האם אתם זכאיים לפיצויים במקרקעין בגין ירידת ערך?

האם אתם זכאיים לפיצויים במקרקעין בגין ירידת ערך?

קיימים גורמים שונים שיכולים לגרום לירידת בערכם של מקרקעין ונדל"ן. גורמים פיזיים, כמו:

  1. פגיעה בשלד המבנה או בקונסטרוקציה, נזקי מים, תזוזת קרקע ועוד.
  2. פגיע תכנונית עקב תכנית בניין עיר (תב"ע) שאושרה וגורמת לכם נזק ולירידת ערך נכס המקרקעין.

במאמר זה נתמקד בירידת ערך ופגיעה שנגרמה מתכנית בניין עיר (תב"ע) פוגעת. מה הכוונה?

למשל: ליד ביתכם או דירתכם בנו בית ספר, תחנת רכבת, מרכז מסחרי, כביש סואן ועוד.

שינויים תכנוניים, יש בכוחם להשפיע על שווי הדירה שלכם, הבית או החנות שאתם מחזיקים. בגין ירידת ערך זו, אתם זכאים לקבל פיצויים לא מבוטלים.

חישוב פיצויים בגין ירידת ערך

יחד עם זאת, שינויים תכנוניים יכולים גם לתרום לעליית שווי הנכסים. במאמר זה נדבר על שינויים תכנוניים (מכח תב"ע) שגורמת לירידת ערך נכס המקרקעין שברשותכם.

לפני שאתם פונים לשמאי מקרקעין שישמח לקבל את כספכם ולהתחיל לכתוב שומות מקרקעין במרץ, עליכם לקרא את המאמר ולהבין את התייחסות המחוקק לכל סוגי ירידות הערך והאפשרות הממשית לקבלת פיצוי.

לא על כל שינוי תכנוני ניתן לקבל פיצוי בגין ירידת ערך עקב תכנית פוגעת במקרקעין.

שמאי מקצועי ואמין נדרש לנתח בצורה יסודית מאוד את המקרה הספציפי ולתת לכם ייעוץ מקצועי ביותר הכיצד ניתן לקבל פיצוי על ירידת ערך המקרקעין.

תחום הפיצויים בירידת ערך נכסי נדל"ן ומקרקעין מצריך התמקצעות שמאית ספציפית ביותר.

הפסיקה בבתי המשפט מדברת רבות על ירידת ערך, פגיעה ופיצויים במקרקעין. שמאי מקצועי, עליו להיות מעודכן בפסיקה העדכנית ביותר.

המחוקק לקח בחשבון שבגין תכנית בניין עיר ייתכן וייגרמו לחלקות הגובלות נזק וירידת ערך עקב אישור תכנית בחלקה גובלת אחרת.

המחוקק הגה את סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה 1965, בו, קיימת התייחסות לירידת ערך בגין אישור תכנית פוגעת.

  1. (א)  נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.

(ב)  התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר האוצר רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.

בואו ננתח את הסעיף בצורה מקצועית ונראה הכיצד מתייחסת הפסיקה לכל ביטוי, מילה או צמד מילים.

  1. "נפגעו על ידי תכנית" – הפגיעה חייבת להיות בגין תכנית שאושרה. הוועדה המקומית נותנת היתר בנייה או משנה ייעוד של מקרקעין, למשל, משטח פתוח למרכז מסחרי סואן, ועקב השינוי התכנוני נגרם לדירה, חנות, בית קרקע שברשותכם נזק או ירידת ערך.
  2. "שלא בדרך של הפקעה" – במאמר הבא המדבר על הפקעות נזכיר את פסיקת "חממי" ובה נדגים הכיצד מחשבים ירידת ערך שמעורבת בה גם הפקעת מקרקעין. המחוקק בחר לפצל את הפיצוי המגיע מכח סעיף 197 לבין הפיצוי המגיע מכח ההפקעה.
  3. "בתחום תכנית או הגובלים עמו" – הפסיקה עסקה רבות בהגדרה "גובלים". מה הכוונה? יש לך דירת מגורים, בית קרקע, חנות או מקרקעין אחרים בחלקה מסוימת. מעבר לכביש ראשי החליטו לבנות בית אבות במקום פארק גדול שתרם לשווי נכס המקרקעין שברשותך. האם העובדה שבינך לבין הפארק קיים כביש רחב עדיין מגדיר את החלקות גובלות ואתה רשאי לתבוע פיצוי?

התשובה לכך אינה חד משמעית.

יחד עם זאת, הפסיקה קבעה כי מקרקעין גובלים ייחשבו גובלים גם אם מפריד מיניהם שביל צר או כביש פנימי צר ברוחב של כ – 10-8 מטר.

יחד עם זאת, בית המשפט העליון לא נקב ברוחב ספציפי של השביל או הכביש המפריד בין החלקות. שביל רחב ושקט יכול להצביע על קיום תנאי "מקרקעין גובלים" יותר מאשר כביש צר ועמוס. רק שמאי מקרקעין מומחה ומקצועי ידע להתעמק ברזי הפסיקה ובכך, לפסול כל טענה שימצא הצד שכנגד.

  1. "מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית" – בניגוד לדעה הרווחת, גם "דייר מוגן" רשאי לתבוע פיצוים בגין תכנית שפגעה בשווי הנכס שבו יש לו זכות דיירות מוגנת. גם "בר רשות" רשאי להגיש תביעה מכח סעיף 197 ולדרוש פיצויי ירידת ערך.
  2. "בכפוף לסעיף 200" – סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, מונה סיבות בהן לא ניתן לחייב את הוועדה המקומית / את העירייה בתשלום פיצויים מכח סעיף 197, למרות שנגרם לכם נזק וירידת ערך. חברים יקרים, בתקופה האחרונה חל שינוי בהתייחסותו של המחוקק לסעיף 200. העירייה / הוועדה המקומית לא יכולה יותר לטעון באופן אוטומטי ושרירותי כי היא פטורה מלשלם פיצויים על ירידת ערך על סמך הוראות הסעיף. הדעה הרווחת היא כי יש לשלם פיצויים בכל מקרה על פגיעה בקנינו של אדם, ורק במקרים חריגים ניתן להסתמך ולהפעיל את סעיף 200. לפיכך, שמאי מקרקעין מקצועי המכיר את הפסיקה, לא יפסול ולא ימליץ לוותר על הגשת תביעה גם אם הפגיעה הינה במסגרת סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965.
  3. "התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית" – על פי חוק התכנון והבנייה, תביעה בגין תכנית פוגעת ניתן להגיד תוך 3 שנים מיום פרסומה. הרבה נפגעים מפספסים את המועד להגשת תביעת פיצויים ונחסמת בפניהם האפשרות לתבוע פיצויים על פי חוק התכנון והבנייה. יחד עם זאת, רבים לא יודעים שעדיין קיים סיכוי לתבוע פיצויים בדרכים אחרות. רק שמאי מקרקעין מומחה ומקצועי ידע לכוון אתכם בצורה הטובה ביותר.

מקרה מיוחד לדוגמא: מול ביתכם, דירתכם, חנות, מפעל שברשותכם אישרו תכנית כללית על שטח נרחב. אתם כבר קראתם את המאמר שלי ואתם כבר בדקתם בעצמכם או בעזרתי על התכנית בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אבל, לא מצאנו תכנית בינוי. בשלב זה לא ניתן לדעת מה ייבנה וכיצד תהיה לשינוי תכנית בניין עיר (תב"ע) או הבנייה העתידית השפעה שמאית על שווי נכס המקרקעין שברשותכם. בשלב זה לא ניתן להכין שומת מקרקעין שתדע לאמוד במדויק את הנזק וירידת הערך שנגרמה לכם.

עברו 4 שנים (לא הגשנו תביעה מכח סעיף 197 תוך 3 שנים), ופתאום אושרה תכנית בינוי שמתירה לבנות ממש מולכם בניין משרדים שעתיד לגרום לנזקי רעש, עומס תנועה, צפיפות, ובכך לגרום נזק רב וירידת ערך לנכס המקרקעין שברשותכם. כאמור, רק אחרי 4 שנים ניתן להבחין ולאמוד את ירידת הערך מבחינה שמאית. לכן, הפסיקה התירה להגיש תביעה מכח סעיף 197 גם לאחר 3 שנים, וזאת, כאשר התגלה הנזק וניתן להעריכו שמאית על ידי שמאי מקרקעין.

דוגמא נוספת: שינוי תכנוני אשר מתבצע באופן רציף (תכנית אחר תכנית), ובשלב נוכחי מסוים לא ניתן להעריך שמאית על ידי שמאי מקרקעין את הפגיעה וירידת הערך במקרקעין לצורך חישוב פיצויים. במצב זה, ניתן לתבוע פיצויים תוך 3 שנים מיום אישור התכנית האחרונה שאושרה ברצף.

כמובן חשוב ששמאי יכיר את האזורים שעתיד להיות בה השינוי, ועל כן לא בהכרח שמאי מקרקעין בחיפה יכיר  את את אזור המרכז כמו ששמאי מקרקעין מתל אביב יכיר.

עוד באותו נושא ניתן לקרוא פה:

שמאי מקרקעין בירושלים.

שמאי מקרקעין בחולון.

אז… מה ירידת הערך או הפגיעה המינימלית שניתן לקבל בגינה פיצוי בגין ירידת ערך?

הפסיקה בכלל לא אחידה.

פס"ד ע"א 3901/96 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה נגד הורוביץ – 10%.

פס"ד ע"א 8825/07 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן נגד י.פ.ה.ר – 4%.

לפיכך, ניתן לשער שהפסיקה טרם התגבשה בעניין זה וכי שמאי מקרקעין מומחה ומקצועי, בשומת מקרקעין איכותית, ידע להביא לפיצוי גם כאשר הפגיעה בשיעור נמוך.

חריגים:

הפסיקה מדבר גם על מצב (לדעתי מגוחך ולא צודק) של ירידת ערך במקרקעין עקב פגיעה כלכלית.

בפס"ד ע"א 650/83 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נגד מלאכי קורן, נקבע, כי פגיעה כלכלית אינה מזכה בפיצוי ירידת ערך.

מה הכוונה?

בעלים של תחנת דלק תבע פיצויים בגין ירידת ערך בגין אישור תכנית לסלילת כביש חדש אשר הסיט את הרכבים מתחנת הדלק שלו לכביש עוקף.

הוועדה המקומית טענה, והפסיקה הסכימה וקבעה כי פגיעה כלכלית אינה מזכה בפיצוי.

להלן התייחסותי: אני אישית לא מסכים עם הפסיקה. אדם אשר רוכש קרקע ותחנת דלק במקום מיושב שלא עתיד להתפתח ולהשתנות, מסתמך על מצב קיים. כל שינוי של המצב הקיים שנעשה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה צריך לזכות את הנפגע בפיצוי מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965.

פס"ד נוסף שניתן מנע קבלת פיצויים מדיירים שהנוף מביתם נפגע. נקבע, כי היות והסביבה שבהם מצוי ביתם הינה חדישה, היה עליהם לצפות התפתחות עירונית. הנוף שלהם לים אמנם נצפה מביתם הגבוהה "מגדל" אך המגדל בו הם גרים אינו "מגדל אור".

לסיכום, כל מקרה יש לבדוק לגופו. אתם מוזמנים להתקשר אלי ולהתייעץ איתי על כל נושא במקרקעין.

משרדנו פז מקרקעין ונדל"ן מעסיק שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם אזור המרכז. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי , ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז מקרקעין ונדל"ן.

טלפון: 0504-837-837

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
לחץ ליצירת קשר