מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי דירות תל אביב?

שמאי דירות בתל אביב צריך להכיר את שכונות העיר וגם את פערי השווי בתוך כל שכונה ושכונה.

הפערים בין שווי למ"ר בין דירה לדירה גדל באזורי הביקוש. לדוגמה, קיימים הפרשים של כ – 20,000 ₪ למ"ר בין רחוב לרחוב ביחס לקרבתו לים.

אמנם מדובר על עשרות מטרים בודדים, אך למרחק זה השפעה ניכרת על שווי הדירות.

קיימים רחובות אשר להם ייחודיות היסטורית או תרבותית שבהם ביקוש איתן אשר מעלה את שווי המקרקעין.

Table of contents [Close]

בהערכת שווי דירה או בית פרטי, שמאי דירות בתל אביב מבצע כמה בדיקות חשובות.
מה צריך לדעת שמאי על התחדשות דרום העיר?
ממה דוח שמאי מקרקעין יכול להזהיר את הרוכשים?
איך יכול שמאי מקרקעין בתל אביב לסייע לכם למכור מגרש ולצמצם תשלומים למס השבח?

בהערכת שווי דירה או בית פרטי, שמאי דירות בתל אביב מבצע כמה בדיקות חשובות.

הבדיקה הראשונה היא הבדיקה המשפטית. במסגרת הבדיקה המשפטית, שמאי דירות בתל אביב מבצע זיהוי משפטי של הנכס ואת טיב זכויות החזקה.

זיהוי משפטי מתבצע על ידי איתור מספר הגוש, החלקה, המגרש או התת חלקה.

קיימים מקרים בהם לדירה אין תת חלקה. במצב כזה, שמאי דירות יכול לזהות את הדירה על פי הסכם המכר והתשריט המצורף להסכם המכר.

כמו כן, הבדיקה המשפטית כוללת גם בדיקת זכויות החזקה בנכס. האם הזכויות הן מכח בעלות או חכירה. שמאי דירות בתל אביב יכול לבדוק האם קיימים הסכמי שיתוף הרשומים בטאבו או הערות אזהרה כמו עיקולים או מגבלות שימוש.

הבדיקה השנייה ששמאי דירות בתל אביב צריך לבצע היא בדיקת היתרי בניה. שמאי דירות צריך לבצע מדידות בקרה בדירה אותה הוא נדרש להעריך ולאמת את המדידה מול היתר התכנית המצורפת להיתר הבניה.

במידה ויש חריגות בניה, שמאי דירות צריך לבדוק האם קיימת יתרת זכויות בנייה לצורך הכשרתן של החריגות מול הוועדה המקומית.

הוועדה המקומית לא חייבת לאשר חריגות בניה בדיעבד והדבר מהווה עבירה פלילית. בפועל, במקרים רבים וועדות מתירות הגשת תכניות מסודרות, תשלום אגרות והכשרת הבינוי במסגרת זכויות הבנייה המותרות.

המקרה זה שמאי דירות יכול לשקול מתן מקדם שווי גבוה יחסית לשטח החורג. בנגד, אם לא נותרו זכויות בנייה לניצול, השמאי יכול להתעלם משטח זה או לתת לו משקל נמוך יחסית.

בביצוע הערכות שווי לבנקים, שמאי מקרקעין יתעלם מכל חריגת בניה אשר בניגוד להיתר הבנייה ואף יקבע הפחתה לצורך החזרת המצב לקודמו.

הפרשים מהותיים בין רחוב בן יהודה, ויתקין, זלטופולסקי והירקון:

מה צריך לדעת שמאי על התחדשות דרום העיר?

ביפו קיימת אוכלוסייה מעורבת ואזורים בעלי ערכי שווי שונים. עקב עירוב האוכלוסייה, ביפו יכולים להיות הבדלים בין מסמטה לסמטה.

בשנים האחרונות, דרום העיר ואזור יפו עובר הליך של התחדשות עירונית ושכבות אוכלוסייה שונות מגלות עניין ברכישת דירות ביפו וסביבתה.

שמאי מקרקעין בתל אביב יפו, הבקיא באזורים השונים ידע לחשב עבורכם את שווי הדירה או כל נכס אחר בצורה מדויקת.

בהרבה מהבניינים באזור יפו קיימות זכויות בנייה לא מנוצלות, הין היתר מכח פינוי בינוי ותמ"א 38.

שמאי דירות בתל אביב יפו, יכול לאתר את תכניות בניין העיר המקנות זכויות בנייה. ולבדוק האם קיימת כדאיות כלכלית בביצוע תמ"א 38. בדרך כלל, קיימות שתי חלופות. תוספת בניה והריסה ובניה.

שמאי דירות בתל אביב צריך לבדוק את קווי הבניין, לבחון את הבינוי הקיים ולבצע בדיקה לייתכנות כלכלית תוך שמירה על רווח ייזמי סביר.

לדוגמה, תכנית התחדשות ליפו ג' ברחוב אפלטון ואייזיק חריף. התכנית מתירה הריסת שלושה מבנים והקמת שלושה בניינים חדישים עם 240 יחידות דיור.

חלק מתרשים התכנית מתוך אתר מנהל התכנון:

חלק מתכנית להתחדשות יפו:

ממה דוח שמאי מקרקעין יכול להזהיר את הרוכשים?

בנייה ללא היתר: רכשתם דירה בגודל של 100 מ"ר בנוי אבל על פי היתר הבניה הבינוי המותר הוא רק 60 מ"ר. במקרה זה ייתכן ולא תקבלו משכנתא על פי שווי דירה של 100 מ"ר אלא רק 60 מ"ר. מצב זה יכול לגרות לכם להפר חוזה ושלשלם קנס גבוה. בנוסף, הגם אם לא אתם ביצעתם את הבנייה שלא בהיתר, לכם תהיה אחריות פלילית ואף ייתכן ותדרשו להרוס את הבנייה החריגה.

בעיית רישום: באזורים שונים בתל אביב קיימת בעיית רישום משפטית בדירות מגורים אשר אינה מאפשרת לבנק להסתמך על הדירה כבטחון לצורך קבלת משכנתא.

במצב זה, אחרי שתחתמו על החוזה, ייתכן כי הבנק כלל לא יהיה מוכן לממן לכם את העסקה ואם תסתכנו בהפרת חוזה ובתשלום קנסות חוזיים מהותיים.

שמאי דירות בתל אביב יחשוף בפניכם את כל הסיכונים המנויים ותחסוך לכם עוגמת נפש רבה לצד נזקים כספיים גדולים.

איך יכול שמאי מקרקעין בתל אביב לסייע לכם למכור מגרש ולצמצם תשלומים למס השבח?

במידה ואתם בעלים של מגרש אשר שווי המכירה שלו מושפע מזכויות בנייה נוספות, ייתכן ותהיו חייבים במס שבח.

שמאי דירות בתל אביב, המתמחה במיסוי מקרקעין, יכול לבדוק את האפשרות לפטור (חלקי או מלא) ממס השבח, המגיע לכם מכח סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

סעיף זה מקנה הנחה משמעותית ממס שבח במידה ונמכר בית מגורים עם זכויות בנייה נוספות. בהפעלת סעיף זה בצורה חכמה, ניתן לחסוך מאות אלפי שקלים מהמס שתדרוש המדינה.

בנוסף, קיימת האפשרות לבצע פריסת מס שבח. פריסה זו יכולה להקטין את חוות השבח על ידי חלוקת השבח על פי תקופה ובכך שתלום נמוך יותר עבור המס השולי.

כמו כן, שמאי דירות בתל אביב יכול לסייע לבדוק עסקת קומבינציה. בעסקת קומבינציה קיים חסכון מס לשני הצדדים. המוכר מוכר חלק מהקרקע ומשלם חלק ממס השבח. והקבלן משלם מס רכישה חלקי היות ורוכש רק חלק מהקרקע. יש לקחת בחשבון שרשות המסים יכולה לקבוע את שווי המכירה על פי עלויות הבנייה.

לדוגמה: במכר מלא (עסקה רגילה) מס השבח הוא 500,000 ש"ח.

אם מקדם הקומבינציה הוא 40% לבעל הקרקע ו – 60 % לקבלן, אזי, מס השבח לתשלום יעמוד על 500,000 ש"ח * 40% = 300,000 ש"ח.

קישור לאתר ההנדסה של עיריית תל אביב.