מה צריך לדעת שמאי התחדשות עירונית בירושלים על התחדשות עירונית?

שמאי התחדשות עירונית בירושלים צריך להכיר את תכניות האב לשכונות. בתקופה האחרונה, התחדשות עירונית הינה הדבר החם והמדובר ביותר בתחום הנדל"ן.

בכל רחבי הארץ, מהקריות ועד לבאר שבע קמים פרויקטים של התחדשות עירונית, כמו תמ"א 38 ופינוי בינוי.

רבים טוענים כי חלק מהפרויקטים של ההתחדשות העירונית מבוצעים ללא תכנון מקיף וגורמים לציפוף לא מבוקר של האוכלוסייה.

לראיה, בחלק מהערים החלו לרסן את היתרי הבנייה שניתנים מתוקף תמ"א 38 ולצמצם את שטחי התמורה לדיירים.

לאחרונה בדקה וועדה מיוחדת את עצם הארכתה וטיב יישומה של תכנית תמ"א 38.

אחת הסיבות להפסקת התכנית הינה הגבלת הבנייה הלא מבוקרת במרכזי הערים ומתן סמכות לוועדה המקומית לקבוע את תנאי ההתחדשות העירונית.

וועדות מקומיות רשאיות להוציא תכניות על פי סעיף 23 לתמ"א 38. סעיף זה מתיר לוועדה המקומית לשלוט על הליכי התכנון על מנת להתאים את זכויות הבנייה מכח תכניות ההתחדשות העירונית לאופי הסביבה.

בנוסף, קיימת אכזבה מהתכנית שדווקא באזור השבר הסורי-אפריקאי, התכנית לא מיושמת עקב חוסר כדאיות כלכלית.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי התחדשות עירונית בירושלים על תכנית האב?
מה צריך לדעת שמאי התחדשות עירונית הירושלים על מתחם תלפיות?
- תכנית מתאר לכניסה לעיר:
מה צריך שמאי התחדשות עירונית בירושלים לדעת על שכונת ארנונה ותלפיות:
מה צריך לדעת שמאי דירות על שכונת קטמונים ח - ט:

מה צריך לדעת שמאי התחדשות עירונית בירושלים על תכנית האב?

בעיריית ירושלים, מחלקת תכנון עיר עבדה שעות נוספות והגתה שלל תכניות אב ומתאר לפיתוח חלק מהשכונות.

תכניות האב, מסדירות את יישום ההתחדשות העירונית ותורמות לתכנון יעיל, מבוקר ותואם את מדיניות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

שמאי התחדשות עירונית בירושלים אשר נדרש לבצע הערכת נכס מקרקעין, נדרש לשליטה מלאה בשלל תכניות האב לפיתוח השכונות לרבות תכניות השימור.

הערכת שווי של בית, דירה, או מגרש בתחום תכנית צריכה להתבצע בהסתמך על המכלול התכנוני התקף על המקרקעין לרבות תכניות האב.

במאמר זה, נפרט כמה מתכניות האב ומתאר לפיתוח השכונות בירושלים.

מה צריך לדעת שמאי התחדשות עירונית הירושלים על מתחם תלפיות?

מתחם תלפיות אשר במקור מיועד לתעשייה, שינה את אופיו לאזור מסחר. שימושי המסחר, במקום, שימושי התעשייה מותרים ב"היתר לשימוש חורג" או נעשים ללא היתר כלל.

תכנית האב באה להסדיר את השימושים המסחריים ולקבוע מצב סטטוטורי מתאים.

בין היתר, התכנית מוסיפה בנייה של 855 יח"ד על ה – 400 מותרות, סה"כ 1,255 יח"ד.

שמאי התחדשות עירונית בירושלים, בבואו לבצע הערכת שווי באזור התעשייה של תלפיות, נדרש לבקיאות מוחלטת בתכנית האב למתחם.

ייתכן ותכנית האב הגדילה זכויות ו/או שינתה ייעוד ובכך הגדילה את שווי הנכס או אף ייתכן ופגעה בשוויו.

במידה ולנכס נגרמה ירידת ערך עקב אישור תכנית, במצבים מסויימים ניתן לתבוע את הוועדה המקומית מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

תמונת אורטופוטו של המתחם:

מפת ייעודי הקרקע החדשים בשכונת תלפיות:

תכנית מתאר לכניסה לעיר:

מטרת התכנית הינה עיצוב המרחב הציבורי, פיתוח אזור הכניסה לעיר כמתחם הכולל שימושים מעורבים בדגש על מסחר, תעסוקה, מלונאות ותרבות.

בתכנון, ברובע יפעלו מערכות תחבורה ציבורית משולבות, כגון: הרכבת הכבדה, הרכבת הקלה, אוטובוסים ומוניות.

השינויים הצפויים ישפיעו על חלק מהנכסים המסחריים בסביבה. בהערכת שווי משרד או חנות, יש לבדוק את הנגישות הצפויה מתכנית המתאר לנכס נשוא ההערכה. ייתכן ושיפור תחבורתי ישפר את הנגישות לנכס ויוסיף לשוויו.

תרשים התכנית המוצעת:

הפרוגרמה התכנונית:

מה צריך שמאי התחדשות עירונית בירושלים לדעת על שכונת ארנונה ותלפיות:

תכנית האב לשכונה קובעת חלוקה ל – 6 מתחמי בינוי והגדרת הנחיות תכנון בהתאם למאפייניהם.

המתחמים הם: מתחם עין צורים, שלום יהודה, דרך חברון, שכונת ארנונה, שכונת תלפיות, המתחמים הדיפלומטיים.

התכנית באה להסדיר את הבינוי מכח תכניות התחדשות עירונית (תמ"א 38), תכניות מקומיות חדשות ועוד.

מטרת התכנית הינה קביעת הוראות בינוי לתוספות בנייה, לשימור, לציפוף ולהתחדשות עירונית בשכונת ארנונה – תלפיות. התכנית מנחה את הוועדה המקומית במתן היתרים לפרויקטים של התחדשות עירונית כגון תמ"א 38.

בעצם, התכנית באה להסדיר בנייה לא מבוקרת מכח ההתחדשות העירונית ומהווה פתרון תכנוני יעיל לתכנון לא מבוקר.

שמאי התחדשות עירונית בירושלים המבצע הערכת שווי של דירה, בית פרטי או כל נכס מקרקעין אחר, יכול לבדוק את מיקום הנכס הנישום ביחס למסמכי תכנית האב לשכונה לצורך זיהוי מגמות המשפיעות על הייעוד של המקרקעין וזכויות הבנייה הקיימות ו/או הפוטנציאליות.

כידוע, זכויות בנייה ופוטנציאל ממשי להתחדשות עירונית מעלות את שווי הדירה.

להלן מפת מתחמי הבינוי של התכנית:

תרשים ייעודי הקרקע על פי התכנית:

מה צריך לדעת שמאי דירות על שכונת קטמונים ח – ט:

עיריית ירושלים ומשרד הבינוי יזמו תכנית להתחדשות עירונית בשכונת קטמונים.

במסגרת התכנון, מוצעת תוספת של 2,900 יח"ד.

התכנית שמה דגש על המרקם החברתי ושילוב שימושי המגורים עם שימושי המסחר ומבני הציבור.

מחקרים הראו כי שילוב שימושי מגורים ומסחר "מחייה" את השכונה ומשפר את איכות חיי התושבים.

ברחוב בר יוחאי הוצע פרויקט פינוי בינוי הכולל הריסה של 3 בנייני רכבת והקמת 5 מגדלים גורדי שחקים.

להלן תרשים השכונה המתוכננת:

להלן תרשים מתחמי הבינוי:

הוועדה המקומית הגתה תכניות אב לשכונות רבות. חלק מהתכניות האב קובעות הוראות שימור ברמות שונות. הוראות השימור יכולות להשפיע על יישום תכניות להתחדשות עירונית.

שמאי בירושלים נדרש לנתח כל חלקה ביחס לתכניות השימור שחלות על המקרקעין ואף לבצע בדיקה מול מחלקת השימור של הוועדה המקומית.

לנוחיותכם, להלן קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים.