח צפוי, נדרש לבצע את החישוב בהסתמך על תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין.

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי השבח עד שנת 2014 פטור ממס והשבח הנצבר משנת 2014 מחוייב במס.

על פי הדוגמה, המוכר החזיק בדירתו השנייה 12 שנים סך הכל.

ומשנת 2014 עד ליום המכירה החזיק המוכר בדירה 8 שנים.

על פי החישוב הליניארי, המוכר ישלם מס שבח רק עבור התקופה משנת 2014 עד ליום המכירה.

על פי תחשיב המס הליניארי יש לחלק את תקופת החזקה משנת 2014 עד שנת 2022 בכל תקופת החזקה בנכס.

8/12 = 67% ואת היחס שמתקבל לכפול ב – 25%. מתקבל שמס השבח יעמוד על 17% בלבד.

במקרה זה, המס לתשלום יעמוד על 116,500 ₪ בלבד.

מס שבח במקרה שהתמורה ממכירת הדירה מושפעת מזכויות בניה נוספות (סעיף 49ז')

מקרה זה, מתאים בדרך כלל כאשר נמכר בית צמוד קרקע וותיק אשר עם השנים אושרו במגרש זכויות בניה נוספות.

דוגמה:

בית וותיק בנוי בשטח של 150 מ"ר הממוקם על מגרש בשטח של 400 מ"ר ולבית זכויות בניה לבניית 150 מ"ר נוספים.

סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למוכר "להעמיס" את שווי זכויות הבניה על שווי הבית עד לתקרת הפטור שעומד על כ – 2,428,100 ₪ (נכון לשנת 2025).

מעבר סך זה, יחול מס שבח מלא על רכיב זכויות הבניה הנוספות.

היטל השבחה – איך שמאי דירות בראשון לציון יכול לחסוך לכם כסף

היטל השבחה משולם לרשות המקומית עבור תוספת זכויות בניה שלא נוצלו. חישוב ההיטל דורש הבנה בשווי קרקע, מקדמים אקוויוולנטיים ותכניות בניין עיר.

לדוגמה, במגרש שבו התווספו זכויות לבניית מרתף או קומה נוספת, יש לחשב את ההיטל לפי שווי מ"ר קרקע ותועלת כלכלית שונה לכל שטח.

שמאי דירות בראשון לציון יערוך שמאות מקדמית וישקול הגשת שומה נגדית (לפי תיקון 84 לחוק), שתוכל לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

דוגמה:

בעלים של בית פרטי בשטח בנוי של 150 מטר היושב על מגרש של 250 מ"ר מעוניין למכור את ביתו.

הבית נרכש על ידי המוכר בשנת 1990.

בכפוף לתכנית רצ/1 אשר התירה בניה של 160 מ"ר עיקרי.

בשנת 2015 אושרה תכנית רצ/2 אשר התירה קומת מרתף בשטח של 100 מ"ר ותוספת של קומה נוספת.

מה היטל ההשבחה שישלם המוכר?

כאשר שמאי היטל השבחה בראשון לציון נדרש לבצע אמדן היטל השבחה עליו לקחת את השווי הכלכלי הקודם על פי התכנית המאושרת ולא על פי השטח הבנוי.

בשלב השני, שמאי דירות בראשון לציון יחשב את השווי הכלכלי של הקרקע במצב החדש, יפחית את זכויות הבניה על פי התכנית הקודמת.

בשלב השלישי השמאי יכפיל את הפער בשווי מ"ר קרקע לבניה ויכפיל בשיעור המס.

תחשיב אמדן היטלה שבחה צפוי שמבצע שמאי מקרקעין בראשון לציון:

על פי הדוגמה, השיפור התכנוני הוסיף למגרש 210 מ"ר אקוויוולנטיים.

ההגדרה מטר רבוע אקוויוולנטי מתייחסת לשטחים למקדם תועלת כלכלית לשטחים אשר אינם שטח עיקרי.

שמאי דירות בראשון לציון צריכים לבצע התאמות במקדמים אקוויוולנטיים.

ההתאמות מתבצעות ביחס לשטחים אשר תרומתם הכלכלית נחותה מתרומתו של השטח העיקרי.

איך נדרש שמאי מקרקעין בראשון לציון לבצע אמדן מס היטל השבחה:

בהנחה, כי כל מטר בקומת הקרקע מהווה תרומה של 100% לשווי, קומת המרתף תניב תרומה כלכלית של 50% לשווי.

את המטרים האקוויוולנטיים הנוספים שמקנה תכנית רצ/2 נכפיל בשווי למ"ר קרקע לבניה ונכפיל בשיעור המס.

דוגמה לתחשיב מס היטל השבחה (מס של 50%):

210 מ"ר * 9,000 ₪ * 50% (מס) = 945,000 ₪.

בעזרת שמאי דירות בראשון לציון ניתן להקטין את המס הצפוי על ידי הגשת התנגדות על פי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה.

שמאי מקרקעין מקצועי ידע להגיש שמאות נגדית אשר ייתכן ותחסוך לך מאות אלפי שקלים.

תשלומים לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י):

שמאי דירות בראשון לציון נדרש להבנה מוחלטת בהורות מיסוי של רשות מקרקעי ישראל.

בתים פרטיים רבים מוחכרים לחוכרים רבים על ידי רשות מקרקעי ישראל.

במכירת בית פרטי המוחכר מרמ"י, או בבקשת היתר לבניה נוספת, יש לשלם דמי היתר או דמי הסכמה בגין זכויות שלא נכללו בחוזה המקורי. שמאי דירות בראשון לציון יוכל לבדוק את הכדאיות הכלכלית של תשלום חד פעמי במסגרת הקניית בעלות.

לדוגמה:

אתם חוכרים בית פרטי על מגרש של 300 מ"ר.

על פי חוזה החכירה, זכויות הבניה במגרש המוחכר הם 160 מ"ר.

עם השנים שבהן החזקתם את הבית, אישרה עיריית ראשון לציון תופסת של זכויות בניה בקיבולת של 250 מ"ר.

קיימות כמה שיטות תשלום לרמ"י שבהן אפשר לנצל את זכויות הבניה במקרקעין.

• תשלום עבור זכויות בניה נוספות (דמי היתר).
• ביצוע הקניית בעלות ("הרפורמה").
• תשלום דמי הסכמה (במכירה).

במקרים רבים קיימת כדאיות כלכלית לבצע הקניית בעלות בנכס ובכך, לרכוש את כל זכויות הבניה.

רכישת כל זכויות הבניה בדרך של הקניית בעלות, מנתקת אתכם מרמ"י והבית יהפוך שלכם בבעלות מלאה.