מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי דירות בראשון לציון?

שמאי דירות בראשון לציון זה שמאי מקרקעין אשר נדרש לבקיאות בכל תכניות הבניין עיר הקיימות והמתוכננות בעיר. שמאי דירות בראשון לציון נדרש להבנה מעמיקה במיסוי מקרקעין בעיר ועליו לדעת את כל סוגיות המס וההתחדשות העירונית בראשון לציון.

במאמר זה נדבר על השפעת התפתחות ראשון לציון על מחירי הדירות ומה ההשלכות לעניין מיסוי מקרקעין ששמאי דירות בראשון לציון נדרש לדעת.

כיום, בראשון לציון מקודמות תכניות בניין עיר רבות אשר עתידות להרחיב את העיר ולהוסיף זכויות בנייה.

מה צריך לדעת שמאי דירות בראשון לציון על התפתחות מזרח העיר:

תכנית מספר 4990241307 – מתחם 3:

התכנית הינה תכנית מפורטת המתייחסת למתחם מספר 3 מתוך שמונה מתחמי תכנון בשטח המחנה הצבאי המפונה.

אמנם התכנית הינה בשטחה המוניציפלי של באר יעקב, יחד עם זאת, לתכנית השפעה גם על ראשון לציון.

התכנית מגדירה הוראות בניה לשלושה תת מתחמי תכנון בייעוד מגורים, מבני ציבור ושטחים פתוחים.

התכנית מהווה את המשכו של מתחם תכנון מספר 2 אשר מתחבר למתחם מספר 3.

במתחם יוקמו בנייני מגורים בני 7 קומות ואף יותר.

על פי התכנית, מתחם תכנון 3 יכלול 3 2,750 יחידות דיור, 250 יחידות דיור מוגן וכ – 11,132 מ"ר שטחי מסחר.

התכנית משנה שטחי קרקע חקלאית לייעודי מגורים, קובעת הנחיות לנתיבי תחבורה ציבורית, ביוב, חשמל ועוד.

בייעוד מגורים ד', יקומו בניינים בגובה של 18 קומות אשר מתוכם 25% מיחידות הדיור יהיו בשטח של עד 80 מ"ר כולל ממ"ד.

שמאי דירות בראשון לציון נדרש להכיר את כל הפרויקטים החדשים והשפעתם על צירי התחבורה הקיימים בעיר.

אי הרחבת כיבשים או אי בניית מחלפים גורמים לצפיפות תחבורתית אשר יכולה להשפיע על שווי הדירות הקיימים בסביבה.

תכנית מספר 4990241307 – מתחם 4:

התכנית למתחם 4 מטרתה הקמת רובע בייעוד תעסוקה, מסחר דיור מיוחד ומבני ציבור.

על פי הוראות התכנית, יוקמו בניינים בני 15 קומות בייעוד משרדים, מסחר ומוסדות ציבור.

התכנית משנה את ייעודה של הקרקע החקלאית לייעודי מסחר, דיור מיוחד, מבנים ומוסדות ציבור.

התכנית מגדירה הוראות לעניין תחבורה ציבורית, שבילי אופניים והולכי רגל.

על פי התכנית, לשימושי תעסוקה יוקצו כ – 170,000 מ"ר, מבנים ומוסדות ציבור כ – 26,000 מ"ר, יקומו 300 יח"ד דיור מיוחד בתא שטח 301.

תחבורה:

שמאי דירות בראשון לציון נדרש לזהות את צפיפות המגורים במתחמים ולהסיק את עומסי התנועה הצפויים בכביש 44.

על פי התכנון העתידי, במתחם צפוי לעבור קו מטרו M1 והקו החום בטכנולוגיית LRT.

מערכות הסעת המונים אלו צריכות לתת פתרון תחבורתי הולם למתחם ולשכונות הסמוכות.

יחד עם זאת, תכנית המטרו עדיין בתכנון ועדיין לא הושלמה הקמת הרכבת הקלה.

לפיכך, לדעת שמאי דירות בראשון לציון, ייתכן והבנייה תושלם טרם יתחילו עבודות הקמת המטרו.

מציאות זו, יכולה לגרום לצפיפות תחבורתית בסביבה ובכך להשפיע על שווי הדירות.

מפת קווי המטרו ומערכת הסעת המונים:

מה צריך לדעת שמאי דירות בראשון לציון על מיסוי מקרקעין:

בביצוע עסקה במקרקעין חלים על המוכר או על מבקש היתר הבניה מסים שונים.

בין המסים הנפוצים: מס שבח, היטל השבחה ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל.

מס שבח:

מס השבח במגורים חל על מי שמוכר את זכויותיו במקרקעין.

המס משולם לקופת המדינה בגין עליית שווי המקרקעין.

• המס חל על מי שמוכר דירה כאשר ברשותו דירה נוספת.
• מי שמוכר דירה אשר שווי עובר את תקרת הפטור, כ – 4,500,000 ₪.
• מי שמוכר דירה או בית פרטי אשר התמורה מושפעת מזכויות בנייה נוספות.

לדוגמה:

מוכר אשר ברשותו דירה אחרת רכש דירה נוספת בשנת 2010 תמורת 1,500,000 ₪.

כיום, המוכר מעוניין למכור את דירתו השנייה תמורת 2,200,000 ₪.

היות והמוכר מוכר דירה שניה, לא חלי עליו הפטור שאותו זכאי לקבל מוכר דירה יחידה.

רשות המסים תדרוש מהמוכר מס בגובה של 25% מהשבח. דהיינו כ – 175,000 ₪.

שמאי דירות בראשון לציון בבואו לחשב אמדן מס שבח צפוי, נדרש לבצע את החישוב בהסתמך על תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין.

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי השבח עד שנת 2014 פטור ממס והשבח הנצבר משנת 2014 מחוייב במס.

על פי הדוגמה, המוכר החזיק בדירתו השנייה 12 שנים סך הכל.

ומשנת 2014 עד ליום המכירה החזיק המוכר בדירה 8 שנים.

על פי החישוב הליניארי, המוכר ישלם מס שבח רק עבור התקופה משנת 2014 עד ליום המכירה.

על פי תחשיב המס הליניארי יש לחלק את תקופת החזקה משנת 2014 עד שנת 2022 בכל תקופת החזקה בנכס.

8/12 = 67% ואת היחס שמתקבל לכפול ב – 25%. מתקבל שמס השבח יעמוד על 17% בלבד.

במקרה זה, המס לתשלום יעמוד על 116,500 ₪ בלבד.

מס שבח במקרה שהתמורה ממכירת הדירה מושפעת מזכויות בנייה נוספות:

מקרה זה, מתאים בדרך כלל כאשר נמכר בית צמוד קרקע וותיק אשר עם השנים אושרו במגרש זכויות בנייה נוספות.

דוגמה:

בית וותיק בנוי בשטח של 150 מ"ר הממוקם על מגרש בשטח של 400 מ"ר ולבית זכויות בנייה לבניית 150 מ"ר נוספים.

סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין יתיר למוכר להעמיס את שווי זכויות הבנייה על שווי הבית עד לתקרת הפטור שעומד על כ – 1,770,000 ₪.

מעבר סך זה, יחול מס שבח על זכויות הבנייה הנוספות.

היטל השבחה:

היטל השבחה הינו מס המשולם לקופת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון.

מס היטל ההשבחה משולם עבור זכויות בנייה שאושרו במקרקעין וטרם נוצלו על ידי המוכר.

מס היטל ההשבחה חל במכר הנכס או בקבל היתר בנייה לניצול זכויות הבנייה.

תשלומי היטל השבחה יכולים להגיע למאות אלפי שקלים ולהשפיע על התכנון הכלכלי העתידי של המוכר.

דוגמה:

בעלים של בית פרטי בשטח בנוי של 150 מטר היושב על מגרש של 250 מ"ר מעוניין למכור את ביתו.

הבית נרכש על ידי המוכר בשנת 1990.

בכפוף לתכנית רצ/1 אשר התירה בניה של 160 מ"ר עיקרי.

בשנת 2015 אושרה תכנית רצ/2 אשר התירה קומת מרתף בשטח של 100 מ"ר ותוספת של קומה נוספת.

מה היטל ההשבחה שישלם המוכר?

כאשר שמאי היטל השבחה בראשון לציון נדרש לבצע אמדן היטל השבחה עליו לקחת את השווי הכלכלי הקודם על פי התכנית המאושרת ולא על פי השטח הבנוי.

בשלב השני, שמאי דירות בראשון לציון יחשב את השווי הכלכלי של הקרקע במצב החדש, יפחית את זכויות הבנייה על פי התכנית הקודמת.

בשלב השלישי השמאי יכפיל את הפער בשווי מ"ר קרקע לבניה ויכפיל בשיעור המס.

תחשיב אמדן היטלה שבחה צפוי שמבצע שמאי מקרקעין בראשון לציון:

על פי הדוגמה, השיפור התכנוני הוסיף למגרש 210 מ"ר אקוויוולנטיים.

ההגדרה מטר רבוע אקוויוולנטי מתייחסת לשטחים למקדם תועלת כלכלית לשטחים אשר אינם שטח עיקרי.

שמאי דירות בראשון לציון צריכים לבצע התאמות במקדמים אקוויוולנטיים.

ההתאמות מתבצעות ביחס לשטחים אשר תרומתם הכלכלית נחותה מתרומתו של השטח העיקרי.

איך נדרש שמאי מקרקעין בראשון לציון לבצע אמדן מס היטל השבחה:

בהנחה, כי כל מטר בקומת הקרקע מהווה תרומה של 100% לשווי, קומת המרתף תניב תרומה כלכלית של 50% לשווי.

את המטרים האקוויוולנטיים הנוספים שמקנה תכנית רצ/2 נכפיל בשווי למ"ר קרקע לבנייה ונכפיל בשיעור המס.

דוגמה לתחשיב מס היטל השבחה (מס של 50%):

210 מ"ר * 9,000 ₪ * 50% (מס) = 945,000 ₪.

בעזרת שמאי דירות בראשון לציון ניתן להקטין את המס הצפוי על ידי הגשת התנגדות על פי תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה.

שמאי מקרקעין מקצועי ידע להגיש שמאות נגדית אשר ייתכן ותחסוך לך מאות אלפי שקלים.

תשלומים לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י):

שמאי דירות בראשון לציון נדרש להבנה מוחלטת בהורות מיסוי של רשות מקרקעי ישראל.

בתים פרטיים רבים מוחכרים לחוכרים רבים על ידי רשות מקרקעי ישראל.

במכירת הבתים המוחכרים או ביצוע של תוספת בנייה על החוכר לשלם לרשות מקרקעי ישראל תשלומים.

התשלום שרמ"י תדרוש מהחוכר הינו תשלום בגין זכויות בנייה אשר לא הוחכרו בחוזה החכירה המקורי.

לדוגמה:

אתם חוכרים בית פרטי על מגרש של 300 מ"ר.

על פי חוזה החכירה, זכויות הבנייה במגרש המוחכר הם 160 מ"ר.

עם השנים שבהן החזקתם את הבית, אישרה עיריית ראשון לציון תופסת של זכויות בנייה בקיבולת של 250 מ"ר.

קיימות כמה שיטות תשלום לרמ"י שבהן אפשר לנצל את זכויות הבנייה במקרקעין.

• תשלום עבור זכויות בנייה נוספות (דמי היתר).
• ביצוע הקניית בעלות ("הרפורמה").
• תשלום דמי הסכמה (במכירה).

במקרים רבים קיימת כדאיות כלכלית לבצע הקניית בעלות בנכס ובכך, לרכוש את כל זכויות הבנייה.

רכישת כל זכויות הבנייה בדרך של הקניית בעלות, מנתקת אתכם מרמ"י והבית יהפוך שלכם בבעלות מלאה.