מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין ברחובות

בוחרים שמאי מקרקעין ברחובות? מי שעוקב אחרי מגוון הכתבות המקצועיות באתרנו כבר למד כי בעסקאות מקרקעין רב הנסתר על הגלוי.

שווי של דירה, בית פרטי, חנות או משרד מושפע רבות מזכויות בנייה נוספות החלות על הנכס, מהרקע המשפטי של הנכס וממצבו הפיזי.

במאמר זה נדבר על התכניות החדשות ששמאי מקרקעין ברחובות צריך להכיר ואיך זכויות בנייה משפיעות על המסים שנשלם במכירה.

שמאי מקרקעין ברחובות בבואו להעריך שווי דירה או בית פרטי נדרש לשליטה מלאה בכלל התכניות העירוניות החלות על כל נכס מקרקעין.

בדיקת זכויות בניה יסודית חשובה מאוד בהערכת שווי בית פרטי או מגרש לא בנוי. תכניות הבניין עיר קובעות את מכלול זכויות הבנייה שיש בנכס.

במקרים רבים, כמה תכניות יחד קובעות את הבינוי המותר. לדוגמה: תכנית למרתפים, תכנית לעליות גג, תכנית מהרחבת בינוי ועוד.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברחובות על התחדשות עירונית:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברחובות על התחדשות עירונית:

מחלקת ההתחדשות העירונית בעיריית רחובות מבצעת פרוייקטים של התחדשות עירונית במתחם מילצ'ין, מרמורק, שעריים, אושיות, האצ"ל וקרית משה.

לדוגמה, שכונת קרית משה חולקה למתחמי פינוי בינוי. ברחוב קלמן גבריאלוב מתוכנן הריסת בניין בן 32 יחידות דיור ובמקומו בניית שני בניינים שיכללו 148 יחידות דיור ב – 19 קומות מעל קומת מסחר.

תרשים הפרויקט (קרדיט לאתר הוועדה המקומית רחובות):

תרשים פינוי בינוי גבריאלוב שמאי מקרקעין ברחובות

מתחם נוסף שזוכה להתחדש הינו מתחם "הרב דוד ובר". במסגרת הפרוייקט ייהרסו תשעה בניינים ובמקומם יוקמו בנינים בני 9 עד 13 קומות ויכללו בין 30 ל -+ 50 יח"ד.

תרשים הפרוייקט (קרדיט לאתר הוועדה המקומית רחובות):

תרשים פינוי בינוי דוד נדב שמאי מקרקעין ברחובות (3)

בהערכת שווי דירה במתחמי התחדשות עירונית שמאי מקרקעין ברחובות צריך לתת דגש על הפוטנציאל התכנוני.

במקרים חריגים, דירת התמורה לדייר המפונה אינה ראויה ביחס לדיירים אחרים. במקרה זה, ניתן לעשות משא ומתן מול יזם התכנית לפיצוי הולם.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בנייה בבתים פרטיים:

כיום, מי שבבעלותו בית פרטי וותיק היושב על מגרש גדול יחסית, ייתכן ויכול לנצל את זכויות הבנייה החלות על המגרש מכח תכנית "טז/1 או טז/2 שאושרה בסמוך.

תכנית טז/1 / ט/ז2 הינה תכנית אשר במקרים מסוימים מתירה הריסה של הבית הוותיק הקיים והקמת בניין מגורים רווי רב קומות (8 קומות).

התכנית חלה על מגרשים עליהם קיימים בניינים אשר גודלם פחות מארבע מאות מטר ואינם נכללים בהוראות תמ"א 38.

על פי הוראות תמ"א 38, התכנית לא חלה על בניינים קיימים אשר גודלם קטן מארבע מאות מ"ר בנוי.

להלן חלק מתרשים התכנית (קרדיט למנהל התכנון):

על פי פרק ב' לתכנית, ניצול זכויות הבנייה ניתנות לניצול בתנאים הבאים:

– המגרשים בתחום התכנית.

– שטחו המינימלי של מגרש הינו בין 500 מ"ר עד 1,500 מ"ר.

– המגרשים פנויים מבינוי או שלא חלה עליהם תכנית מת"א 38.

– הריסת המבנה הקיים.

התכנית קובעת צפיפות של 20 יחידות דיור לדונם בשטח ממוצע של 110 מ"ר ליחידת דיור אשר מתוך כלל הדירות, 20% יהיו בשטח של 80 מ"ר.

אם אתם בעלים של מגרש העונה על הוראות התכנית, עליכם להתייעץ עם שמאי מקרקעין ברחובות לעניין שוויו של המגרש המושפע מזכויות הבנייה הנוספות.

מה צריך לדעת שמאי שמאי דירות ברחובות על תוספת בנייה לבתים פרטיים:

שמאי דירות ברחובות נדרש לשליטה מלאה בהוראות תכנית 2000/ס משנת 2017.

התכנית מגדירה הוראות להגדלת הבינוי למגורים עד לגודל של 175 מ"ר ליחידת דיור צמודת קרקע.

התכנית מוסיפה זכויות בנייה לכל בית פרטי אשר נמצא בתחומה. תכנית זו, מגדילה את זכויות הבנייה בכל מגרש ותורמת לשווי הבית הפרטי.

שמאי דירות ובתים פרטיים ברחובות נדרש לנתח את הוראות התכנית ביחס לבית הפרטי או הדו משפחתי שברשותכם ולחשב את תוספת השווי לנכס המקרקעין.

חלק מתרשים התכנית (קרדיט למנהל התכנון):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברחובות על היטל השבחה ומיסוי מקרקעין:

התכניות המוזכרות מעלה מגדילות את שווי המקרקעין שברשותכם. יחד עם זאת, שיפור תכנוני במקרקעין מכח תכנית נושא גם בחבות היטל השבחה.

היטל השבחה הינו מס אשר משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה עקב השיפור התכנוני.

על פי חוק התכנון והבנייה, המס הינו 50% משווי זכויות הבנייה הנוספות אשר נוספו עם הזמן מכח כלל התכניות.

למה כל כך חשוב לפנות לשמאי מקרקעין ברחובות כאשר אתם עתידים לבצע עסקה במגרש עליו חלות זכויות בנייה נוספות?

דוגמה, ברשותכם מגרש של 1,000 מ"ר עליו חלה תכנית טז/1. ידוע לכם כי שווי הבית הוותיק הינו כ – 2.5 מיליון ₪. ושווי החצר כ – 800,000 ₪.

מציעים לכם עבור הבית סך של 4,000,000.

לכאורה, נראית עסקה מצוינת. במקרה זה, לא רק שלא מכרתם את הבית במחיר טוב אלא, יצאתם חייבים מאות אלפי שקלים.

תחשיב לדוגמה:

שמאי נדל"ן ברחובות יכול לנתח את כלל התכניות העירוניות החלות על הבית הפרטי, כימות זכויות הבנייה ולציין בדוח שני סעיפים עיקריים:

שווי הבית הפרטי בהתחשב (מגלם) את כל זכויות הבנייה הנוספות.

אמדן היטל השבחה צפוי.

נתונים אלה חשובים ביותר כאשר צריכים לדעת כמה כסף בפועל יישאר בידכם או בבואכם לבצע חלוקה של התמורה ממכירת הבית במסגרת פירוק שיתוף או ירושה.

במידה ואתם נדרשים לשמאי מקרקעין ברחובות לצורך חלוקת ירושה, אנו ממליצים לכם להיכנס לקישור הבא וללמוד על המיסוי הצפוי לצורך ביצוע חלוקה נכונה.

– מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין לצורך חלוקת ירושה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין שמאי נדל"ן ברחובות על מיסוי רשות מקרקעי ישראל:

על פי החלטות רשות מקרקעי ישראל, מגרשים אשר גודלם עולה על 280 מ"ר, במקרים מסויימים נדרשים לתשלומים לא מבוטלים לרשות מקרקעי ישראל לצורך ניצול זכויות הבנייה על פי התכנון העירוני.

שמאי מקרקעין ברחובות נדרש לנתח את חוזה החכירה, ולהעריך את כל חלופות התשלום לרשות מקרקעי ישראל לצורך ניצול זכויות הבנייה תוך תשלום המס הנמוך ביותר.

על פי הוראות רשות מקריע ישראל קיימות כמה חלופות לתשלום המס.

שמאי מקרקעי מקצועי ברחובות ידע לבצע עבורך את התחשיב של כל חלופה לצורך תשלום מס אמת.