מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בירושלים?

בבחירת שמאי מקרקעין בירושלים יש לוודא שהשמאי בקיא בתכניות האב החדשות לשכונות העיר, צורות רישום נכסים והוראות תכנית השימור.

בעשור האחרון, ירושלים זכתה ל"מתיחת פנים" רבה. מרכז העיר שופץ משמעותית, הוקמה הרכבת הקלה והוקם קו הרכבת הכבדה מירושלים עד לנמל תעופה בן גוריון.

למרות תנופת הפיתוח הרבה באזורים נבחרים בירושלים, עדיין קיימים אזורים אשר לא הוסדרו רישומית בפנקסי הזכויות והבתים המשותפים.

במאמר זה, נדבר על סוגיות שמאיות מורכבות שאיתן צריך לדעת להתמודד שמאי מקרקעין בירושלים.

בירושלים קיימים נכסים אשר מוגנים על ידי תכניות שימור והוראות השימור מגבילות את ניצול זכויות הבנייה. בנוסף, בירושלים עדיין קיימות שכונות אשר לא הוסדרו רישומית ואין בהן חלוקה מסודרת של דירות המגורים (מושע).

מושע  – מצב בו אין חלוקה משפטית מסודרת אשר "צובעת" את קניינו של כל שותף במקרקעין.

מצב מורכב זה, דורש משמאי מקרקעין בירושלים להבנה מעמיקה בכל שכונה ושכונה והתמחות בעבודה מול כל רשמי המקרקעין.

התייחסות שמאי מקרקעין בירושלים בנכסים שאינם רשומים בצורה תקינה:

בהערכת שווי דירה או כל נכס אחר, שמאי מקרקעין בירושלים צריך לבדוק את תקינות הרישום המשפטי של הנכס. קיימים כמה פנקסי רשמי מקרקעין בישראל. רשם הזכויות, רשם השטרות ורשם הבתים המשותפים.

שמדובר על דירה, שמאי מקרקעין בירושלים יעדיף כי הדירה תהיה רשומה ברשם הבתים המשותפים. דירה אשר רשומה בבניין "בית משותף" תקבל תת חלקה ולתת החלקה יוצמדו חלק מהשטחים המשותפים.

השטחים המשותפים בדרך כלל משמשים כמחסנים, חניות חצרות ועוד.

רישום דירה כתת חלקה מאפשרת לשמאי מקרקעין בירושלים לבצע זיהוי וודאי של הדירה. זיהוי מדוייק הינו נחוץ על מנת ששמאות המקרקעין שמכין השמאי תהיה קבילה ומדוייקת.

במקרה בו הדירה אינה רשומה כתת חלקה, אזי הדירה הינה ב"מושע" (בשיתוף) בצורה בלתי מסויימת במגרש. מצב זה פתיר בחלקו כאשר קיים היתר בניה. שמאי דירות בירושלים יכול לציין כי הוא מסתמך על היתר הבנייה.

למרות קיומו של היתר בניה, השמאי צריך לבדוק את הניצול היחסי שביצעה בעל הדירה הנישומה ביחס למגרש. הכוונה היא כי אם יש מגרש של 1,000 מ"ר ולבעל הדירה יש 10% מהמגרש, וזכויות הבנייה הן 100%, שמאי מקרקעין בירושלים יוודא כי בפועל לא נוצלו מעל 100 מ"ר.

במבנים וותיקים, הרישום של הדירות והבתים יכול להתבצע על ידי רשם השטרות. רשם השטרות הינו רשם אשר רושם זכויות בנכסים אשר אין לגביהם פרצלציה.

פרצלציה הינה חלוקה לגושים וחלקות ורישום המקרקעין ברשם הזכויות.

בפניה לרשם השטרות שמאי מקרקעין בירושלים יכול לזהות את בעלי הקרקע ואת השטח הנישום. מידע זה הינו קריטי לביצוע שומת מקרקעין מדוייקת.

דוגמה לחלוקה טובה לגושים וחלקות:

דוגמה לחלוקה חסרה לגושים וחלקות:

איך שמאי מקרקעין בירושלים מתייחס לפיצול דירה:

בירושלים קיימים אזורים אשר בהם יש ביקוש יתר למגורים. בהתמודדות עם הביקוש הרב, בעלי הדירות נוטים לסטות מההיתר המקורי, לפצל את דירתם ליחידות דיור קטנות, ובכך, להגדיל את ה"צפיפות" בשכונה.

"צפיפות" – כמות יחידות דיור לדונם.

בשכונת מאה שערים, בית ישראל, מורשה, שומרי החומות ועוד, קיימים שימושים שונים במקרקעין הסותרים את השימוש המקורי שאושר, לרבות, הצפיפות המותרת.

אם בחלקת קרקע מסוימת אושרה צפיפות של 20 יחידות דיור לדונם, ובפועל, דירות מגורים שלמות חולקו ליחידות דיור קטנות – הדבר מגדיל את הצפיפות לדונם ונוגד את המצב הסטטוטורי שאושר.

ידוע שכל מ"ר בדירה קטנה, שווה יותר ממ"ר בדירה גדולה יותר הזהה במאפייניה.

על פי עקרון זה, השכרה של יחידות דיור (פיצול דירה) תכניס לבעל הנכס יותר מהשכרת הדירה בשלמותה כיחידה אחת.

לכאורה, אם ידוע שבסביבה מחלקים דירות ליחידות דיור, אזי, שוויה של דירה דומה, מגלם את פוטנציאל החלוקה.

הבעיה בדירות מחולקות נוצרת כאשר מבוקשת הערכה לצורך בטוחה לקבלת אשראי (משכנתא).

על פי תקנות שמאי מקרקעין בירושלים, הערכת שווי דירה לצורך בטוחה לקבלת אשראי יש לבצע ללא התחשבות בעובדה שהדירה מפוצלת באופן לא חוקי הגם אם הדבר תורם לשווי הדירה.

הגם אם תאושר פיצול דירה ייתכן ותחויבו בהיטל השבחה עבור הפיצול.

מפת שכונות מאה שערים, בית ישראל, מורשה ושומרי החומות (הפורטל הגיאוגרפי הלאומי):

שמאי מקרקעין מקצועי המבצע הערכות באזורים אלה בירושלים, נדרש לשליטה מלאה ולידע מעמיק בכל שכונה ושכונה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על תכנית השימור?

לאחרונה, החליטו בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים להגות תכנית שימור. ירושלים חולקה לשבעה "רובעים".

תכנית השימור מגדירה את מטרות השימור, עקרונות השימור ועוד.

בדרך כלל, תכניות שימור מגבילות את ניצול זכויות הבניה וקובעות פעולות, תנאים והוראות שונות אשר בכפוף להם, תינתן האפשרות לנצל חלק מזכויות הבנייה.

שמאי מקרקעין בירושלים נדרש לזהירות רבה, כאשר הוא נדרש להעריך נכס עם זכויות בנייה אשר לגביו קיים חשש כי ייתכן והמבנה מסומן לשימור.

בין היתר, השמאי נדרש לבדוק מול מחלקת השימור האם הנכס נשוא ההערכה השמאית מופיע ב"רשימת האתרים לשימור".

להלן מפת השימור והחלוקה לרבעים (מאת אתר ההנדסה של עיריית ירושלים):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על תחבורה ציבורית?

הרכבת הקלה בירושלים:

הרכבת הקלה מביאה אתה שיפור משמעותי לעיר והשפעתה מהותית על כלל נכסי המקרקעין אשר מצויים בקרבת מסלולה.

כל שמאי מקרקעין בירושלים יודע כי נגישות תחבורתית מעלה את שווין של המקרקעין.

בפרט למקרים חריגים, ההשפעה הינה חיובית הן על נכסי מגורים (דירות ובתים פרטיים) והן על נכסים עסקיים (חנויות ומשרדים).

בבואו שמאי מקרקעין להעריך נכס מקרקעין בירושלים, עליו לקחת בחשבון את השפעתם של תוואי הרכבת הקיימים והמתוכננים בעתיד.

הרכבת הקלה מתוכננת להתממשק עם קווי האוטובוסים לצורך ייעול הנגישות התחבורתית בעיר.

להלן מסלול הרכבת הקלה מאת אתר חברת "סיטיפס":

חיזוק נוסף לעיר, הנו קו הרכבת הכבדה מירושלים למרכז הארץ ונתב"ג. השפעתה של הרכבת לירושלים הינה קריטית על כלל נכסי המקרקעין בעיר.

שמאי מקרקעין בירושלים נדרש לזהות את השינוי הכללי שעתיד לעיר, ולשקול ביצוע תיקונים בשיעורי ההיוון בחלק מהנכסים.

"שיעור היוון" – אחוז התשואה הצפוי המגלם סיכונים ופחת הקיימים בנכסי המקרקעין.

שיעור ההיוון הינו נתון מרכזי בהערכת שווי חנות, משרד או כל נכס מסחרי אחר. ככל ששיעור ההיוון גבוה יותר, שוויו של הנכס קטן יותר (סיכון עולה).

הנגשה תחבורתית משפרת את הנגישות לנכס ובכך קטן הסיכוי כי הנכס יעמוד ללא שוכרים.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על התחדשות עירונית?

כיום, במסגרת ההתחדשות העירונית בירושלים מופקדות ומקודמות בעיר שלל תכניות תמ"א 38 ופינוי בינוי.

לאחרונה, אושרה תכנית פינוי בינוי ברחוב בר יוחאי.

התכנית מפנה 5 מבנים קיימים עם 376 יחידות דיור לטובת חמישה מגדלים בני כ – 32 עד 36 קומות שיכילו 980 יחידות דיור, שטח מסחרי ופארק.

התכנית כוללת שינויים בהסדרי הדרכים, הפיכת כבישים מחד סטריים לדו סטריים, הקצאת מקומות חנייה ציבוריים ועוד.

לכאורה, ניתן לשער כי תהיה צפיפות רבה במתחם והדבר עתיד לפגוע בשווי נכסי המגורים בסביבה.

יחד עם זאת, שמאי מקרקעין בירושלים אשר מכיר את הרקע התכנוני של העיר, אמור לדעת כי באזור מתוכנן קו הרכבת הקלה אשר עתיד להקל על העומס התחבורתי.

אילוסטרציה:

איך התחדשות עירונית יכולה להשפיע על שווי דירה סמוכה:

דוגמא 1: דירה אשר לידה צפוי לקום פרויקט של התחדשות עירונית וקיימת פגיעה בשוויה (עקב הצפיפות התחבורתית, הצללה, רעש ועוד) והפרויקט אינו כולל פיתוח סביבתי אשר "מאזן" את הפגיעה הסביבתית בדירה.

– בעל הדירה יכול לפנות לשמאי מקרקעין בירושלים ולבדוק את האפשרות לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך מהעירייה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

דוגמא 2: דירה אשר לידה צפוי לקום פרויקט של התחדשות עירונית ולא קיימת פגיעה בשוויה. הפרויקט "מביא" תשתיות תחבורה חדישות, פארקים ועוד.

– במקרה זה יהיה קשה יותר לטעון לירידת ערך היות ופרויקט ההתחדשות העירונית השביח את המקרקעין.

במקרה זה ייתכן ושמאי המקרקעין המומחה בירושלים יוסיף לשווי הדירה, וכך, בעל הנכס יצליח לקבל סכום גבוה יותר במכירתה.

שיפור עירוני בירושלים:

ירושלים לא מפסיקה להתחדש. מחלקת התכנון בעירייה שמה דגש רב על המרחב הציבורי.

לדעת שמאי מקרקעין רבים, בין ההשפעות הניכרות ביותר על שווין של המקרקעין העירוניים הינו הפיתוח וההתחדשות של המרחב הציבורי.

התחדשות המרחב הציבורי תורמת רבות לשווי חנויות ודירות כאחד.

להלן צילום כיכר ציון המחודש:

איך שמאי מקרקעין בירושלים יכול לבצע חישוב של מס שבח והיטל השבחה:

מס שבח הוא מס שמשלמים על הרווח שנוצר בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה. שמאי מקרקעין בירושלים צריך להכיר את ההבדלים בין מס שבח לעסקים ומס שבח למגורים.

בנכסים עסקיים מס השבח גבוה ואף צפוי להגיע לכ – 30% – 40% משווי הנכס.

במכירת נכס בייעוד מגורים כמו דירה או בית פרטי, שמאי מקרקעין בירושלים צריך לבדוק האם בכלל חל מס שבח.

קיימים סעיפי פטור ממס שבח הניתנים רק לנכסי מגורים. בין הנפוצים: פטור ממס שבח לדירה יחידה עד 4,500,000 ש"ח והטבה של תשלום מס שבח ליניארי.

החישוב הליניארי שהשתרש מכח תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, קובע כי אם למוכר יותר מדירה אחת והוא עומד בתנאים, ישלם המוכר מס שבחח ליניארי מוטב.

המהות של המס השבח הליניארי הינה לפטור את כל השבח הנוצר עד שנת 2014 ולחייב ליניארית רק עבור השנים אחרי שנת 2014.

דוגמה לחישוב מס שבח ליניארי על ידי שמאי דירות בירושלים:

אדם מעוניין למכור דירה אחת מתוף שתי דירות שיש ברשותו.

הדירה נרכשה תמורת 1,000,000 ש"ח ונמכרה תמורת 2,000,000 ש"ח.

נניח שמחיר רכישת הדירה הצמוד הינו 1,200,000 ש"ח והמוכר השקיע בשיפוץ 200,000 ש"ח נוספים.

יוצא, שסך הרכישה הינו 1,400,000 ש"ח והשבח הנוצר הינו 600,000 ש"ח.

הדירה נרכשה בשנת 1990 ונמכרת היום, נניח בשנת 2024.

כפי שאמרנו קודם, עד שנת 2014 כל מס השבח פטור. לפיכך, נחשב את מספר השנים משנת 2014 עד לשנת המכירה – 2024.

סך השנים עליהם יחול מס השבח הינו 10. סך שנות החזקה בדירה הינו 34 שנים. לפי כך מקדם המס הליניארי המוטב שיחשב שמאי דירות בירושלים הוא 10/34 = 29.5%.

את היחס נכפיל במס השבח (25%) ונקבל שהמס לתשלום הינו 29.5% * 25% = 7.3%.

על פי הדוגמה, המוכר ישלם 44,000 ש"ח מס שבח בלבד.

דוגמה לחישוב היטל השבחה על ידי שמאי מקרקעין בירושלים:

במכירת בית פרטי או נכס מסחרי ייתכן ויחול על המוכר מס היטל השבחה. היטל ההשבחה הוא מס אשר אתם צריכים לשלם על זכויות בנייה שאישרה העיריה בזמן שהחזקתם בנכס.

שמאי מקרקעין בירושלים המתמחה בהיטל השבחה יכול לחשב את המס הצפוי במועד המימוש. מועד המימוש הוא המקרים הבאים:

מכירת הנכס. מימוש הבנייה.

בשני המקרים האלה, אתם בעצם "נפגשים" עם התועלת שמקנות זכויות הבנייה. או שאתם בונים ומנצלים בעצמכם או שאתם מוכרים והקונה נהנה מזכויות הבנייה.

קיימת חשיבות רבה מאוד בפניה לשמאי מקרקעין בירושלים לצורך בחינת היטל ההשבחה הצפוי. ראשית, לצורך הבנה כמה זכויות בנייה יש ואיך למכור את הבית או החנות במחיר הטוב ביותר.

במידה ולא תגעו למכור את כל זכויות הבנייה, הוועדה המקומית תחייב אתכם בכל מקרה בזכויות הבנייה אשר תורמות לשווי הנכס.

לכן, על מנת שלא להיפגע פעמיים, גם במכירה וגם בתשלום היטל ההשבחה יש לבחון את כל ההיבטים מול שמאי מקרקעין מומחה.

לסיכום:

בהערכת שווי של מקרקעין בירושלים המתבצעת על ידי שמאי מקרקעין, יש לתת דגש על מיקום הנכס ביחס למיקומו הגיאוגרפי וקרבתו למוקדי עניין ותחבורה.

בנכסים אשר לגביהם יש ספק כי כלולים בתכנית השימור – יש לבצע בדיקה מעמיקה במחלקת השימור של העירייה לבחינת אפשרויות ניצול זכויות הבנייה.

במכירת נכס שיש לגביו חשש כי על המוכר יחול מיסוי מקרקעין, יש לבצע תכנון מס נכון ולקזז את המסים על פי סעיפי החוק.

קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.