מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי פיצוי הפקעה במקרקעין

בבחירת שמאי מקרקעין להערכת פיצוי הפקעה במקרקעין עליכם לבדוק בצורה יסודית שהשמאי בקיא בתחום ההפקעות.

בתחשיב שווי פיצוי הפקעה שמאי המקרקעין נדרש לשליטה בחקיקה, פסיקה ועקרונות שמאיים מיוחדים.

במאמר זה, נדבר על סוגי ההפקעות, מועדי תשלום הפיצויים והעקרונות השמאים שלפיהן מחושבים פיצויי ההפקעה.

מה צריך לדעת שמאי פיצוי הפקעה על הגופים המוסמכים להפקיע מקרקעין:

ההפקעה הינה פגיעה בקניין הפרטי. מטרת ההפקעה היא להוציא רכוש מחזקה פרטית ולהנגישו לשימושים ציבוריים.

לרוב, הפקעת מקרקעין מתבצעת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (מכח תכנית) והן על ידי שר האוצר.

מה צריך לדעת שמאי פיצוי הפקעה על הפקעה במקרקעין על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה:

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רשאית להפקיע מקרקעין מכת תכנית על פי סעיף 189 לחוק התכנון והבניה.

בהערכת גובה פיצוי ההפקעה, שמאי מקרקעין נדרש לבדוק את "מטרת ההפקעה".

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רשאית להפקיע 40% מהמקרקעין ללא מתן פיצוי במקרים הבאים:

הפקעה לצורך דרכים, גנים, שטחי נופש וספורט, מגרשי משחקים, חינוך, תרבות, דת ובריאות.

חשוב לדעת!

למרות שלוועדה המקומית קיימת הסמכות להפקיע 40% משטח המקרקעין ללא מתן פיצוי, תידרש הוועדה לשלם פיצויים במקרים הבאים:

1. בהפקעת כל המגרש בשלמותו, הוועדה המקומית לא תוכל להפחית את ה – 40% שהיא רשאית להפקיע ללא פיצוי ותידרש לתשלום פיצויי הפקעה מהמ"ר הראשון.
2. במקרה בו הפקיע הוועדה המקומית חלק מה מקרקעין וגרמה לירידת יתרת הקרקע, תידרש להפקיע את כל המגרש או לבטל את ההפקעה.

לדוגמה:

הפקיע הוועדה המקומית חלק מחלקה בשיעור של 40%.

החלק שהופקע גרם לאי רציפות הקרקע או פגע בנגישות ליתרת הקרקע שלא הופקעה.

• במקרה זה על הוועדה המקומית לתת פיצוי מהמ"ר הראשון ו/או לבטל את ההפקעה.
• אם היה מבנה על הקרקע והמבנה הופקע, תשלם הוועדה המקומית את שווי שוק המבנה.

מה צריך לדעת שמאי פיצוי הפקעה במקרקעין על הלכת חממי:

הלכת חממי קובעת את תחשיב פיצוי ההפקעה בשני שלבים.

שלב ראשון: שינוי הייעוד של המקרקעין. לדוגמה מקרקע למגורים או מסחר לקרקע לדרך (סעיף 197).

שלב שני: הפקעת המקרקעין בייעוד החדש (דרך).

דוגמה:

על פי הדוגמה, אמנם הפיצוי התפצל לפי ראשי נזק (ירידת ערך והפקעה), אך סך הפיצוי מגלם את מלוא שווי המקרקעין.

דגשים חשובים ששמאי פיצוי הפקעה במקרקעין צריך לבחון:

במידה ואנו מחילים את הלכת חממי, שמאי פיצוי הפקעה במקרקעין נדרש לבדוק על שם מי מיועדת להירשם הקרקע.

בהנחה והקרקע נרשמה על שם הוועדה המקומית, במצבים מסויימים, הוועדה המקומית יכולה שלא לשלם פיצוי עד 40% משטח הקרקע.

בהנחה והקרקע נרשמה על שם המדינה (שר האוצר), במצבים מסויימים, שר האוצר יכול שלא לשלם פיצוי עד 25% משטח הקרקע.

יחד עם זאת, על פי סעיף 13ב' לחוק תיקון דמי רכישה, תיקון שבוצע ביום 15.2.2010 נקבע:

כי במצבים שההפקעה מתבצעת על ידי שר האוצר ושר האוצר אינו נדרש לשלם פיצוי עד לשטח של 25% מהקרקע, ישלם את פיצוי ההפקעה מהמטר הראשון.

מה צריך לדעת שמאי פיצוי הפקעה במקרקעין על המועדים לתשלום פיצוי הפקעה:

המועד הקובע לתשלום הפיצויים נקבע בסעיף 190א(4) לחוק התכנון והבנייה:

• שווי הקרקע (מצב קודם) + 60 יום מיום ההכרזה על ההפקעה (פרסום על פי סעיף 5 לפקודה).

מועד תשלום הפיצויים נקבע בסעיף 190א(5) לחוק התכנון והבנייה.

פיצוי עבור המחוברים:

• לא ישולם פיצוי בגין מחוברים אשר הוקמו לאחר פרסום על פי סעיף 5 לפקודה.
• במקרים חריגים ובהוכחת תום לב מצד המופקע, יינתן פיצוי בגין מחוברים אשר הוקמו לאחר פרסום על פי סעיף 5 לפקודה.
• הפיצוי בגין המחוברים יינתן ביום פינוי בעל הזכויות, היות ובעל הזכויות עדיין יכול להפיק רווח כלכלי מהמבנים.

מה צריך לדעת שמאי פיצוי הפקעה במקרקעין על ההתיישנות בתביעת פיצוי הפקעה:

על פי פסק דין "ארידור" נקבעה תקופת ההתיישנות לתביעת פיצוי הפקעה.

נקבע, כי מיום תפיסת המקרקעין הזכות לתבוע נשמרת 7 שנים מיום התפיסה.

פסק הדין קבע כי החל מיום 21.3.2016 ניתן יהיה לתבוע פיצוי הפקעה בהתיישנות של 7 שנים יום תפיסת המקרקעין.

מה צריך לדעת שמאי פיצוי הפקעה במקרקעין על הגשת השגות לעניין פיצוי הפקעה:

במידה וההשגה הינה לעניין גובה הפיצוי, הסמכות להכריע במחלוקת הינה בידי שמאי מכריע.

במידה וההשגה הינה על כל הפיצוי (מגיע או לא), הסמכות להכריע הינה בידי בית המשפט המחוזי.

מה צריך לדעת שמאי פיצוי הפקעה על הפקעת מקרקעין בסמכות שר האוצר:

הפקעת מקרקעין אשר נעשית ביוזמת שר האוצר מתבצעת על פי פקודת הקרקעות.

על פי הפקודה, קיימים ייעודים שבגינם ניתן להפקיע ללא מתן פיצוי עד ל – 25% משטח המקרקעין.

אם החליט שר האוצר כי הקרקע דרושה לצורך ציבורי, בסמכותו להפקיע את הקרקע לצמיתות או להפקיע את הקרקע לתקופה מוגבלת.

מועד חישוב פיצוי ההפקעה:

שמאי מקרקעין אשר נדרש לחשב את היום הקובע לגובה פיצוי ההפקעה צריך לדעת להבדיל בין הפקעה מבוצעת על ידי הוועדה המקומית לבין שר האוצר.

בניגוד ליום הקובע שנקבע בהפקעה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שהינו סעיף 5 לפקודה + 60 יום, יום פיצוי ההפקעה בהפקעות שיוזם שר האוצר יחושב על פי יום פרסום סעיף 5 לפקודת הקרקעיות.

פסיקה חשובה ששמאי מקרקעין נדרש לדעת באמדן פיצוי הפקעה במקרקעין:

הלכת "מרקוביץ" – עלו שווין המקרקעין לאחר ביצוע ההפקעה, ישולמו פיצוי ההפקעה על פי השווי הקודם לשינוי הייעוד שנקבע בהפקעה.

לדוגמה:

הופקעה קרקע חקלאית לטובת מבנה ציבור.

הפיצוי יינתן על פי השימוש החקלאי (הנמוך) ולא על פי הייעוד החדש.

הלכת "רוטמן" – פסק דין אשר חייב את שר התחבורה לתת פיצוי הפקעה "מן הסבל".

פיצוי זה יינתן במקרה שההפקעה לא גרמה להשבחת יתרת המקרקעין.

הלכת "בראון" – פיצוי הפקעה יכול להינתן גם בהשבחת יתרת הקרקע שנותרה בידי המופקע.

לדוגמה, הופקעו 40% מחלקה:

במקרה זה, רואים שבמקום כסף בגין ההפקעה, ניתנו למופקע זכויות בנייה בשווי החלק המופקע.

מה צריך לדעת שמאי פיצוי הפקעה במקרקעין על הגשת השגות לעניין פיצוי הפקעה:

על הפקעה שמבוצעת על ידי שר האוצר ניתן לערער בעזרת שמאי מקרקעין המתמחה בפיצוי הפקעה.

במידה וההשגה הינה על עצם התשלום של הפיצויים, הרשות המוסמכת לקבוע בעניין הינו בית המשפט המחוזי.

במידה וההשגה הינה על סכום הפיצוי, הסמכות המוסמכת לדון בעניין הינה השמאי המכריע וועדת ההשגות.

על מנת ששמאי מכריע ידון בהשגה, על כל בעלי הזכויות להסכים כי הם מסכימים כי ההכרעה תינתן על ידי השמאי המכריע.

מה צריך לדעת שמאי פיצוי הפקעה במקרקעין על מס שבח:

שמאי פיצוי הפקעה במקרקעין נדרש לבדוק האם חל מס שבח בגין כל מקרה הפקעה.

הפקעות שבוצעו ללא תמורה, אין מהוות אירוע מס ולפיכך, לא יחול בגינן מס שבח.

תמורה בדמות קרקע חליפית שהתקבלה במקום פיצויים כספיים פטורה ממס שבח על פי סעיף 64 לחוק מיסוי מקרקעין.

במידה ושולם פיצוי כספי יינתן זיכוי של 50% משווי מס השבח בהתאם לסעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין.

מועד לחישוב מס ההשבחה (יום התמורה בגין ההפקעה):

יום קבלת הפיצויים מהווה את יום התמורה.

במידה והוגשה השגה על גובה הפיצוי ובית המשפט קבע פיצוי העולה על 50% מהסכום ששולם (לא שנוי במחלוקת) המועד יהיה יום פסיקת הפיצוי הנוסף.

במידה והוגשה השגה על גובה הפיצוי ובית המשפט קבע פיצוי שאינו עולה על 50% מהסכום ששולם (לא שנוי במחלוקת) המועד יהיה יום מתן הפיצוי שלא שנוי במחלוקת.

לנוחיותכם, קישור לאתר בתי המשפט.

לנוחיותכם, קישור למועצת שמאי המקרקעין – מינוי שמאי מכריע.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.

קרדיט תמונת הכנסת: Dr. Avishai Teicher