מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בנייה?

מחפשים שמאי מקרקעין המתמחה בניתוח זכויות בנייה? בישראל קיימות שלוש ישויות תכנוניות אשר יכולות לקבוע את היקף זכויות הבנייה במקרקעין.

הוועדה הארצית לתכנון ובנייה, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

ישויות אלו מאשרות תכניות אשר מגדירות את היקף זכויות הבנייה ואת השימוש המותר במקרקעין בישראל.

לישויות התכנון קיימות גם ועדות אשר להן סמכויות לאישור תכניות בניין עיר וזכויות בנייה. לדוגמה, הותמ"ל.

הותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור) הינה גוף אשר מקצר את הליכי התכנון על מנת להגדיל את הבנייה למגורים על מנת להתמודד עם יוקר המחייה.

הותמ"ל "מפשיר" קרקעות אשר לא זמינות לבנייה ומשנה את ייעוד הקרקע לייעוד סחיר כמו מגורים, משרדים, חנויות ועוד.

בייעודי קרקע כמו מגורים, מסחר, משרדים, תעשייה ועוד, נקבעות זכויות בנייה על ידי מוסדות התכנון. זכויות הבנייה בדרך כלל נקבעות באחוזים מגודל המגרש.

בביצוע עסקה במקרקעין יש לבחון את היקף זכויות הבנייה בקרקע. לזכויות בנייה נוספות השפעה קריטית על שווי המקרקעין.

Table of contents [Close]

דוגמא לישוב שווי מגרש עם רכיב של זכויות בנייה נוספות על ידי שמאי מקרקעין:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על היטל השבחה:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על ניצול זכויות בנייה במגרש המוחכר מרשות מקרקעי ישראל?
- חישוב תשלומים לרשות מקרקעין ישראל עבור זכויות בנייה והקניית בעלות:

דוגמא לישוב שווי מגרש עם רכיב של זכויות בנייה נוספות על ידי שמאי מקרקעין:

נמכר בית צמוד קרקע בגודל של 120 מ"ר בנוי על מגרש בגודל של 500 מ"ר.

על המגרש אושרו זכויות בנייה של 30% מתכסית הקרקע בשתי קומות. 30% * 2 קומות * 500 מ"ר מגרש = 300 מ"ר. זאת אומרת, שניתן לבנות 300 מ"ר במבנה דו קומתי.

שמאי מקרקעין המתמחה בניתוח זכויות בנייה יעריך את שווי המגרש באופן הבא: נניח ששווי מ"ר בנוי בשכונה הוא 30,000 ש" למ"ר. בשלב הראשון שמאי מקרקעין יבצע תחשיב "חילוץ" שווי קרקע מתוך השווי למ"ר בנוי.

על השמאי להפחית את הרווח היזמי הראוי ואת עלויות הבנייה המקובלות. אם הרווח הייזמי הוא 10% ועלות בנייה למ"ר היא 8,000 ש"ח, אזי, שווי קרקע יעמוד על כ – 19,300 ש"ח.

בשלב השני, השמאי יחבר את כל מרכיבי השווי של הקרקע המורכב מהמ"ר הבנוי ומזכויות הבנייה שטרם נוצלו.

שווי הבנוי: 120 מ"ר * 30,000 ש"ח + 180 מ"ר יתרת זכויות בנייה * 19,300 ש"ח, מתקבל ששווי הנכס הוא 7,070,000 ש"ח.

שמאי מקרקעין מומחה המתמצא בהערכת זכויות בנייה נדרש ליידע את הקונה או את מוכר הקרקע בכמות זכויות הבנייה הקיימות במגרש או החלקה.

אי גילום של זכויות בנייה נוספות במחיר המכירה של המגרש מסב נזק כפול למוכר.

מצד אחד המוכר לא ידע על אפשרויות בנייה נוספות ולא יגלם את שווין במחיר המכירה ומצד שני ייתכן ויידרש המוכר לשלם היטל השבחה על זכויות הבנייה שלא ניצל.

יוצא, שלמוכר נגרם נזק כפול. הגם המוכר לא ידע לחייב את המוכר בגין אפשרויות לתוספת הבנייה וגם נדרש לשלם עליהן מס היטל השבחה של 50% מס לעירייה.

הבעיה היא שלא לכל מוכר או קונה נכס מקרקעין קיימת המודעות בצורך לקבלת ייעוץ מקצועי משמאי מקרקעין, דבר זה יוצר מצבים בהם נגרמת עוגמת נפש רבה למוכר.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על היטל השבחה:

היטל ההשבחה זה מס שמשלמים עבור זכויות בנייה שהתווספו למקרקעין מיום שקנינו את המקרקעין או מחודש מאי 1975.

היטל ההשבחה משולם עבור זכויות בנייה שלא נוצלו על ידינו במכירת הבית או שמשולם היטל השבחה חלקי כאשר אנו נבקש היתר בניה לקיבולת בנייה מסוימת.

במכירת בית או נכס מקרקעין אחר, היטל ההשבחה עבור זכויות בנייה הנוספות משולם בין אם אנו מעוניינים לבצע בנייה בקרקע ובין אם לא.

קיימות שיטות להקטנת מס היטל ההשבחה ואף לבטלו לגמרי.

לדוגמא: קיים בית בן 15 שנה ללא מרתף. לאחרונה, אושרה תכנית לבניית מרתפים בשכונה בשטח של 80 מ"ר. המוכר החליט למכור את הבית במצבו.

תשלום היטל ההשבחה מבוסס על על התרומה הכלכלית הנוצרת מתוספת זכויות בנייה מכח תכנית מאושרת.

השבחה במקרקעין שאינה כלכלית, לא חלה בגינה חובת תשלום מס היטל השבחה.

על פי ההיגיון הבריא, לא נשלם את מלוא שווי זכויות הבנייה לקומת המרתף היות וזה לא כלכלי להרוס בית בן 15 שנים בשביל מרתף בלבד.

לפיכך, ניתן להקטין (לדחות במקדם דחייה) את זכויות הבנייה לבניית המרתף עד לתום חייו הכלכליים של הבית.

אם חייו הכלכליים של הבית 50 שנים והבית כבר קיים 15 שנים, יתרת חייו הכלכליים היא 35 שנה.

בהנחה ומקדם ההיוון הוא 6%, אזי מקדם הדחייה ל – 35 שנים יהיה 13%.

כמו כן, שמאי מקרקעין המומחה בהיטל השבחה צריך לדעת ששווי מרתף, בהנחה ומוגדר כשטח שירות נמוך משווי קומת הקרקע (שטח עיקרי).

הכוונה היא שתרומתו הכלכלית (תועלת) של המרתף נמוכה יותר מתרומתה של קומת הקרקע. אם מקדם שטחי השירות הוא 50%, יחשב שמאי המקרקעין את היטל ההשבחה הדחוי באופן הבא:

19,300 ש"ח שווי קרקע למ"ר * 80 מ"ר מרתף * 50% מקדם תועלת מרתף * 13% מקדם דחייה * 50% מס היטל השבחה = 50,180 ש"ח לפני הצמדה.

אם השמאי לא היה לוקח את מקדם הדחייה, חיוב היטל ההשבחה היה גדול יותר והיה עומד על 386,000 ש"ח.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על ניצול זכויות בנייה במגרש המוחכר מרשות מקרקעי ישראל?

שמאי דירות או שמאי מקרקעין מומחה הבקיא בנהלי רשות מקרקעי ישראל, ידע להזהיר את כל הצדדים מזכויות בנייה אשר לצורך ניצולן יש לשלם תשלומים לרשות מקרקעי ישראל.

במקרים רבים, העירייה מאשרת תכנית אשר מקנות זכויות בנייה נוספות לצורך הרחבת הבית הקיים. אבל, על פי חוזה החכירה של הקרקע, הבינוי המותר הוא לפי קיבולת בניה מסוימת.

למשל, חוזה חכירה אשר מוגבל ל -160 מ"ר ומנגד תכנית בניין עיר חדשה מקנה זכויות בנייה של 300 מ"ר.

במצב זה, קיבולת הבנייה על פי תכנית בניין עיר לא ניתנת לניצול כל עוד לא הוסדר תשלום לרמ"י לצורך ניצול יתרת זכויות הבנייה.

כיום, רשות מקרקעי ישראל מקנה אפשרות לרכישת מקרקעין (הקניית בעלות) אף ללא תשלום בסייגים ותנאים שונים.

במגרשים עם חוזה חכירה מהוון עד לשטח של 280 מ"ר הרשות לא תגבה בגין זכויות בנייה נוספות.

במגרשים מעל 280 מ"ר יחול חיוב גם בגין זכויות הבנייה וגם עבור הקניית הבעלות.